OB体育长租公寓行业在国内经历了十年的发展，13-14 年获得风险投资的长租公寓企业已超过 10 家，2014 年，雷军斥资 1 亿元入主 YOU+国际青年公寓，“公寓”成为网络热词，而长租公寓行业被各种投资机构推到了风口上。

　　长租公寓行业处于指数级发展的前期，而当前众多优质公寓企业（如自如，YOU+，优客逸家等）在这一时点爆发，和长租公寓行业所处的时代环境有关。包括租房市场房东端和租客端众多的痛点亟待解决，90 后消费升级和良好租住体验的需求，房地产租赁市场的大环境，资本市场和互联网的助推以及国家政策面的推动。

　　目前国内的租房市场对比美日等发达国家有较大差距，无论房东端还是租客端都面临很多痛点，交易环节、房屋品质、租后服务市场改善空间极大，对于新型的公寓企业来说不仅是着眼于企业自身的效益，更应承担国内这一历史时期的社会责任。

　　根据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，租房居住比例达 52.20%，而在调研中仅有26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题，因此改善非自有住房群体住房环境的公寓企业存在巨大的市场机会，品牌化的公寓公司能有效消除现今租房面临的各类痛点。

　　中国社科院 14 年发布的《社会蓝皮书》指出，2015 年我国将进入非农从业人员中白领总量超过蓝领的“白领时代”，对车、房、服务等的需求将不断提升。

　　《赶集网租房报告》显示目前租房市场租房者近七成是 85 后，近半为 90 后。同时 90 后真正进入工作岗位，一方面他们希望提高生活质量但不愿意做房奴。未来看中个人价值的 90 后，部分有可能成为不买房一代。另一方面，具有强烈社交需求的 90 后将享受成长红利，在消费升级的背景下，长租公寓行业必定会受益。

　　中国目前房屋租赁的交易额大致在 8000 亿左右，闲置房屋超 7300 万套。而根据国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告》，中国流动人口规模 2013 年已达 2.36 亿，72%的流动人口通过租房居住，即 1.76 亿租房流动人口，过半为 80 后，即近 8800 万租房青年，2010年承受的房租月均 387 元，年均 4644 元。北上广等 6 省市的流动人口占全国流动人口的85.9%，特大城市人口聚集态势加强。

　　社科院《社会蓝皮书》指出，2015 年我国高校毕业生总数将继续增加，达到 740 万，2014年9 月我国应届毕业生初次就业率为 77%。应届毕业生的增长为大城市提供了强大的租房需求，且毕业后到自有住房的过渡期一般在 3-5 年，未来应届生租赁市场需求巨大。

　　但目前规模化的长租公寓企业仍处于成长期，近两年才强力发展，面对近万亿级的市场规模和强劲的市场需求，未来仍有巨大的成长空间，截至 14 年，全国最大的公寓企业—链家旗下的自如，服务过的用户刚过 20 万，仅占北京 800 万租客的 2.5%。

　　1、供给层面。中国存量房近亿套，近 25%的空置率产生的房源主要流向租赁市场。未来物业价格趋稳，物业增值转向物业经营，房地产开发进入细分时代（公寓运营，服务式办公等领域），业主出租意愿的提升，大规模的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域。

　　2、需求层面。中低端房源供不应求，买卖市场的低迷，加上群租整治的挤出效应让部分刚需的租房者重新寻租，让租赁市场需求强劲。超过七成的需求都是 85-90 后人群，他们在初入社会时真正需求是合租，收入水平也暂不支撑整租，且 90 后要求居住品质的升级。

　　目前，全国各主要城市租赁价格稳中有升，有利于公寓企业的产品设计和收益（即大部分签约 5 年，前三年租金锁定的方案）。

　　中国的风险投资行业从投资金额、机构数量、活跃程度都达到了历史高点，能为公寓行业初创企业提供了早期的资金供给。在雷军斥资 1 亿元入主 YOU+国际青年公寓之前，2013 年很多的公寓企业已经拿到 A 轮融资，而顺为资本布局了爱屋吉屋（房屋中介），YOU+公寓（集中式），上海寓见（分布式）三种不同业态的房产类公司，在 2015 年下半年，公寓行业必将掀起资本大战，焦灼的拿房布局和模式创新，会淘汰掉运营较差的企业。在资本的助推下，各家公寓企业突破了地域限制，15 年已有部分企业开始了跨城市的全面布局。

