OB体育多方数据显示，2019年以来，各等级城市房租指数变动出现较大差异，其中一线城市房租指数上涨明显，二线城市稍有上涨，三线城市则出现下跌；同时，2023年4月，全国大中城市中一线与二线城市租金均价出现止跌转涨迹象，三、四线城市则仍呈下跌趋势。

　　此外，租赁住房整体供需格局也仍待提振。多方数据显示，全国重点城市平均租金同比增速已连续负增长近一年时间；国家统计局公布的数据也显示，截至今年4月，CPI中的租赁房房租同比增速已连续11个月负增长。

　　多位专家在接受《中国经营报》记者采访时表示，我国住房租赁市场的分化格局一直存在，且将来会愈发明显，背后体现的是人口流动以及租售观念的变化。保障性租赁住房大量供应等政策支持背景下，未来住房租金涨幅将更趋合理，市场化机构也将更加重视自身运营服务以及产品等能力的提升。

　　“当前我国租赁市场主要以个人房源为主，但我们现在讲的住房租赁市场，是指有市场化运营机构参与的一个市场。当前市场化机构主要布局的还是一线以及强二线城市，这也就意味着租赁市场的分化格局一直存在。”克而瑞租售研究总监李见林认为，从需求端出发，一个城市租赁市场的发展情况，与其产业基础以及高校数量等因素有关，归根结底还是取决于其流入人口的多少。有产业基础支撑的城市流入人口较多，住房租赁需求较多，租赁市场机构化率往往也会更高。

　　根据5月上旬Wind公布的百城住宅平均租金数据，今年4月份，一线城市住宅平均租金同比增长7.8%，二线，截至今年4月份，一线%，二线%，三线%。

　　另据诸葛数据研究中心监测数据，2023年4月，一线元/平方米/月，环比上涨0.76%，同比上涨2.30%；二线元/平方米/月，环比持平，同比下跌1.61%；三、四线元/平方米/月，环比下跌0.19%，同比下跌1.12%。

　　“整体来看，一线与二线城市在就业需求相对旺盛的支撑下，租赁市场活跃度较高，租金或呈明显涨势，或呈稳态。”诸葛数据研究中心方面指出，一线与二线城市租金趋稳的同时，三、四线城市租金上涨动力稍显不足，租金均价已连续2个月下滑。

　　“各城市住房租赁市场分化的原因主要与人口迁徙有关。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近年来，随着各地大力发展强省会城市以及都市圈，吸引了大量人口向相关城市与都市圈迁徙，导致这些区域租赁市场较为繁荣。

　　“从需求端出发，一个城市租赁市场若要发展好，首先要有产业基础支撑，能够提供较多就业机会，吸引并能够留住大量的流入人口，同时要有较多高校支撑人才的培养与高校毕业生容量等。”李见林认为，当前我国租赁人口绝大部分还是由流动人口组成，一个城市流入人口的多少决定着其租赁市场的需求，因此有产业支撑的一线与强二线城市无疑更能够吸引人口流入，租赁市场机构化率也就会更高。

　　李见林还指出，当前有布局三、四线城市的市场化机构，多是因为其在相关城市有较多自持或存量项目，出于盘活存量资源等目的布局一定的租赁项目，但大部分机构还是主要布局一线与强二线城市。

　　除流动人口因素外，多位专家还认为，各城市间房租的分化与当前市场发展阶段、租房群体的观念以及机构样本统计方法等也有关系OB体育。

　　“当前我国租赁市场尚处于初步发展阶段，有租赁需求以及观念认知的人口更多聚集于一线及强二线城市。”李见林认为，未来我国住房租赁市场的分化格局将会越来越明显，因为一个城市租赁市场越发达，大家对租赁的接受就会越快，运营机构布局意愿就会越强，随之形成供需两旺局势，促成相关城市租赁市场走向成熟。

　　“相较其他区域，一线城市、热点城市中心区域租房现象更为普遍，因此数据机构在登记租赁样本时往往会选择中心区域，如此的样本统计方式，也可能导致一线城市的房租指数被抬升。”李宇嘉认为，热点城市租金价格持续上涨，表明相关城市租赁需求不断增加，由售转租、先租后买、租售并举的格局与观念正在形成，未来热点城市的租赁规模将会进一步放量，租房需求也将进一步增加。

　　诸葛数据研究中心监测数据显示，截至2023年4月，全国大中城市租金均价同比增速已连续10个月负增长；国家统计局公布的数据也显示，截至今年4月，CPI中的租赁房房租同比增速已连续11个月负增长OB体育。

　　“根据Wind百城住宅平均租金计算出的同比增速，较CPI租赁房房租同比增速具有一定的提前性。”中泰证券研究所政策组负责人、首席分析师杨畅指出，截至5月9日公布的百城住宅平均租金价格，今年4月百城住宅平均租金同比下降0.11%，表明租房供需格局仍然偏弱，或也指向CPI租赁房房租低位波动的可能性。

　　“住房租金同比增速连续多月负增长，除与宏观经济、租赁观念以及房地产市场变化等因素有关外，国家政策支持下保障性租赁住房得以快速发展也发挥着关键作用。”李见林指出，在保租房大力发展之前，住房租金曾经历过一段明显的上涨期，因此保租房大量供应对平抑个人房源租金上涨发挥了较大作用。

　　“保租房的大量供应会对租金水平的下降发挥一定促进作用。”李宇嘉认为，租金水平的下降与保租房供应不无关系，同时随着大部分城市公共交通的日益完善，租赁人口有向外围区域迁徙的迹象，一定程度上也促成着住房租金的下降。

　　“一线城市、热点城市的租赁需求不断增加，也印证了在市场秩序较为稳定、租金价格的涨幅稳定等前提下，年轻人的长租需求其实比较旺盛。”李宇嘉认为，为促进租赁市场发展，提振租赁需求，各地还应重视推进租购同权，保障租客租赁权益等。市场化机构则应主动适应需求变化，提供好配套与服务。

　　“实际上，新市民等群体对租赁需求有着爆发式增长，且大都愿意为好房子付出较高的租金溢价，市场化机构要适应这种需求变化。”李宇嘉认为，除增加有效的产品供应外，市场化机构应主动适应租赁需求变化，更加重视房源以及配套管理，在租客服务以及租赁权益保障等方面投入更多精力，如此才能获得良好发展。

　　李见林则认为，当前的住房租金下降主要是个人房源，对市场化机构的影响并不大。

　　“市场化机构的运营逻辑其实是一贯的，就是重视‘投建管服退’等环节，投融资有途径，做好客户服务，租金维持合理的增长率，出租率能够快速度过爬坡期，能够有通道退出，同时能够顺利过渡到下一个项目，形成自循环，这些才是企业较为重视的问题。”李见林指出，对于市场化机构而言，相较个人房源租金变动情况，布局区域是否有产业支撑，产品供给是否符合需求，交通是否便利等因素往往更加重要。

　　“租赁市场中，市场化机构是供方也是需求方，市场租金下降的同时，企业的拿房成本实际上也在下降。”李见林认为，企业可以通过提供增值服务、改造产品等方式提高坪效，因此个人房源租金下降并不会对企业形成较大影响。