OB体育北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　西站附近上班，自住，未婚，首房首贷，考虑通勤时间，首付400。打算在广外马连道或红莲小区买老公房，可不可行，求章哥指点。开始考虑在翠微或万寿路买，后来想，反正都是老公房，广外还稍新，最近几年不急着置换，不知这思路有没有跑偏，求章哥指点，万一全区派位，西城学区还占点儿优势。

　　1、未婚，自住，买学区房，为了炒房是吗？但又不着急置换，那这图什么啊？这钱也是父母给的吧OB体育，真要是自己攒的一般没这么干的。

　　2、我也说不好是否跑偏，只是提几个角度考虑一下吧。首付400，买老公房，总价预算多少啊，预算做了吗？常规来说所有只提首付不谈总价的，那还处于买房的初级阶段呢，新手，大概率都是考虑不周，离真正买到房也早着呢。所以还是先做预算吧，二手房光谈首付没什么用。

　　其次是最好明确自己的主要需求，到底是自住，保值，还是就为了学区。这几项是相互冲突的，在资金不是很多的情况下，做不到各项兼顾，必须有所取舍。所以想考虑好，别期望值太高的什么都想要。

　　3、简单说两句吧，学区房溢价都在30%左右，海淀西城差不多。广外只是因为学区普通，所以价格低，但并不代表溢价率低，其实都是一样的。家长们都不傻，没有从他们手里捡漏儿的可能。稍新只是房龄，但学区房里的质量也很重要，所以未必占到便宜。

　　这两年是北京有史以来的入学最高峰期，所以在这期间的价格大概率不会有什么风险。但过了高峰期说不好，看到时候的政策和供需关系了。家长们在这会儿买房正常，没有别的办法，只要用上了学位就不算亏。但对于用不上的就不好说了，居住的性价比低，租金也低，人家用完了学位能卖掉以规避风险，你怎么办考虑过吗？

　　另外也甭太追求全区派位，再派位也得坚持“就近入学”的原则，这才是写入根本法律的。房住不炒、房子是用来住的，这还都是中央精神呢，去年全国人大还专门点名学区房呢，这怎么又不信了？所以还是综合考虑吧，别光想好事儿，也考虑下风险，预期收益与风险是呈正比的。

　　4、总之考虑好，房子是用来住的，学区房是用来上学的，用得上的配套才有价值，用不上的就等于是跟风炒作了，看运气。从政策讲未必会再打击学区房，没必要了。那就上网搜搜这些年的人口出生数据吧，然后再决定炒不炒。但也想好了，任何一种溢价高的投资品，都是最早进入的赚大钱，赚后进入的接盘者的钱。而在数据都挺明确的情况下，越晚往里冲的，风险或许越大。

　　因本人预算有限，旨在刚需居住使用，目前看上了丰台科技园的天龙华鹤小区，100平400万左右可以拿下，个人感觉性价比还行。求建议。

　　1、这我不好建议，得看自己的“真实需求”。真要是确定自己只是为了居住，没有其他投资保值什么的想法就行。但线万不是小数字，别过几年又蹦出问题来：为什么升值没有周边小区高？

　　这就跟找工作似的，很多人嘴里念叨着图的就是个安稳事儿少。但一上班就天天吐槽挣得少，认为不公平。房子也这样儿，在资金预算有限的情况下，不可能什么都兼顾，所以考虑好“真实需求”，别过几年后悔。

　　2、天龙华鹤是公寓，50年和70年的都有，性价比之所以高就是因为升值慢，什么东西老不涨价肯定显的性价比高，下跌才更高呢。

　　另外性价比高是站在买家的角度来考虑的，东西越便宜越好，不要钱甚至倒找钱才性价比更高呢。

　　但房子是具备自用和投资的双重属性的，有套现和置换的可能。所以除非是确定自己一辈子不卖了，否则也建议站在卖家角度上考虑一下。

　　假定现在你是业主，外边围了一堆买房的，一边伸着大拇哥夸你这房子性价比高，一边又纷纷压价，你神马心情？

　　3、总之考虑好，确定自己只是自住，或者出租也行，但就是不注重保值升值和置换套现什么再买。

　　孩子在人大附中上初中，无学区需求，在黄庄租房住，有一套房在通州京贸国际城，去年底把望京的一套一居室卖了，现在手里有现金800W。

　　目前有两个想法，一是在双榆树附近买个两居自住，就不用租房了，等房子6年后高考完后出租，自己搬回通州住。二是买个三居，朝青附近，先出租保值，等孩子高考后再去朝青住。从投资保值的角度来看，哪个方案比较合适呢？

　　1、投资保值的角度，800万，那常规建议就是在朝阳啊。朝青的租金和升值都挺好，800万的流动性也不错，中规中矩的投资方案。如果还准备贷款的话一般建议在北部了，望京亚运村新北苑什么的，更适合总价高的投资房OB体育，好租好卖。

　　2、买在双榆树主要就是自住，相对来讲性价比不高，比平均值低30%吧，也就是溢价的部分。投资来讲那就是赌一把呗，反正现在是北京有史以来的入学最高峰，也是溢价高的时候。过两年就是低谷期了，是否还能继续受追捧就赌一把试试吧。这得看运气了，运气好的话也正常，就是赢的可能性不大。