　　长租公寓，尤其是青年公寓，手握两端市场，一端是户主，另一端是租客。长时间的业余活动，若能提供良好的环境，使得公寓与租客产生更多交互，同时对无数小业主进行资产管理，由社交活动衍生的市场空间巨大。当领军企业的房源量达到 20 万套，线下用户达到百万级时，长租公寓行业将开始线. 品牌公寓企业影响力提升

　　2015 年 1 月 14 日，住房城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出了要大力发展住房租赁经营机构、支持房地产开发企业将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。

　　同时上海市房管局等七部门联合发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》，规定从 15 年 3 月 1 日开始，上海市民无论是出租还是租住房屋，都可以委托专业的代理经租机构，代理经租住房可以根据市场需求，在进行装修改造后向社会出租，并配置必要的家具和家电。单套住房内使用面积 12 平方米以上的客厅(起居室)，可以作为一间房间单独出租使用。这一举措有利于存量房的盘活，为市场提高供给。

　　而公寓行业争议较大群租，群租在每个城市每个区定义都不同，政府未来会继续整治群租，提倡更多的白领公寓。深圳、广州、成都等地房管局也密切关注北京、上海群租房政策的执行情况，着手制定相应的政策。“群租房”的“N+1 模式”的共识成立，未来随着各区各地方的执行政策和行业规范的出台，公寓管理市场会健康有序发展。

　　基于长租公寓行业当前的时代背景，长租公寓企业在近两年相继爆发，公寓行业可以实现房地产的空间优化和统一经营。

　　公寓行业目前大多为“房屋托管+标准化装修+租后服务”的重模式，需要较高的经济成本、时间成本、运营成本，回收周期较长，但房屋租赁的良好现金流、未来的衍生收入和市场空间让公寓行业存在巨大的市场机会，未来中国会出现品牌化的长租公寓企业巨头。

　　公寓行业发展模式和房产中介类似，因为其不动产特性，呈现出区域性强的特点。长租公寓由于其本地化的服务特性，管理半径有限，市场较为分散。目前，白领公寓主要集中在一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及发达的二线城市如成都、武汉，杭州，这些城市流动人口多，租房需求旺盛，房屋供给充裕，给青年公寓培育了很好的土壤。

　　未来随着优质公寓企业的崛起，公寓行业会面临整合和洗牌，现阶段强势的二房东在部分区域仍会选择做“小而美”，但随着行业的供应链和资金链相继成熟后，优质公寓企业可能会选择用兼并或加盟的手段来扩张自己，而在 2015 年-2016 年，公寓行业才要真正经历大市场的考验，真正的跨区域的市场发展（如自如进上海，青客进杭州，优客逸家进北京）才能引领行业在发展中走向成熟。

　　不同的公寓企业的目标客群不一样，总体上分为以下三个层级：金领（企业高管、老外），白领（初入职场的毕业生），蓝领。

　　服务对象为企业高管，以及外籍人士，他们对生活品质要求很高，又不愿意居住在酒店，所以多选择酒店式或长租服务式公寓。新加坡旗下的酒店式公寓“雅诗阁”、“辉盛阁”占领这一高端公寓市场，竞争压力不大；而国内领先的公寓企业“优帕克”以及以“社区物业资产管理”为导向的“晟曜行”发展最为良好，已初具规模。但目前高端涉外租赁面临以下问题：

　　以求职公寓、考研公寓以及职工宿舍为主。特点是价格低廉，仅提供生活必备用品，多为床位出租，旨在降低单个租房者的成本，目前这一市场有强大的需求，后面我们会详细分析这一市场的机会。对比这三类市场，目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈，而中高端的金领和蓝领市场进军的企业不多，但中高端的金领公寓续租率是非常高的，中低端的白领公寓仅仅有 8-9 个月的租房周期，在规模和品牌未形成前，获客的单位成本高，因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。

　　其实每个城市的人工装修成本投入是差不多，但城市租金水平不一样，租金绝对值差异很大。比如二线城市的租金毛利率能达到 50%，而上海北京只能达到 20-30%，但是一线 元，而二线城市的租金绝对值只有 300-400 元。因此城市的租金水平能否支撑公寓企业的运营，是公寓企业选择进驻城市的重要考量，目前公寓企业主战场将在这些城市开展多年。

