OB体育住房为民生之要，“租房”是力保“住有所居”的一种重要形式。租房是背井离乡的“打工人”、初出茅庐走入社会的年轻人等扎根城市奋斗解决住宿问题的普遍途径。但是租赁市场层出不穷的“黑中介”、“假房源”、“隔断房”、“租金贷”等市场乱象给承租人带来了困扰。部分承租人在租赁房屋时也存在不是自己所有房屋便不加爱护或者提前退租等违约情形。我们通过几起典型案例提醒租赁双方在租房过程中应当注意和警惕的事项，避免陷入租赁纠纷而费时费钱。

　　马先生诉称，2020年10月14日，其与中泰公司签订资产管理服务合同，约定中泰公司租赁马先生的房产。合同履行期间，中泰公司多次推迟打款、漏打款、延期付款，最后一次打款日期为2022年8月31日。经不断催收，中泰公司拒不支付租金等款项，故马先生诉至法院，请求判令解除双方之间的资产管理服务合同、中泰公司支付拖欠房租及相应违约金。

　　法院经审查认为，马先生起诉案由为房屋租赁合同纠纷，且马先生与中泰公司签订之合同虽名为资产管理服务合同，但根据合同中双方权利义务的约定，马先生向中泰公司交付房屋，中泰公司定期向马先生支付每月固定收益，中泰公司对房屋适当改造后再将房屋出租给他人获取租金，马先生亦诉请主张中泰公司及悦己公司支付拖欠之房屋租金及其违约金，符合房屋租赁法律关系的构成要件，故本案资产管理服务合同实质为房屋租赁合同。根据法律规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。尽管双方当事人在案涉资产管理服务合同中约定发生争议“任何一方可依法向被告所在地人民法院起诉”，且现中泰公司住所地位于海淀区，但该约定管辖条款违反了专属管辖的规定，应属无效。经查明，案涉租赁房屋位于外省地区，故受理法院对本案不具有管辖权，本案应移送至不动产所在地人民法院审理。

　　民事诉讼法第三十三条规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”民事诉讼法司法解释第二十八条规定：“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”由此可见，房屋租赁合同纠纷只能由租赁房屋所在地人民法院管辖，且不能通过当事人协商而改变。故在此提示广大承租人，在与出租人签订租赁合同时，务必仔细阅读租赁合同是否有关于管辖法院的约定，如若存在不符合法律约定的管辖条款OB体育，应当及时提出进行修改，以免管辖出现错误而浪费更多维权时间，影响自身权益。一旦双方发生纠纷，应当去不动产所在地法院进行立案，最大限度减省诉讼程序耗费的非必要成本。不过，也存在有例外情况，即如果当事人在租赁合同中明确约定争议解决方式为仲裁，且明确了仲裁机构的，此时一旦发生争议，则排除了法院管辖，由当事人协商确定的仲裁机构受理纠纷。

　　林女士诉称，2020年7月22日，林女士与中恒公司签订北京市房屋租赁合同，约定林女士将房屋出租给中恒公司使用，租赁期限6年，租金标准为38769元/月。合同约定中恒公司按季度向林女士支付租金，中恒公司于2022年3月3日支付2022年1月28日至2022年2月27日租金后不再支付任何租金。后中恒公司于2022年11月1日向林女士返还案涉房屋，故其拖欠2022年2月28日至2022年10月31日共计8个月的租金310152元。同时根据合同约定，林女士有权要求中恒公司支付相当于2个月房租的违约金77538元。租赁合同约定租赁期限为6年，租赁合同约定免租期为6个月，中恒公司正常支付房租期间为27个月，未经过的租赁期间为45个月，故中恒公司应支付相当于3.75个月（45/72*6=3.75）免租期所对应的房屋占用费。现林女士诉至法院，请求法院判令解除双方的租赁合同、中海支付拖欠房屋租金310152元、赔偿违约金77538元及房屋占用费145383.75元。

　　中恒公司辩称，同意解除租赁合同及欠付租金数额310152元；双方系合作关系，我方没有违约行为，且林女士主张违约金过高，不予认可；免租期不同意支付租金。

　　法院经审理认为，林女士主张中恒公司未按约定日期支付房租超过7个工作日，则己方有权主张解除合同，且中恒公司已于2022年11月1日返还804号房屋，故现要求确认案涉租赁合同于2022年11月1日解除、中恒公司支付2022年2月28日起至2022年10月31日止的房屋租金310 152元，中恒公司对于合同解除及解除期限、欠付房屋租金金额均予以认可，法院亦不持异议。现林女士与中恒公司对中恒公司是否存在违约行为各执一词。林女士认为双方系房屋租赁合同关系，中恒公司未按约及时支付房屋租金构成违约，中恒公司则认为双方系合作关系，己方代收代付房租并不存在违约行为。对此，法院认为，依据本案租赁合同关于租期、租金、权利义务之具体约定，足以认定双方系房屋租赁合同关系，中恒公司未按约及时足额支付房屋租赁构成违约，应当承担相应违约责任。故林女士主张中恒公司支付违约金77538元符合合同约定，于法有据，并无不当，法院予以支持。关于林女士主张的免租期房屋占用费一节。法院认为，由于租赁双方约定的租赁期限为6年，而6个月的免租期系出租人在合同正常履行的情况下给予承租人的优惠，本案系承租人存在违约行为导致合同解除，必然对出租人林女士造成免租期内的损失，应当由违约方中恒公司予以赔偿，法院结合租赁期限、实际承租期限、林女士实际损失等情况，酌情判令中恒公司应当向林女士赔偿房屋占用费67 522.68元。法院最终判决解除双方之间的租赁合同、中恒公司支付租金310 152元、违约金77 538元、房屋占用费67 522.68元。

