OB体育在房屋租赁纠纷中，我们经常会遇到承租人因为出租人某些做法与合同约定有出入，便以出租人违约为由

　　1. 确认原告李某（出租方）与被告汪某（承租方）签订的《房屋租赁合同》及《XX房屋租赁合同补充协议》于2017年8月3日解除；

　　2. 判令被告汪某将租赁房屋(北京市通州区一房屋)腾空并交还给原告李某;

　　3. 判令被告汪某向原告李某支付自2017年3月11日起至2017年8月3日止的房屋租金405 588元，并向原告李某支付自2017年8月4日起每日按2739元租金标准支付房屋占用使用费，直至被告汪某将房屋交还原告李某之日止;

　　事实和理由:原告李某与被告汪某于2016年3月21日签订了《房屋租赁合同)》，约定被告汪某承租原告李某位于北京市通州区一房屋，租期60个月，半年租金500000元，房租以半年为单位进行结算。原告李某于2016年4月11日将房屋交付给被告汪某使用。

　　被告汪某于2016年3月25日向原告李某支付定金80000元，2016年5月7日支付半年租金500000元(自2016年4月至2016年10月)，2016年10月19日支付5个月租金(自2016年10月至2017年3月12日，被告汪某支付416666元，折抵应由被告汪某承担的房屋装修费用66466元外，实际支付租金350200元)，两次租金均为逾期支付。

　　此后被告汪某虽继续占有、 使用该租赁房屋，但未向原告李某支付任何费用。在此期间，OB体育原告李某曾多次要求被告汪某支付2017年3月至2017年 10月的房租，均未果。原告李某于2017年7月20日和8月3日分别向被告汪某发出《律师函》，要求被告汪某支付租金及解除合同。

　　被告汪某辩称，被告汪某已经向原告李某支付996666元，租金的起算日期应当是2016年4月11日开始算始算;不承认原告李某可以用其中的6万多折抵房屋修缮费用，屋檐和玻璃是由原告李某修缮的，但该款项应当是原告李某自己承担，室内是被告汪某自己装修。所以折抵费用不认可，被告汪某从2017年4月9日后没有支付房租是因为原告李某违约在先，原告李某有修缮玻璃，原告李某从2016年4月1日起就没有支付物业费，影响了了被告汪某的使用和居住，所以被告汪某有权拒绝支付租金，原告李某没有单方解除权，被告汪某不构成违约，请求驳回原告李某的全部诉求。

　　在原告李某修缮玻璃和支付物业费后同意支付2017年4月10至今的租金。认可双方之间的租赁合同于2017年8月3日解除，但房屋占用使用费应当按照市场价值支付，不应按照合同约定的租金支付。基于以上事实，2018年7月19日，被告汪某针对原告李某起诉提起反诉，反诉请求:

　　2. 判令原告李某赔偿被告汪某剩余租赁期内房屋附合装饰装修残值损失5000000元。

　　原告李某针对被告汪某反诉辩称，不同意被告汪某的反诉请求。合同的解除是原告李某行使单方解除权，原告李某没有过错。所以不同意支付装修损失等项目。认可被告汪某进行了装修，但不同意继续利用，不同意补偿。

　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:

　　2016年3月21日，原告李某(出租方)与被告汪某(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定:原告李某将自有的北京市通州区一房屋出租给被告汪某使用;租赁期限自2016年4月1日至2021年4月30日止;租金按半年计算，押一付六，每半年租金500000元;合同签订当日，被告汪某付原告李某80000元定金;被告汪某应于 2016年4月20日之前，将半年租金交给原告李某;被告汪某须交租赁期间所发生的除物业费外其他全部费用。

　　租赁期间，被告汪某不得随意损坏房屋及周边设施，被告汪某在装修和改造时，需对屋檐顶进行修缮，铺好水面钓鱼台， 室内设备修复及改善室内外装修，并承担装修改造费用;房租租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效;任何一方违反合同约定，须向对方缴纳月度租金10%作为违约金;被告汪某在租赁每半年到期后，最长有两周房屋租金缴纳缓冲期，每逾期一日，原告李某有权按月租金的2%向被告汪某加收滞纳金等条款。

　　同年5月7日，由于装修费用增加，双方签订《XX房屋租赁合同补充协议》约定:原合同中约定的违约金变更为200000元;屋檐部分、玻璃破碎部分由原告李某负责更换与修缮，并于6月底之前完成修复;码头平台的加固及更换台面，由被告汪某负担并承担费用，于6月底之前完成。

　　之后，被告汪某修复了码头平台，在房屋外部加建凉亭一座，并对房屋进行了部分装修。2016年7月12日，原告李某委托他人与某装饰公司签订装饰合同，约定该装饰公司在20日内对涉案出租房屋的房屋外沿及室外部分防水、防水外表覆盖、楼角包角更换、栏杆加固项目完成施工。截止至庭审结束时，涉案出租房屋仍有两块破碎玻璃未修复。