　　房地产稳定的供求关系为公寓行业的发展提供了很好的土壤，从模式上看分为“集中式”与“分布式”两种。无论是集中式还是分布式，空置率、续租率和利润率是公寓企业的重要指标。企业的发展必须结合这些运营指标来看发展速度，并选择合适自身的业态，当然也有自如这样的领军企业两种业态并行。

　　集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造。但商业改造由于多为一次性投入，企业会比分布式较晚进入物业管理及运营。集中式公寓由于受制于市区黄金地段的高租金以及房源紧俏，多分布在近郊等位置。集中式公寓的关键是获取低价物业后的精细化开发。

　　集中式长租公寓在其业态形式上与酒店式短租公寓和经济型快捷酒店有很多相似之处，如物业获取考虑，装修等方面，但在服务密度，渠道运用，人力成本等方面有很大不同。

　　目前 You+公寓、新派、青年汇、自如寓、魔方等都是集中式公寓。其中雷军投资的 You+致力于创业者之家的建设，定位比较明确，从环境到设计，都希望从创业者的角度考虑。比如靠近科技园区，房间用吊床形式，室内不提供厨房等。公寓创始人之一，来自车库咖啡（创业者主题咖啡店），能更好的了解创业者的需求。希望从创业公寓过渡到创业社区。

　　目前以 YOU+为代表的公寓企业，通过出让租金收益权实现资产证券化，将房屋租约产生的现金流变成若干个按月付息到期还本的固定收益产品，所募集资金用于后续的项目开发，这是国内公寓企业融资多样化的创新，优质的公寓企业能提供稳定的现金流。YOU+和懒投资的产品融资期限包含 2 月、6 月，年化收益率为 7.5%，10.0%。 租客们均为收入稳定、信用良好的都市青年，租客信息满足下图的认证。

　　而集中式公寓未来的发展方向可能是其细分市场带来的机会，如针对于蓝领刚需的新起点公寓，针对女性的蜜柚公寓等等。

　　以新起点蓝领公寓为例，因蓝领对房子不挑剔，装修成本低，相当于员工宿舍性质，虽然产品可能无法提升其价值，但可在房间里安置 6、8、10 人，平均投资回报时间 2 年左右，相对坪效好一点。政府也想推动群租安全化，政策方面非常利好，同时模式上和企业合作，由企业出钱给新起点公寓，很好的解决了企业寻求优良员工宿舍的需求点。

　　分布式长租模式起步较晚。模式相对而言比较单一，从分布的房东手里取得房屋，通过房屋包租运营，标准化的服务与改造，提供整体的资产管理解决方案，为消费者提供全新的租住体验，解决白领、蓝领等刚需用户的租住需求。

　　在产品方面，链家自如经过三年的探索和发展，如今已发展成熟。公司拥有多条产品线，装修风格多样；可以进行“在线预订”，自如客网络交租；建立了积分系统，客户可以用积分换取优惠；线下活动经验丰富，规模达百人以上。

　　再以蘑菇公寓和优客逸家为例，在规模上暂时落后于链家自如，但却发展迅速，这得益于两家企业创始人多年旅游地产的创业经验，优客逸家选择二线城市作为目标市场，竞争相对较小，近期宣布进军北京，开始挑战高客单价市场。而蘑菇公寓从 2014 年开始，1 年间，从 0 发展为 5000 间房源，且均处于“地铁”沿线，深受白领一族欢迎。还为租户提供了 100M 的光纤网络，满足租客商务办公娱乐需求。

　　在这一点上，我们已经能看到如自如、青客这些企业的显著进步，市场化的流程操作，从收房到出房已经能达到简装房 8 天完成，毛坯房在 22 天左右。

　　房东签下 3 到 5 年的托管合约后，公寓运营方将会对托管的房屋进行一定的标准化装修（如宜家家具、品牌家电进入、色彩搭配），再从空间和时间上进行拆分并出租给用户。在这个过程中，公寓企业能获得从批发至零售过程中产生的价差和房屋再装修创造出的租房溢价。目前分布式投资回报期为 3 年左右，而领军公寓企业仍为布局规模而未考虑收益，拿房速度间接催高了拿房成本。