　　若租赁合同中就免租期损失赔偿进行了约定，法院一般会尊重双方当事人的意愿，适用合同中针对免租期租金。违约金等条款进行裁判。但若合同中对免租期租金的承担没有明确约定，因承租人提前解除合同，出租人主张免租期赔偿时，司法实践中则存在不同的观点和认定。为了最大限度减少发生争议时租赁双方的扯皮，出租人与承租人协商确定免租期条款或者类似的装修期优惠条款时，应当谨慎注意如下内容：合同中对于免租期的期限应明确至具体日期，避免双方对于免租期的期限发生争议；对免租期所免的费用明细作出明确约定，比如是只免租金，还是包括物业费、水费、电费等，上述事项应细致入微进行规定；最为关键重要的是，在签订租赁合同过程中，最好是将因承租人违约导致合同提前终止时，出租人有权要求承租人支付免租期的租金或者赔偿免租期的房屋占用费这一条款明确写到合同内容中，为日后实际发生争议时主张免租期租金奠定基础。

　　丁先生诉称，2018年6月30日，其作为甲方与乙方安平公司签订《资产管理服务合同》，主要约定：甲方授权乙方对租赁房屋进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务。本协议管理期限自2018年7月1日起至2022年11月12日止。管理周期为每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期。乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方。合同第6.2条（2）约定，乙方迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的，甲方有权随时单方解除合同。合同第7.3条约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。《资产管理服务合同》签订后，丁先生向安平公司交付了涉案房屋，房屋交付后，丁先生对房屋进行了装修。安平公司向丁先生支付了服务质量保证金，并支付租金至2020年9月23日。此后安平公司便未再支付租金，故丁先生诉至法院，请求解除双方之间的资产管理服务合同、安平公司支付2020年10月27日至起诉之日2021年8月5日期间租金及相应违约金。

　　安平公司辩称，我方于2020年10月21日已经就合同解除进行了书面通知，寄送了解约通知函告知对方解约日为2020年10月26日，且为了避免损失扩大，催促业主尽快收房，我方又于2020年12月29日向丁先生发送了房屋永久密码，且合同解除时我方按合同结算了各项费用，已不实际占有房屋，合同已于2020年10月26日解除完毕，对于2020年10月26日之后的房屋租金我方没有给付义务，且丁先生对我方的解约意图是明确知晓的，在我方明确表达本合同不再履行且完成实质解除之后，丁先生应采取适当措施防止损失扩大，其拒绝配合收房而致使损失扩大，对于扩大损失我方不予承担，综上，不同意丁先生的全部诉讼请求。

　　法院经审理后认为，安平公司存在提前解除合同的违约行为，应承担相应的违约责任。针对丁先生主张的2020年10月27日至2021年8月5日期间租金一节，法院认为：在双方合同解除前，安平公司应如约交纳租金。但同时还要考虑到，安平公司自2020年9月便开始拖欠租金，且在沟通无果的情况下明确向丁先生表示无法继续履行合同。作为出租人，丁先生在2020年12月29日收到房屋电子密码后理应及时收回房屋，采取减损措施。丁先生没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失请求赔偿。但同时，法院考虑安平公司擅自搬离涉案房屋，故应给予丁先生合理的准备时间。根据通常的房屋租赁市场规则，退房应当提前一个月通知对方，作为给予合同相对方再行出租房屋的合理准备时间，而此段时间的房租安平公司应当予以支付。在此之后，丁先生仍未收回房屋，故产生的损失应属丁先生因未及时采取减损措施而不当扩大的损失，应由丁先生自行承担。故法院确定安平公司应支付丁先生2020年10月27日至2021年1月29日期间的预期收益，标准为7850.66元。违约金一项，法院根据双方合同约定的赔偿标准予以判定。综上，法院判决支持了丁先生部分诉讼请求。该判决已经生效。

　　承租人在因自身个人原因而需要解除租赁合同时，应当及时与出租人进行协商，最好是通过发送解除通知函的书面方式告知出租人，双方友好协商解除时间及违约赔偿事宜，切忌未经通知出租人而直接退租，一时的痛快只会给后续带来困扰和麻烦。出租人得知承租人想要解除合同的意愿时，应当积极与其沟通，实在无法达成关于继续履行租赁合同的一致意向时，出租人应当采取适当措施防止扩大损失，及时维护自身合法权益，切忌拖延僵持，不要轻易以为只要是承租人违约解除己方就可以放任房屋不管不顾。租赁双方在进行交房和退房交割时应当全面谨慎，对涉及合同各方面的事项谨慎考察，同时应当形成书面材料手续，双方签字确认，勿因图一时省事儿而导致后续维权过程中的困境。关于剩余租金、押金、违约金、水电燃气费用等的结算，应当各项明细列明，防止费用混杂解释不清而发生糊涂账！