　　2017年7月20日，原告李某委托律师向被告汪某发送律师函称:被告汪某自起租后，分别于2016年5月7日支付了半年(自2016年4月至2016年10月）租金500000元，于2016年10月19日月支付折抵房屋装修费外的五个月（自2016年10月至2017年3月）租金350200元;现催缴2017年3月至2017年10月租金，被告汪某于次日收到该函件。

　　次月3日，原告李某再次委托律师向被告汪某发送律师函称:由于被告汪某而经催告后仍未交付租金，原告李某行使平方解除权，被告汪某收到此函后，双方签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议解除，被告汪某应立即将房屋交还原告李某，并补齐至房屋交还之日止的房屋租金，同时依约向原告李某支付 200000元的违约金，被告汪某于次日收到该函件。

　　庭审中，双方均认可:被告汪某向原告李某共计支付996666元，其中包括押金80000元，租金支付至2017年3月10日;依约计算日租金为2739元;原告李某有权行使单方解除权，且已经有效行使该权利;原告李某同意保留利用现有码头平台及凉亭，相应给付被告汪某折价款40000元。

　　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告李某与被告汪某签订的《房屋租赁合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，合法、有效。当事人应当依约全面履行约定义务。

　　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期支付的，出租人可以解除合同，本案中，虽然原告李某修复房屋外沿的时间晚于约定时间，且两块碎裂的玻璃一直未能修复，原告李某也有曾有欠付物业费的情况，但是并不会对被告汪某使用租赁房屋造成实际影响，更不能构成被告汪某拒付租金的理由。

　　另外，虽然双方在合同中约定，如解除合同应当协商签订终止合同书，但是并不能以此剥夺当事人赋予的法定解除权。因此，在被告汪某长期拒付租金的情况下，原告李某可以行使法定单方解除权，原告李某的单方解除行为有效。

　　对于原告李某有权行使，且已经有效行使单方解除权的事实，被告汪某在庭审中也予以认可。故对于原告李某要求确认双方合同已经解除的诉讼请求，有事实基础与法律依据，本院予以支持。

　　合同解除后，被告汪某应当将承租的房屋交还原告李某。故对于原告李某要求被告汪某腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。

　　同理，鉴于被告汪某在合同履行过程中构成根本违约，其要求原告李某承担违约金及赔偿装修损失的诉讼请求，缺乏事实基础，本院不予支持。

　　承租人应当依约支付房屋租金，在房屋租赁合同解除后，被告汪某继续占用出租房屋，必然给原告李某带来相应经济损失，应当予以相应赔偿，故对于原告李某要求被告汪某支付房屋租金及房屋占用使用费的诉讼请求，有事实基础与法律基础，本院亦予以支持。

　　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告汪某没有正当理由，长期拒付房屋租金的行为构成违约，依约应当支付相应违约金。故对于原告李某要求被告汪某支付违约金的诉讼请求，有事实基础与法律基础，本院予以支持。

　　鉴于原告李某同意继续利用被告汪某修复的码头平台及修建的凉亭，双方一致认可折价款40000元，本院不持异议。相应款项本院在违约金中予以相应抵扣。

　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、之规定，判决如下:

　　一、原告李某与被告汪某于2016年3月21日签订的《房屋租赁合同》及之后的《XX房屋租赁合同补充协议》于2017年8月3日解除;

　　二、被告李某将租赁房屋(坐落于北京市通州区一房屋)于本判决书生效后七日内腾空并交还原告李某;

　　三、被告汪某于本判决书生效后七日内向原告李某支付自2017年3月11日起至2017年8月3日止的房屋租金405588元及违约金160000元;

　　四、被告汪某于本判决书第二项执行完毕后次日向原告李某支付自2017年8月4日起至本判决书第二项执行完毕之日止的房屋占用使用费，按照每日2739元的标准计算;

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费48200元，由被告汪某负担(于本判决生效后七日内交纳);反诉案件受理费5470 元，由被告汪某负担(已交纳)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

　　前事不忘后事之师，为避免未来发生与本案类似案件，北京卓航律师根据现《民法典》最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释相关规定实务经验总结如下：

　　（一）承租人未按照合同约定的期限和数额支付租金，符合合同约定的解除条件，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；

　　（二）合同对于欠付租金解除合同的情形没有明确约定，但承租人欠付租金达到两期以上，或者数额达到全部租金百分之十五以上，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；

　　第九条承租人逾期履行支付租金义务或者迟延履行其他付款义务，出租人按照融资租赁合同的约定要求承租人支付逾期利息、相应违约金的，人民法院应予支持。

　　第十条出租人既请求承租人支付合同约定的全部未付租金又请求解除融资租赁合同的，人民法院应告知其依照民法典第七百五十二条的规定作出选择。

　　本案中，被告汪某长期拒付租金并占用出租房屋，给原告李某带来相应经济损失，故法院作出以上判决。

　　免责申明：本文根据北京卓航律师事务所以往案子整理、编辑后发布，内容仅陈述事实和提供法院判案的理由和依据，不作为针对任何个案的法律意见。