　　公寓企业除了传统的租金差和服务费的盈利方式外，在金融产品运用上也在不断尝试，如和银行的消费贷（如南京银行，北京银行）合作，已经常态化，公寓企业与银行合作,银行将两年房租支付给公寓企业，租客可以每月刷银行信用卡支付租金｡这样方式可以让公寓企业锁定未来现金流用于现有发展，又让租客免除付三押一老模式。

　　目前，对于分布式公寓，装修配置和线上线下的联动都处于探索阶段，尤其是服务是否能让用户认为“值得”。公寓服务将会伴随租客长期存在，随着时间的推移和资本的充裕，未来会有新的服务上线，真正让“服务费”物有所值。同时与企业端合作也是规模化的分布式公寓企业未来的亮点，如与院线的合作，团购模式，干洗，生鲜配送，各类银行金融服务，智能家电的切入，这都是人流转现金流的方式。可以说，分布式长租公寓行业未来是在量的基础上做产业链的延伸。

　　目前海尔 U-home 牵手蘑菇公寓，将智能家居 “入住”蘑菇公寓，开启公寓与智能家居的结合。海尔 U-home 智能家居系统，采用有线与无线网络相结合的方式，把所有智能设备通过信息传感设备与网络连接，实现高品质生活环境。海尔将提供蘑菇公寓的整体智能家电家居解决方案，未来延伸至长久的金融合作。

　　在金融端，海尔目前已经与各大优质公寓商接洽，提供“家电的金融租赁”，根据公寓企业所需的家电量，设计租赁解决方案，家电租赁有效解决了公寓企业的重资产问题。同时根据家电企业的需要，可选择性配置智能家电。

　　图表29. 海尔智能家居与蘑菇公寓金融租赁方案 （以 300 万购货量为例）

　　长租公寓与智能家居、物联网的结合将会是未来长租公寓的发展方向，大量的租客数据在公寓平台进行沉淀，同时包含安保，智能门锁应用OB体育，精细化能耗计量等等。这些数据也就成为公寓企业的宝贵资源。

　　想进入这个行业，有几十套房子做二房东容易，不需要太多资金和专业技能，但再向上扩张到百套以上就会遇到很大挑战。中国目前有大约至接近 50 万的二房东，北京部分二房东手里持有千套甚至近万的房源，二房东的生意比以前难做了。公寓行业在没有达到一定规模是不会出现边际成本递减的。主要体现在销售成本、运营成本、装修改造成本的上涨，而这个临界规模没有定论。

　　目前优质的长租公寓企业空置率指标都很好，未来需要掌控续租率及转带客率，这是渠道成本下降的关键。

　　房源问题是公寓企业面临的关键问题，从现在来看企业拿房都结合了自身的优势，如自如依托链家资源，但在未来开辟新市场时，确立房源标准是一个重要准则，如房龄问题（20 年以上房龄的房子要承担一定的维修费用），区域客流和人流，房产租金的增值空间，如上海闸北、杨浦和徐汇之间的对比，毛坯房是否在自己的拿房策略中，这些都应该考量。

　　而分布式公寓是动态的收房出房策略，不同的策略阶段也会出现投资性或保守型策略。在快速发展的过程中可能会出现粗放式效率低的状态，但这是局部时间或者有战略要求的。战略上要考量能承受多大的空置期，续租率和转租客率。高续租和高转租客率说明产品被市场接受，当市场规模在放大的过程中，没有因牺牲口碑的情况下扩大了市占率。

　　以上海为例，尤其市中心拿房较为困难。区域自住率：出租率一般为 8:2，其中也夹杂了各类公寓公司或者 1-2 个相对大的二房东。当然如果不计成本拿房这不是问题，但用什么成本和速度去拿房，需要结合公寓企业自己的战略规划。这包括楼盘的突破口，了解小区出租、自住情况、流通比率和房屋类型单价，这些都是影响未来 3-5 年的运营策略。集中式公寓拿房一般对比酒店，酒店经营管理者的目标就是要通过客房出租率和平均房价的提高来实现 RevPar 的最大化，因为客房收入（尤其快捷酒店，服务收入只占很少）在三星级以下的酒店经营的总收入中占有很大的比重。

