OB体育只要有交易就难免存在价格差异，肯定有人买高价，也有人买低位。一手房交易是直接和开发商打交道，一般有哪些注意事项呢？

　　一、查征信是第一步。到新楼盘看房前先查阅夫妻双方的个人征信看有无问题，若有不良记录先到银行咨询是否影响正常贷款。在梅城查征信有两种方法：一是本人持身份证原件至江南梅龙路口中国人民银行征信自助打印终端打印，二是在征信中心网上查阅，但并不是即时能看到结果，须注册24小时后才能得知结果。征信中心网址为。征信不宜经常查阅，一般在有购房或其他大额贷款需要时方查询，频繁的查询对贷款反而有负面影响。

　　二、银行按揭有几套房。目前如果同一个人在全国范围内同时按揭两套房，第三套房银行不给予按揭，有无按揭是全国联网的，这与交税时的首套房和二套房是两个概念。交税时的首套房是指在某个区域内比如梅江区或梅县区内只有一套房，在深圳外地的房产不算入其中。而银行按揭套房数则是全国范围的，同时按揭不超过两套房，已经提前还款的另当别论。梅州不限购，但是限贷：首套房首付30%，同一区域第二套房首付70%，第三套房则不放贷。

　　三、了解开发商的实力和声誉。从买房到出证交楼中间有好长一段时间，需要开发商全力配合，如果开发商收了全款却因其他原因不能办理不动权产证或迟迟不能办理，就会造成困扰，因此购房前最好先了解清楚开发商的实力和声誉，楼盘大小尚在其次，开发商的诚信才是首要。

　　四、了解清楚周边的配套设施。地段、学校、市场、医院、公园等周边设施哪些是最迫切需求的，可根据家庭成员结构来选择，能够面面俱到当然最好，若是不能，便要有所侧重，这就需要一家人坐下来慢慢沟通商量，再酌情釆取折中方案。

　　五、选房要有侧重点，抓大放小，不要迷恋完美。既要能晒到太阳，又不能西晒，低层和顶层都不要，价格还要够优惠，这样多半难以下手，好楼层好方位的房子价位肯定会高一些，所以应有所取舍。西晒虽然热些，开空调可以解决，总比终日不见阳光强。选楼层应该从实际出发，家人若有恐高症的，就要选个可以接受的楼层，电梯房也未必越高越好，合适就是最好。

　　六、了解清楚该楼盘的贷款政策。很多楼盘不接受公积金按揭或将房价上浮才接受公积金按揭，在付定金前必须向售楼处了解清楚。公积金按揭放款速度一般比商贷慢，像梅县区就曾经有一年半才放款的，因此不少开发商拒绝公积金按揭，有些虽然接受但要求房价上浮3%至8%，这样算下来用商贷反而更划算。不过有公积金的客户并非就不能用到公积金了，凭购房合同可以一次性提取公积金总余额的80%，此后每隔半年或一年可持续支取公积金用于还贷，如果房价持续上涨，纵使不用公积金按揭还是划算的。

　　七、了解清楚杂费、费及物业费等情况。购买新楼盘还要交房屋维修基金、天燃气、门窗、防盗网、费、装修押金等一系列杂费，具体每个楼盘征收额各有差异，一般在置业表上都会有所体现。

　　八、别完全不相信售楼人员口中说的涨价，做决策时应该果敢。遇到心仪的房源时应该果断下手，如果售楼人员不断重复某日以后要涨价多少，不要以为那全是套路，当行情一路在涨时真有可能说涨就涨。房价涨不涨要看大势，就目前形势而言，一线城市稳中有跌，三、四线城市则稳中有升，投资方向可能会转变，该出手时就应该出手。

　　九、别幻想找熟人能享受大幅度优惠打折。一般大型楼盘都有其完善的销售系统，哪栋哪层哪个方位的房子卖多少钱，内部有一套完善的体系标准。很多客户看中房子后都会幻想找关系看能否享受大幅度的优惠，可以反过来站在开发商的角度看问题：如果是全国连锁型的大企业，每个人都找负责人打折，管理岂非很混乱？如果是本地开产商，老板大幅度降价等于拿自己的利益去便宜他人，可能性大吗？经常听闻某某地产商连自己的亲戚买房都只是优惠几千元，嘲笑其小器，而作为地产商来说，宁愿按市场价卖给亲戚，然后再私人掏腰包送个大礼给亲戚，也好过直接大幅度降价，既保住了价格底线，不破坏规矩，又挡住了其他走关系的人。

　　十、某些楼盘找旺哥确实能优惠。具体用什么方法能得到优惠则属于商业机密，但事实就是能做到。如保利江南和府，江南客天下，客天下碧桂园，恒大御景半岛（包括全国范围内所有恒大楼盘），东山谷碧桂园，大埔碧桂园，平远碧桂园等楼盘找旺哥均有优惠，有毛坯亦有精装房，直接签合同，可按揭，部分房源一成首付，免中介费，看房前请先电话联系。日后将和更多的楼盘建立合作共赢关系，实现三方得利：开发商得客源，顾客得实惠，旺哥得奖励！

　　每个楼盘的操作流程都可能不同，优惠政策也时时变化，既选择，必信任，本人不再作过多解释——旺哥是在帮人省钱，而不是在求人赚钱。因操作需要时间和空间，信任者请提前几小时联系旺哥后再去看房，只要敢接单，就一定会让你享受到看得见摸得着的实惠。