　　租金的线%，我是觉得不太划算，看自己的感觉了。一般是不建议在没有学区需求的情况下这会儿去抢学区房，意义不大，就是个自住，满足心理需求，物质方面有可能受点儿损失，至少是不赚。

　　3、总之就是这么个情况，我也不好说哪个方面合适。买投资房是注重经济方面，但不住自己的房子多数家庭都心理上别扭。另一种是满足心理需求，经济上肯定不太划算。这看自己重视什么吧。

　　孩子明年上学，想买北京西城区的平房。平房交易的注意事项是什么？如何从新房本中辨别该平房已经有土地证可以过户交易？平房落户是否有最小面积7平米的限制？平房未来有升值价值么？买平房上学后是否立即出手？

　　2、不过只要是能正常交易的就啥事儿都没有，没有土地证的话中介都不给挂牌儿，过不了户。所以只要是新房本就都是能上市的，新房本就意味着有土地证。老房本的据说小中介有给挂牌的，但尽量不买，麻烦。谁知道土地证能不能办下来，弄不好还得拆自建，还有土地出让金测绘费什么的，拖的时间长，变数多。

　　3、应该没有明确的7平米的说法，只是当年老北京以14平米算一间，7平算半间，再小的不算数儿。之后的2017年政策没说具体面积，只是说不能“实际居住”的一律不给落户。这些标准由派出所掌握，不建议冒险。多个几平米也差不了多少钱，一般建议尽量买10平左右的，保险。

　　4、小户型平房这些年和楼房的涨跌差不多，不吃亏不占便宜。价值谈不上什么，勉强能住人而已。这主要就是学区落户的价值，或者说是地段儿配套的价值。只要学区的价值在，这种平房就有价值。

　　5、用完了就最好出手呗，除非是赌拆迁或腾退。一般都不留着，我也不知道租金多少，但应该没多高，留着没什么意义。

　　6、另外提醒一下，平房由于总价相对低，房源也少，所以有被炒作的可能，主要就是临时抬价。我是听说过他们圈儿内人经常这么干，等你看上房子了就说有人定了或买了，其实都是那几个人在暗地里倒腾。所以尽量找大中介，反正总价低，税费没多少钱。还有就是最好直接见业主，别跟所谓的代理人谈，其实都是炒房客。

　　我们在东坝有一套自住性商品房，明年可卖，贷款有80万。为了孩子今年上学，在东城和平里片区买了一套小一居，贷款350w，每月还款两万多，家庭年收入100万。但是现在觉得这套房买的很亏，也觉得过两年很可能房价会降，您看是长期持有还是有机会卖掉更好呢？东坝的房子未来会有升值空间吗？

　　1、为孩子上学无所谓亏不亏的，只要能用上学位就算值了，高峰期的所有家长都这样，没办法的事儿。担心房价降就在高峰期过去之前卖掉呗，应该没太大损失，毕竟是东城，不可能溢价部分受太大影响。

　　一般不建议长期持有，这自己上网看看历年人口出生的数据吧。反正全国都是在下降的，除非北京放宽落户或允许外地户籍的参加高考，否则很难说增加什么需求。去年的出生率又创了个新低，今年的经济都这样儿了，真觉得会有多少家庭敢撒开了生孩子吗？

　　2、所以这种房短期看没什么风险，长期看说不好。教改政策方面只能说在这种经济不好的时期不打压，很难说缓过劲儿来还鼓励炒作学区房，这好像就是跟中央精神对抗了。

　　高层连教培行业这涉及1000万人就业，n多万亿总值的行业都能下决心给砍了，还是在疫情期间。很难说会为了帮助学区房业主发财，而故意加大教育的不公平，至少是不会支持吧。

　　3、东坝的房子，几个商品房小区是都挺好的，在东坝环境不好的情况下都略赢大盘。各个保障房都属于中等，不吃亏不占便宜。本来就是自住为主的性质，期望值别太高就行，大概率不会吃亏，只是不太可能走出独立行情，北京的先例极少，除非是学区调整。

　　燕郊有套房子，现在能卖180-190万，月租金1600元，我想卖掉在北京买个老破小，出租拿租金，看了石景山和永乐东区220万左右的两居室，都是七八十年代的，值得换吗？还有五六十年代的能买吗？手里还有一百万左右，买房可用300万。

　　1、190万的租金才1600，怎么这么低啊？要少了吧，就算燕郊的收益率低也不至于啊。

　　2、换永乐的，值不值的看哪方面了。从租金收益讲肯定是值，从稳妥性来说也合适。但从升值来讲意义不是很大，燕郊应该是水分挤干净了，这么多年跟北京的升值率也差不多。所以计算好置换成本吧，看看把税费什么的都算进去是否划算。

　　3、也可以这么说，从增加100万预算来说算是值的，基本覆盖了税费成本。但考虑好，这换的可是老房，保值虽然不错但流动性弱，出手的时候挂牌期长，如果在行情期间置换的话有可能吃亏。因此一般都是建议长期持有的再买，轻易不置换也就无所谓什么流动性了。

　　只要超过40年期限了就都无所谓了，反正都不方便贷款了。越老的还越合适呢，有原址重建的可能。

　　4、总之考虑好，老房的优劣势都明显，租金高保值稳妥，但不太适合过几年就像置换的，卖的时候排序靠后。