OB体育为进一步开展“法律十进”巡回普法宣传工作，认真贯彻落实“谁执法谁普法”普法责任制，近日，北京市第二中级人民法院民二庭副庭长王磊法官受邀赴北京市律师协会就“房屋租赁合同纠纷审判实务”进行专题授课和业务交流。在讲座中，王磊法官结合审判实务从以下三个方面对房屋租赁合同的效力、履行、解除进行了深入浅出地讲解，对相关法律法规进行了析理释法。

　　无论当事人是否提出相应的诉求，人民法院均主动审查租赁合同是否有效，这将直接影响请求权的基础、诉讼请求、责任负担等。

　　关于房屋租赁合同的效力，除了适用《中华人民共和国合同法》第五十二条予以审查之外OB体育，实践中导致房屋租赁合同无效的原因主要有以下两个方面：1.标的物违法；2.合同期限超过20年。

　　出租人在合同履行过程中，其主要义务为：交付租赁房屋的义务；瑕疵担保义务；维修房屋义务；优先购买权的通知义务。

　　承租人在合同履行过程中，其主要义务为：按时支付房屋租金的义务；妥善保管和使用租赁房屋的义务；不得擅自转租的义务；合同终止后腾退房屋的义务。

　　出租人享有解除权的情况主要有：不可抗力致使合同目的不能实现的，可以解除合同；因承租人擅自变动建筑主体和承重结构或者扩建而解除；承租人未经出租人同意转租而解除；承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋，造成房屋损失而解除；不定期租赁，出租人可以随时解除合同；承租人未支付或迟延支付租金，出租人可以解除合同。

　　承租人享有解除权的情况主要有：不可抗力致使合同目的不能实现的，可以解除合同；出租人拒不交付租赁房屋；租赁房屋部分或全部毁损、灭失的；对于不定期租赁，承租人可以随时解除合同；租赁房屋危及承租人安全或者健康的，承租人可以随时解除合同；司法机关或行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用而解除；权属有争议导致承租人不能使用房屋的，承租人有权解除合同；租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况导致房屋无法使用的，承租人有权解除合同。

　　讲座后，参会律师踊跃提问，王磊法官结合民事审判工作实践一一进行了解答OB体育，并就租赁合同无效的认定标准、出租人及承租人主要权利义务等问题进行了探讨和交流。参会人员表示通过本次讲座学习，对于租赁合同履行的相关问题有了更明确的认识，受益匪浅。