　　我平时很少买东西，日常生活所需都是父母在打理，国庆黄金周期间除了卖房以外还买了一张小书桌，就是这么一张小小的书桌，却给我带来不少启示。2005年时，因办电脑培训班的需要，我曾一次性购买了6张办公桌，每张88元，因为数字吉祥，所以印象尤深。如今再买书桌，心理价位是150元左右——自认为尽管物价疯涨，但涨一半也够厉害了吧。

　　走进第一间店，老板说质量较好的280元一张，质量较普通的则180元一张，我觉得价格太高没还价便离开了。来到第二间店，老板说320元一张是最便宜的，还有更贵的，且价格没有商量的余地。两间店的老板都不是熟人，我总觉得他们没有报实价，于是发信息给开家私城的朋友，朋友发过来的报价是：特价668元，朋友说不用看价钱，明天叫工人送一张过来，我赶紧谢绝，我可以接受朋友以进货价卖，却不想让他连本钱都贴给我。这时突然明白第一间店的老板报的是实价，本想回去找他买的，却觉得怪不好意思，于是继续走进下一间店，经过讨价还价以180元买了一张质量普通的桌子。

　　细想整个购买桌子的过程，其实第一间店的老板是个厚道人，报的是实价，可却因为自己不懂行情不识货而错过了，实体店单一的店铺经营没有网络销售平台，纵使后来意识到他的实在，却因为不好意思再次面对而只能错过，站在营销的角度值得细细推敲，这让我想起了一个故事：一位骑三轮车的老人把一辆奔驰车刮掉一块漆，奔驰车主下来看了看，不太忍心让老人赔这个钱，可为了让老人长点记性就说：“这样吧，你赔30块钱得了。”老人沉默了一会儿说道：“小伙子，30块钱能买一桶油漆，够喷你整辆车了，你可不能讹人啊！”以上两个故事说明：不懂行情的人，多少钱都嫌贵，总想着还能再便宜一点。

　　一、有些顾客不适合一开始就向他推荐最实惠的房源，不同类型的顾客应该有不同的营销方法。这是我一直都没有考虑到的问题，以顾客的身份买了一张桌子后突然就悟通了。经过一年多时间的积累，我的房源信息已经覆盖整个梅城，江南、江北、新县城、华侨城各个地方各种档次各种类型的房屋都有，建议顾客自己先浏览行情。大部分人面对数千套房源时都是喜忧参半，喜的是有较多选择，忧的是看得眼花缭乱。其实是顾客本人不会用那个搜索功能，如果有意向购买某个楼盘的房子，只要输入楼盘名字，所有相关的房屋信息就会一个个显示出来，高低立见，实在不会用那个搜索功能，也可打电话咨询旺哥，两分钟即可阐述清楚。

　　二、并非看房越多越好，遇到喜欢的就应该果敢，没有最好，适合就好。有些人看房几年都没有下手，看到自己头晕脑胀，觉得这里不错那里也不错，最后反而不知该从何下手了，通过网络了解清楚行情，缩小看房范围，可以避免做很多无用功。

　　三、最好能和中介同车出发前往看房。每套房的房东情况都有所不同，中介带人看房可能要和一系列相关人员联系，如果买方和中介同车前往，中间可以省却很多繁琐的转接环节，既方便沟通又能提高办事效率。

　　四、最好别将中介当中介，而是当朋友。无论是买方还是卖方，都是中介的顾客，顾客就是上帝，如果上帝有心和中介交朋友，中介是没有任何理由拒绝的。每个人都有自己的个性，如果只把中介当中介，或许只能得到顾客的待遇，但若能对中介以礼相待，以情相交，或许就能得到朋友的礼遇，中介熟悉整个销售流程，有心帮一下可能就能节省几千上万元，人心换人心，顾客的态度直接决定了中介的态度。暑假期间一个朋友拉着我四处看房，让我觉得如果没有找到超值的房源都有点对不起他了，竭尽所能四处寻找。幸好最后没有辜负他的辛勤付出，为他找到一套性价比超高的房子。

　　五、不能一味挑刺，任何房子都有优缺点。既要能晒太阳，又不能西晒，结构要靓，视野要好，价格要低，考虑时间要长……试问有多少房子结构好价格又低的？真的遇到那种符合要求的，又要再考虑半个月，好房子能等你那么久吗？

　　六、不同的卖主讲价幅度不同，买方想低，卖方想高，需要有个适中的价位。有些房源开实价，有些房源则讲价空间比较大，顾客还价应合理，可根据市场行情和房东情况来决定，不能一味大刀阔斧地乱砍。

　　七、站在日后的角度分析划算不划算。大部分房源开价都是按当时的市场价开的，一套房子升值空间大不大要站在多年以后的角度去分析，比如对面都要建一间最好的学校，或附近刚刚以天价拍出一块地王，那地段肯定升值；一切都等到那个地段成型完善后再购买，肯定就不是目前这个价位了！

　　八、有些交易低卖高买才是赢家，但并非所有情况都千篇一律，具体问题具体分析。买卖房屋就好比炒股票一样，进仓时稍微打高一点价格或许很快能买入；出仓时稍微打低一点价格或许很快就能出手；输入持平的价格，往往要修改多次价格才能如愿，结果并不一定就能赚钱，可能反而没能捡到便宜。

　　九、卖方尽可能允许买方使用公积金按揭。用不用公积金按揭，对卖方来说无非关系到放款时间的长短，就目前梅州的情况而言，商贷需要4个月左右，公积金贷款放贷时间就是再长，相差也不过几个月。而对于买方而言，40万公积金按揭20年利率是3.25，商贷40万按揭20年利率是基准4.9上浮20%，总利息相差10多万元，仅仅因为几个月的时候就要买方多花10多万的利息实在是有点不近人情，可以和买方商量超出商贷放款时间付利息，这样便可双赢互利，又何必让对方损失惨重呢？