　　包租模式其实在初期可行，长远看不行，目前没有类似模式公司上市，但资产管理公司上市是有的，在美国和日本包租模式也不多见，原因在于包租模式风险较大，属于重资产模式，倾向于利润最大化，而利润不大时，轻资产运营的委托管理是最佳的。而国内目前的状态是通过公司的包租，产生信任度口碑和知名度，达到强控房源的目的。

　　未来更多人是 90 后，其父母一辈必然累积下一定的物业资产，有的甚至在两套以上，这些人没有时间去管理房产，必定找到专业的物业管理公司委托管理，90 后消费观念的转变，也使得他们愿意支付管理费用，而现阶段任务是将 90 后锁定，使其产生信任感，将房子委托给公司。

　　我们这里对集中式和分布式公寓进行简单对比，而在公寓企业实际的运作中，这两种业态呈现出截然不同的运作模式。房源获取方面，集中式企业的获取途径更为多样化，目前也在尝试和开发商进行合作探索。

　　随着物业增值时代的过去，物业经营时代来临，新开发物业可能会存在销售疲软，我们判断开发商在未来会愿意尝试开发租赁住宅，并与品牌公寓企业加强合作。

　　2013 年，新派公寓的创始人王戈宏与赛富不动产基金用“基金做收购，品牌做管理”的模式，一期基金以 2.2 万/㎡的低价在北京 CBD 整栋买下森德大厦，次年改造为新派公寓 CBD 店；新派公寓管理团队则负责对公寓进行统一品牌包装、管理运营，同时每年向赛富不动产LP（有限合伙人）支付不低于 3.5%的租金回报；四年之后，一期基金到期，LP 的股权将会被散售或者整售。赛富不动产为此做出一份股权回购协议。据王戈宏估算，一期基金的平均年化回报率将超过 10%，有望达到 13%。

　　1）从盈利指标上看由于集中式公寓的天然属性更能在短时间做出效益，对比分布式容易做出高溢价产品，从目前优质企业的违约率、管理难度看，产品定位准确的集中式公寓表现的更为出色，而集中式未来更易做出强社交产品，现在已经看到了 YOU+公寓从创业公寓跨度到创业社区的雏形。

　　2）但从长远的规模看，要更关注分布式，不难理解因为分布式房源是小业主的，而分布式公寓企业需要解决的是拿房速度、拿房战略、空置率、运营成本等问题，分布式公寓获取物业一般为 3-5 年，租金的递增压力、人才的储备、租后管理等都需要考量。在大面积扩张时，后续融资跟不上，有资金链断裂风险。但分布式公寓业主数量的众多可以为切入大金融概念服务做准备，与房子相关的服务和上下游（旅游、装修、社交）都可以产生出商业机会。

　　2013—2014 年，长租公寓企业发展迅速，市场热度高，房源集中度分散，具有明显的区域效应，再加上各家以高成本去拼房源获取，长租行业在 15 年仍难出现全国品牌化的巨头公司。

　　2002年，规模化的公寓业态开始形成，当时优帕克公司瞄准了外企高管人群（因当时的国民收入不高），加上2003年中国加入WTO,大量世界500强企业进驻带来了外企高管的租住需求，那时其竞争对手为海外的高端公寓企业，如新加坡的雅诗阁集团。当时国内的外企人士不愿意去住酒店，而优帕克公寓提供五星级酒店的配套设施，统一班车，工作人员统一制服，比竞争对手的国际公寓低20%-30%的价格，又有社区的氛围，迅速的开创了国内高端公寓市场。直到2005年联想投资（今君联资本）想投资优帕克，但因条件没有谈拢后终止，优帕克一直是国内高端公寓行业的龙头，可近年来发展缓慢，在2011年优帕克仅有1000套房间。

　　到 2010 年，因为消费升级大背景和年轻一代（85 后）的消费需求，具有更好的居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业得到了快速发展。期间晟曜行公司以世博会为契机，以其 45 个社区服务中心为优势，快速扩张，现今已成为上海中高端市场第一品牌，自身结合了集中式和分布式公寓的特点，开创了国内首家分布集中式管理。2010-2012 年，公寓企业的房间规模一般为 100-300 间。