　　不断积累经验才能持续成长，房屋买卖里面有大学问，我将继续花心思在摸索中学习成长，努力成为一个正直专业、房源充足、眼光独到、值得信赖的房产经纪人！

　　现在买一套房子真不容易，钱是一回事，从选择到购买再到过户、银行按揭、物业交接，整个流程走下来，就像经历了一场没有硝烟的战争，精疲力尽。大部分首次自住型购房者都会感觉无从下手难以选择，我作为一个有些许房屋销售经验者，斗胆写下一些参考建议，如有谬误与不足，还请见谅！

　　一、根据经济能力决定购买何等价位的房屋。每个人的经济实力有所不同，可根据目前行情选择在自己承受能力范围内的房屋，别墅、单体楼、电梯房或步梯房，证件齐全的房屋或公证房，首付大概多少钱，这些首先要有个大致明确的定位。

　　二、根据入住时间决定买毛坯房还是精装修房。如果急于入住，建议购买已经装修好的，毛坯房装修至少得花一、两个月甚至数月时间，刚装修好的房屋和新家私或多或少都存在一些对人体有害的气味，让房子通风闲置一段时间后再入住更加安全。

　　三、根据生活习惯选择合适的地段。地段并无绝对的好差之分，选择地段时一般需考虑周边的市场、学校、医院、出行、休闲等多方面因素，每个家庭的成员结构不同，因此侧重点也不同，这些购房前都应作综合考虑。

　　四、根据个人喜好选择心仪的楼盘。同期推出的楼盘各有千秋，设计风格也可能有所不同，并无绝对标准，萝卜白菜各有所爱，客户可根据个人的需要与喜好选择。

　　五、根据实际需求选择房屋面积。二胎政策放开后，4房逐渐已成为市场主流，有计划二胎的家庭尽量一步到位，省得日后因房间不够又得考虑换房，重新倒腾，耗时费力。

　　六、根据职业选择还款方式，能用公积金按揭的尽量启用公积金。如果是上班一族，工资收入都能大概预见，没有提前还款打算者可选择等额本息还款方式；如果是生意人，有提前还款的打算者则可选择等额本金还款方式。目前很多新楼盘都不接受公积金按揭或是要多交钱才允许公积金按揭，这是霸王条款，一般大地产公司都没有商量的余地，只能按开发商定的规则来执行。如果买二手房，则可以和房东商量：按商贷到账时间为准，公积金迟到账时间每月付利息给房东，这样相信大部分房东都能接受。公积金利率是3.25，商贷基准利率是4.9，执行利率上浮10%至20%，如此一来，如果采用公积金贷款40万20年时间，比全部商贷能省10万元左右的利息支出，比起因公积金迟放款而付出的利息而言相差甚远，买方应懂得权衡得失，舍小取大。

　　七、在海量房源面前先做到心中有数，并非看越多房越有利，行事要果敢。比较价格其实很简单，将市场上同一楼盘的房屋整理出来摆在面前，高低立见。承贤文创公众号里推出6篇日志均有搜索功能，进入日志后输入楼盘名字，即可看到该楼盘所有相关的房屋信息，连已经出售的房屋报价都有。只要顾客用心比较，自己都可以成为半个行家，不至于对市场一无所知。有些顾客就是看得太多挑花了眼，以致自己都不知买哪套才好，到最后两手空空。所以当遇到自己心仪的房子时就应当机立断，该出手时就出手。

　　八、并非所有的便宜都不能捡。市场上不时会有一些远远低于市场价的房源推出，并非所有便宜的都不是好货，衡量房屋好赖并不是只看价格，也并非越贵就越好，而要综合各方因素考虑，其中也包括房屋主人的经济情况。有些房东在急需钱用或因其它特殊原因时会低价抛售，在确保交易安全的前提下这种便宜就可以捡。比如几天前我就遇到这样一种情况：网签时间就快到了，房东降价十万元急于出手，一旦网签后再来交易，就要缴交高昂的税费，而且手续繁琐，所以房东选择降价处理。当然，并非所有的便宜都可以捡的，需业内人士才能辨出真假，懂得用合同去规避风险。

　　九、找个信得过的业内人士，不管是新房还是二手房，懂行与不懂行有很大出入。房地产公司一般都有完善的管理制度，通过熟人找到公司高管或许能享受一些优惠，但优惠幅度一般有限，不然会乱了套。这好比在淘宝网买东西，能用最低价买到产品的人有可能并非是顾客，而是管理平台的店小二，店小二清楚其管辖范围内所有商家的进出数据，如果店小二出面购买，店老板自然肯让利，亮出最底价。在梅城房地产销售中，本人就是那个店小二，当然，就目前的形势而言，仍需经过积累与努力，争取有朝一日实现和所有新楼盘都建立长期合作关系。现在保利江南和府，江南客天下，客天下碧桂园，恒大御景半岛（包括全国范围内所有恒大楼盘），东山谷碧桂园，大埔碧桂园，平远碧桂园等楼盘找我均有优惠，有毛坯亦有精装房，直接签合同，可按揭，部分房源一成首付，免中介费，看房前先电话联系。

　　十、找个主张买房的军师帮忙。事实证明，很多劝人不要买房的人虽然不必负任何法律责任，过后却往往被当事人暗暗埋怨其误事，从本质上来说这种埋怨是不合理的，因为买与不买最终的决策者还是顾客本身。当局者迷，旁观者清，购房者找军师的原因也正因为举棋不定，所以找对军师也非常关键。我是主张买房派的，如果你是我的亲戚朋友，购房时不妨叫我一同前往，多个清醒的军师适时提供参考意见，或许能让你落单时更加坚决与安心！

　　还是那句话：买一套房子的确不容易！希望我的一点点小建议，能让您更加明了自己想要买怎样的房子和应该怎样选择房子。至于对未来梅城楼市的走向，本人也不敢轻易断言，心里自然希望房子能降价，老百姓都能住上新房，可这也只是美好的愿望而已！

　　无论一手房还是二手房，从推向市场到完成交易，期间会经历4种价格，弄清了这4种价格的来龙去脉，就知道首付怎样计算，如何报税等，能节省不必要的周折与开支。

　　一、市场销售价，即所谓的开价。一手房的价格决定权在开发商，售楼处的开价就是销售价，一般允许客户讲价，幅度因人因时而异。二手房的价格决定权则在房东，价格没有固定的标准，哪怕是同一小区同一时间，也可因楼层、方位、装修等不同而价位各异。

　　二、交易成交价，即实际买卖价。买方和开发商或房东实际交易价格，谈价格时应该了解清楚杂物及税费大概多少钱，有些税费是很庞大的，最好能在文字上有所体现，以免造成不必要的争议。

　　三、银行评估价。先由有资质的评估公司评定房屋价值多少钱，银行再按评估总价的70%给予贷款，三成首付就是以这个评估价来决定的。当房价上涨时，首付就会变高，比如一套银行评估价为100万的房子，行情上涨实际成交价为120万，而银行最高只给客户放贷100万X0.7=70万，那么首付就应该是120万-70万=50万。当然，市场上也有成交价和评估价持平的现象，一般当新楼盘刚开盘时OB体育，销售价和评估价是基本持平的，首付为销售价的三成也就成立了。再者低首付的房源也有不少，实际成交价低于银行评估价，首付就变低了。

　　四、税局核定价。房屋就要交税，税局有一套核定价，交易人在填写交易价格时，如果填高了，税局按高价征收税费；如果填低了，税局便按内部核定价征收。填低交易价能省一部分税钱，然而需要用到公积金贷款或商业贷款的顾客则要谨慎为之，如果交易价写低，很可能贷款时会按写低的总价乘以0.7来放贷，虽然节省了税钱却降低了最高贷款额。收税时按高位收，放贷时按低位算，这是一个相互制衡的设计，因此报税填写交易价时最好咨询业内人士，省得造成不必要的损失。

　　一套房有4种价，房产交易不仅过程复杂，且需懂得的知识也不少，闲时多留心了解，用时便不会方恨少，本人也在不断学习充电中，逐渐会将房产交易方面的相关知识整理出来并集结成册，以便和大家互相沟通交流，欢迎关注，敬请留意！

　　国家对房地产政策的调控对大城市的房产市场产生预期性的下降，而对于经济相对落后的小城市而言却产生了逆反性的上升，道理很简单：大城市的房价已经到顶，小城市的房价却是大城市的十分之一，投资方向自然就从大城市转向小城市，这与“人往高处走，水往低处流”同理。

　　很多工薪阶层手中有闲钱，已有安居之地，想用闲钱投资房产以货币贬值，并提前启用公积金，针对这种投资型置业，本人给出如下几方面的建议，或许有对亦有错，可作为一种观点存在，以供诸君参考。

　　一、选地段要有长远的眼光。无论买店铺、套房，还是单体楼，地段的选择往往直接决定了日后房产的价值。曾经江北老城最为繁华，江南百花洲的商业最为发达，但随着城市发展的日新月异，地段的价值也会随之改变，我认为未来十年，梅州城区江南的商业中心将在万达广场一带，而居住中心则在剑英公园一带，新县城的中心为县人民广场一带。另外，凡是优质学校附近的房源都有较大的升值空间，投资置业时可以紧抓“中心区域+优质学位”的原则作选择。

　　二、买店铺得注意税费。店铺的税费计算方式和套房的计算方式恰恰相反，套房是“满五首套”卖方免税，而店铺不管是否首套都要征收3%的契税，且需加收20%至60%的增值税，越早购买的店铺越便宜，以现在高昂的价格相比，增值部分越大，税费也就越重，而新店铺只征收3%的契税。然而新店铺的价格太过昂贵，动不动就是两、三万元一平方，租金和本金不成正比，加上受到网购潮的冲击，投资店铺时就要慎之又慎。

　　三、避开拆迁高峰期。城市发展到一定程度就会扩容提质大拆迁，这是发展的必然。在大拆迁来临前抢先入手或许能赚个盆满钵满，但若在拆迁安置高峰期入手，就有可能亏本，甚至永远都无法回归到原来那个高位。比如2013年江南新城大拆迁时期高价购入的归读一品，虽然梅水路一带的新楼盘一路高涨，然而还是有些业主卖不回2013年入手时的价位，因房产随着楼龄的增加会逐渐从一线品牌下降成二线品牌，楼龄长会抵消不少的升值空间。

　　四、规避二套房的高税收政策。二套房不仅购买时税费多一半，而且银行贷款利率也高，他日出手时税费也重，已经有一套住房了，如何规避二套房的限购政策呢？方法有多种。一是可将房产做到家庭成员中其他人名下；二是可购买店铺、商住楼或单体楼，这些都不算二套；三是可以在自己居住地的另一个区域购买，比如现在住新县城属于梅县区，则可在江南或江北购买梅江区的套房，目前各县区间的房产信息尚未联网，因此在不同区域购买便不属于二套。

　　五、靠租金收入可以考虑单身公寓，靠房产升值重点考虑四房。单身公寓房价较便宜，大约30多万，若出租则每月有1000多元的租金收入，这种轻资产投资基本上没有多少风险，在学校或酒店人流集中的区域随便入手一套，都能轻松出租，产生效益，当然这种轻资产投入收益也不会很高，如果想有大收益，可以考虑多买几套或入手大面积套房，预计二胎政策放开后四房将成为主流，日后四房的房源会成为刚性需求者的首选。

　　六、投资一线楼盘要趁早，投资二线楼盘可买二手房。一般一线楼盘在取得预售证后即进入销售阶段，那时入手价格较实惠。如果买来后是考虑出租的，可购买已经装修好的二手房，一是可以马上出租，二是既然是拿来出租，大可不必精致装修，既浪费时间又耗费钱财。

　　七、开发商经济实力决定价格的波动。一个楼盘价格的波动还有一个核心的决定因素就是其背后开发商的实力，如果开发商资金雄厚一般价格都坚挺，如果则价格会相应下调，售楼处的销售价直接决定着你手中房源的价格。比如广州大桥侧的恒大御景半岛，几年前是大百汇集团的楼盘，后来整体打包出让给恒大地产，很快从当初的5000多元一平方飙升到现在的8000多元一平方，而相邻地段的奥园半岛则涨得没有那么厉害，这与其身后的开发商品牌和实力有着紧密的关系。

　　八、年代较久的房产应及时出手。并非所有的房产都有升值空间，如果年代较久的房产要及时出手，一旦到了银行不予贷款的年限，房产就会因此贬值，难以出手，这和汽车到了报废期贬值同一个道理。所以在银行还支持按揭前尽快出手是明智的选择。

　　九、多留意二手房信息，“捡漏”是投资最好的切入口。不管任何时候，房产都存在“捡漏”的时机，因为任何时期都存在急需钱周转的房东。近期国家宣布一些虚拟币不合法，不少房东会因不灵而低价出手房产，这时就是“捡漏”的好时机。一般股市波动较大或是国家有重大政策颁布时都会有一批值得“捡漏”的房源推向市场，投资者既要紧紧把握时事政策，又要时刻关注二手房信息，这样“捡漏”的可能性更大，才有可能“捡”到更大的“漏”。

　　十、租售同权会带来一系列的投资机遇，学位房将更加抢手。近期国家颁布了租售同权新政，从长远看，学位房租金会稳中带涨，另外除租金收入外，“学位出租”或将成为房东的一项新收入，提前购入学位房，或许终有一日会成为“会下蛋又会长肉的母鸡”，不仅房产升值且租金上涨，多重收益。

　　以上是本人一些浅见，仅供参考，既不作为呈堂证据也不作为投资指南，一切还需读者自己分辨对错。若他日房产升值赚得盆满钵满时不必谢我，因为那是你自己的英明决定；当然，若他日房产贬值时也不能骂我，因为那是你自己的错误决定。还有很多投资方面的想法不便一一写明，有机会可到本人的小店泡茶面谈，无需自带茶水，每次最多6人——因为小店只有7个茶杯！

　　买房是人生大事，买一套适合自己和家人居住的房屋，往往决定一个家庭数十年的去向，一般人都会比较谨慎。现将买房的大体流程作一个系统的整理，仅供参考！

　　如果未婚者买房，要准备好户口本和身份证；如果已婚者，还要准备好结婚证；需要贷款者还得先去中国人民银行查询夫妻双方的个人征信，确保信誉没有问题。若征信有问题未能及时发现，签订购房合同付了定金却无法贷款，定金就将白白损失，那也只好自认倒霉。

　　如果要用到公积金的客户，还要到当地公积金办事处了解放贷时间和过程，有些地方的放贷时间长达一至两年，而有些地方却个把月即可。了解清楚后先和卖方说明，免得签订合同后因迟迟不放款而引来纠纷。

　　首付不能简单地以成交价的30%来计算。房屋总额并非指成交价，而是银行核定价，咨询销售方便可了解到最高贷款额，销售价减去最高贷款额就是首付额。如果是二手房，首付一般在40%或更高，有些年限较久或证件不齐的房子甚至无法按揭。另外除了购房款外，还要预留几千元至几万元不等的费用和其它杂费，包括税费、评估费、电梯维修基金、管道天燃气，对讲门费、套房门和防盗网费、摩托车位费等，加起来是一笔不小的数目，购买前都要考虑到位，省得签订合同后才发觉钱不够，以致变得被动。

　　在找客户进行交易前，你需先了解一下当前的房产交易市场，如房屋均价、房价趋势和具体交易情况等，这样便可让你更清楚至到时该如何讲价，以及更有效地提前做好应对各种状况的准备。

　　买房从某种意义上来说和找对象类似，都得讲缘份。一见钟情、马上结婚的毕竟是少数。通过海量观察、对比房屋情况后自己选择的房屋，往往日后较少后悔，因为那是自己的选择。

　　入行一年多来，我手里已有2000多套房源，且以平均每天3—5套的速度在持续增加。这些房源都是经过我精心编辑、整理后方上架的，基本没有重复，且那些贵得离谱的一般都不会放上去。买房是大事，花几小时将房源浏览一下，也对梅城地产市场有个大致的了解，相信在看完所有房源资料后，你自己都明白哪里的房屋性价比更高，因为有些比较是显而易见的。

　　综合考虑生活习惯、上班地点、小孩读书、老人休闲、价位、周边环境及自己的经济状况等各方面情况，根据实际选择合适的楼盘，多花点耐心，有空时可以到比较感兴趣的楼盘了解大概情况，由大至小先定个范围，再逐步缩小到某个楼盘某栋楼，最后具体确定到某套房。

　　关于房屋的风水问题，不妨交给自己信得过的风水先生去把关，真正有水平的先生不仅能发现问题，还有置化处理的方法，让你日后住得更安心。至于房屋干不干净的问题，一般在房东和中介口里是较难了解到真实情况的，如果看中哪套房又有所担心，可以找个适当的机会向小区物业或邻居打听一下，只有从旁人口中收集到的信息才相对准确，夫妻间尚且有不说真话的，何况外人呢？再说，每个人的生肖和命理不同，即便相同的房子，不同的人居住运程也不同，个人觉得可以不必太在意，请个风水先生看看，给自己一个心理安慰即可。

　　若是看中房子，就可以进行讲价，此时双方应秉持“退一步海阔天空”的原则，不要在价格上太过斤斤计较，因为再精算的人都算不过时运，而时运却不是人能决定的，所谓买不足卖不足就是这个道理。

　　讲价时必须说清楚房屋有无被抵押，并讲清楚卖方税费由谁承担，实行个人所得税的新政策后，二套房卖方所出的税费是升值部分的20%，数额高达几万元甚至更多，所以一定要事先商定。

　　1、新房：A售楼处购买：和售楼小姐讲价讲到谈不动时，可用旺哥式绝招：譬如私下和售楼小姐说，这房80万向你购买，你去申请最低价，省下的部分和你平均分配，这样售楼小姐就成你的人了。如果以上方法还是行不通，那就证明价格实在是没法再低了，因为谁也不会和钱过不去，是吧？B购买抵兑工程款新房：很多承包开发商工程的老板，比如建材、施工或装修公司等，结算时大都拿不到现金，拿到的只是一定数量的房源，这些房源要销售出去才能折现，而售楼处是不负责的，只能通过中介销售，这就会比售楼处便宜几万元至十几万元甚至更多。这种抵兑工程款的房源又分为两种，一种是到售楼处任选，选中后再用工程老板手中的名额，一般能便宜几万元；另一种是已经出了具体房号的，这种房源的优惠幅度更大，便宜十几万以上的都有，关键要看工程老板急不急钱用。C购买中介手中的行货：行货是指经济实力比较雄厚的中介向开发商低价购进再转手赚钱的房子，几乎都比售楼处便宜，这类房子既有毛坯也有已装修好未入住的，一般网签时就得付清首付，等全部手续则由售楼处负责。

　　2、二手房：屋主因为改善性换房或其它原因需要出售的，这种房屋讲价一般都是买卖方和中介三方当面谈，至于能谈多少就得看各人的本事和缘份了。

　　双方价格谈妥之后，卖方就可以向买方收取一定数额的定金，并签订合同，注意核对合同中的各项具体内容，以免日后留下后患。

　　如果是购买套房：要写清楚双方税费怎样分摊，签合同时一定要先看房屋相关证件，了解土地性质和房屋面积，土地性质为“出让”的房子过户费便宜很多；如果购买单体楼：合同里必须阐明如果过户后房屋面积发生变化应该怎样处理，单体楼老证变新证，重新测量时可能会产生较大的面积差异，事先说明就能避免此类纠纷——省得新证一出，面积多了，卖方向买方要求多付钱；而面积少了，则买方向卖方要求少付钱。

　　合同签订完毕，客户需准备房产过户、房屋贷款以及房屋评估的相关资料。一般需要：户口本、身份证、老房产证、未婚证明（到村委会或当地派出所开，如户口本上有显示的就不用）或结婚证、收入证明、银行流水（半年），如果是首套房还要去有关部门开首套房证明。

　　对交易房屋进行评估也是卖房的必要流程之一，一般中介公司会有专门的房产评估服务，房产经纪人会找专业的评估机构帮助客户进行评估。

　　房屋评估完毕，客户在中介或售楼小姐的陪同下带齐资料到有关部门办理房屋按揭贷款的手续，要带上房屋评估报告、老房产证、户口本、身份证、银行卡等资料。有些年限比较久的房屋，四大行可能不予按揭，但其它银行，比如邮政、农村信用社等则会受理，各家银行的政策有所不同。

　　等额本息指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。等额本金指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

　　等额本息还款法特点：等额本息还款法本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变；相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

　　等额本金还款法特点：等额本金还款法本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减；由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

　　两者相比，在贷款期限、金额和利率相同的情况下，在还款初期，等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息，但在后期每月归还的金额要小于等额本息。即按照整个还款期计算，等额本金还款方式会节省贷款利息的支出。

　　总体来讲，等额本金还款方式适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的借款人。等额本息还款方式因每月归还相同的款项，方便安排收支，适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。

　　贷款手续办理完毕之后，需要卖方与买方一起前往房管局办理过户手续，并缴纳相应的税费，同时卖方向买方收取首期款。

　　无论是新房还是二手房，当房屋买卖或者赠与过户时都必须缴纳一定比例的契税。在房屋产权发生变化时，由接受房屋产权的一方向国家缴纳一定比例的契税。目前的契税税率仍为房产交易价格的3%，但存在减免情况，无论是新房和二手房都按照以下几点规定执行：

　　1、如果是购买首套房：当交易房屋面积小于或等于90平方时，契税税率为1%；当交易房屋面积大于90平方时，契税税率在原有基础上减半，即契税税率为1.5%。

　　2、如果你买的是第二套房：当交易房屋的面积小于或等于90平方时，契税税率为1%；当所交易房屋面积大于90平方时，契税税率为2%；

　　3、如果你买的新房或者二手房是第三套房或以上套数：不论房屋面积大小，契税税率为3%，不享受减免。

　　待新的房产证出来后，客户拿到房产证，卖方就可向买方收取尾款，如果是按揭的，则等银行放款给卖方。这时中介向卖方和买方收取相应的中介费。

　　卖房的最后一步就是交房，卖方按照约定时间将符合交房标准的房子交付给客户，若不能及时交房，则需要和客户沟通协商，通过返租的形式补偿或尽快交房。

　　房屋买卖过程本身就是一个比较繁琐的过程，一旦有一方故意耍花招、钻字眼，那么交易过程将变得更加复杂。其实签订合同时双方都很难做到滴水不漏，因为有时谁都无法预测会出现什么变数，所以还是希望大家都本着诚信、守约的态度来为人处事。能够成为买家和卖家，这实际上已经是一种非常难得的缘份，值得双方好好珍惜。

　　因为房屋政策是动态的，政府和银行经常作调整，且涉及的部门也相当多，有国土、房管、评估公司、银行、税务等各部门，所以上面总结的买房流程也并非一成不变，哪怕是同一时间，不同区域也可能政策不同。

　　本人入行不久，道行尚浅，仍在努力学习中，如果用《新白娘子传奇》中的人物来比喻，我顶多是小青，不论美貌还是功力，都远不及白娘子，更别提法海了，文中难免有不足和遗漏，甚至谬误之处。然而内心的出发点绝对是好的，希望能对买房者提供多少参考作用。

　　但有必要说明的是，我压根就不想当法海，当修炼到白娘子那样的功力时，我便停止努力，过游手好闲的日子，到自己卖出去的房子里泡茶，吹牛，房东就是我的许仙……

　　房屋买卖对于大部分人来说一辈子只能经历寥寥数次，有些人甚至仅有一次，难免有无从下手之感，以致多走不少弯路。有些人看房几年仍未出手，房价“蹭蹭蹭”地往上涨，手里的钱越来越贬值，越涨就越观望，越观望就越涨，从主观上的“不想下手”变成客观上的“下不了手”——首付远远不够了。如此观望几年，最终发现这几年都当了“杨白劳”，攒钱的速度远远不及房价上涨的速度。

　　入行一年多来，接触过许多刚需购房者和卖房者，现将各种现象统一疏理，写下《买房攻略》和《卖房攻略》，读者可以提出不同意见，但不能人身攻击，这是我小小的愿望！

　　一、不要等到首付够了再出手。很多人以为一定要手里攒够了首付的钱才能买房，其实不然。十多年前梅州的房价是1000元一平方左右，而今的均价却是7000元左右，很多人都在幻想房价下跌，结果越等越涨，事实证明，迟买和早买价格相差甚远。买房是置业，资产摆在那里，连银行都肯借钱，因为有实物作抵押。如果手里的钱不够，可以先向亲戚朋友周转，借钱时最好先说清楚还款时间，并当面写好欠条，按时还款。当然了，平时亲戚朋友有购房需求或要时，自己也应尽力而为，互相帮助！一般情况下，这种看得见资产的大家都会比较理解与支持，比起其它原因的借钱会更容易！因为买房而欠债，这无疑是一种甜蜜的负担，是新生活的开始。

　　二、不要去了解房子以前是多少钱买的，因为与你无直接关系。有些人买房，总喜欢去问以前的价格，那只能徒增心理的不平衡，过去的经济收入、物价水平、周围环境等各方面情况都与现在不同，打听原来的价格根本没有意义。别说是几年前购买的房子，即便是刚开盘的新楼盘，时间不同价位不同也是正常现象，因此了解当下价格更现实。

　　三、以退为进，降低预期先入为主。很多人迟迟未下手是想一步到位却手中资金有限，老觉得房子是住一辈子的，要买就买最好的，可首付又不够，于是一直在观望，望来望去房价上去了，首付却越差越远。如果不能一步到位，就先找个过渡房，可以找差一点的楼盘先住着，步梯高层或电梯低层，甚至顶层都可以考虑，如果人人都不要顶层，那顶层卖给谁呢？再说了，一般顶层会比其它楼层低几万元甚至十几万元，等于每次多爬数分钟楼梯就能省下十几万，加上顶楼露台自用，对于年轻人而言，不失为一个不错的选择！如果一味追求完美，或许最后只能画饼充饥。

　　四、如果资金非常短缺，就要包容房子多方面的缺点。住自己的房子肯定比租房子强，因为租金可以抵消大部分按揭款。实在是没有多少钱，几十年的老房子也可以先买下来住，总比每月要交租金,住得又不安稳强。如果格外在意房屋的风水，不妨找个风水先生看看，待参考了风水先生的意见后再作决定。哪怕就是资金充足选房子时也要有所取舍，地段好，楼层靓，户型端正，邻居素质高，视线范围内风景一流而价格又低的房子可遇不可求，世上没有完美的房子！

　　五、要有超前的眼光来看房，包括周围的环境、道路、学校、市场、医院等，不要一味盲目地追求高大上。房屋并非越贵就越好，有些大楼盘广告打得响，价格拉得高，性价比可能并不如一些小楼盘。房子是买来居住的，不是拿来攀比炫耀的，要根据实际收入来选择不同档次的楼盘，别让过于沉重的经济负担压得自己喘不过气来，应该权衡利弊，抓大放小，取舍坚决。

　　六、军师不宜多，身份最好与自己匹配。不少人看房时会叫上身边较亲近的人一同前往，此乃正常现象，但军师众多，总有人提出反面意见，购房者往往好的没听进去，听到不好的却否定了，本来自己很喜欢的，却因为军师不喜欢而放弃了，待时过境迁再想买时却发现房价已涨上了天，悔不当初！另外，找的军师最好与自己身份地位相当，如果对方住着上千万的豪宅，让他看几十万的套房，自然会挑出诸多毛病。房子是买给自己和家人住的，并非买给军师住，购房者要相信自己的感觉和眼光，不要过多受他人影响，甚至可以不要军师，这样反而能更快下决心。

　　七、不能只看房价，税收及杂费这些也应考虑在内。国家税费政策时时调整，有些房子的税费便宜，只占房价的百分之几，有些却高达百分之十几甚至更多，签合同前须问清楚除房价外的其它所有费用，计算出总造价。

　　八、如果对房子有感觉，别考虑太久，考虑一天和考虑一个月有何区别呢？看房后感觉不错，会考虑一下再作决定OB体育，这是人之常情。然而有些人犹豫不决，考虑的时间拖得过长，待想下单时却被告知看中的那套房早已出售，于是只好重新寻找，再次选择。考虑一天是考虑，考虑一个月也是考虑，当中的区别是一天只有一个晚上不踏实，一个月却有30个晚上睡得不安稳，何苦呢？人算不如天算，心动即行动，若看房后仍念念不忘就应赶紧下手，价格相差一万八千，也别太过在乎，双方僵持不下时，不妨采取互让一步折中的办法，在总价面前，一万八千实在不算什么，最重要的是喜欢，毋因小失大。

　　九、过户时带齐资料，将所有资料原件和复印件装在一个文件袋里，省得来回往返。签订合同后，售楼小姐或房产经纪人会告知需要准备哪些材料，可以将所有材料都放在一起，过户流程较繁琐，涉及的部门也较多，省得排队等号好不容易轮到自己时，却因资料不齐而白白浪费了时间与精力。

　　十、未来梅州楼市分析。放开二胎政策和一线城市房价高企，以及即将开通高铁等因素，必将推动梅州房价保持持续上升的态势。也许很多人会说目前国家房价有所下降，可那是针对大城市一平方数万元的房价而言的，到了一定年纪在大城市仍无法安身立命的中青年，势必会回流梅州扎根，就目前的房价来说，老旧步梯房在跌，有些甚至有价无市；较新的步梯低层价格稳定，但高楼层也在下跌；电梯房在涨，热门楼盘有时甚至是一天一个价……梅州房价只是大城市的十分之一，大家都回来买房，你说房价是涨还是跌呢？

　　买房最大的决定因素是天时，再能掐会算的人都算不过天。当有刚性需求时就应果断下手，便宜贵贱交由老天爷决定，只要能早一天叫阿姨为丈母娘，哪怕是贵点也值，早买早安乐！

　　1、先买后卖和先卖后买的区别。站在大形势看，政府是打击炒楼行为的，从去年实行二套房征收个人所得税就可看出苗头。就梅州而言，在同一区域先买新房再卖旧房，一来买新房时要多出1.5%的契税，且银行按揭利率上浮10%至20%，二来卖旧房时要多征收20%的个人所得税，两项合计少则数万元，多则十几万甚至更多，实在不划算，最好还是先卖后买。

　　2、并非所有房子都升值，在特定情况下也会掉价，比如年份过久无法按揭的房子。四大行规定，超过20年的房子不给予按揭，有些银行虽然能贷款，要么利率上涨，要么要找熟人走关系，一些年份较久砖混结构的房子，根本无法贷款，这样一来房子想卖出去必然要降价。另外，房子受结构、地段、小区环境、配套设施等因素影响也会变得过时而产生掉价的可能。

　　3、别以爱的名义舍不得卖房。房子只要住久了都会有感情，很多户主便会以爱的名义舍不得将曾经住过的房子出售，有很深的恋旧情结在里面。事实上如果真的爱那套房子，就应该为它找个合适的买家，让其继续发挥应有的作用，而不是任其闲置，房子一旦久无人居住，纵使再豪华都会陈腐颓败，显得凄清寂寥，亳无生机。房子离不开人，就像是鱼儿离不开水一样。

　　4、最好提前放盘，急售多半被动。卖房有可能很快售出，也有可能放盘很久仍卖不出去，这和性价比、中介能力、房子本身等都有关系。早一点放盘，如果真的比预期早卖出去，在签合同时可以和买方商量推后搬房时间或返租，办法总是比困难多。

　　5、尽量开实价，价格别开得太虚高。二手房开价是没有具体标准的，同小区、同楼层、甚至同方位，都可能价格不同，因为装修各异，卖方可以开个比较适中的价格，既允许人讲价，又不能开得过高。开得过高的结果多半是无人问津，时间一长反倒自己先着急了，待失去信心和耐心时，被买家还以低价反而只能接受，往往是高开低走。

　　6、邀请中介到现场看一看，效果最好。卖房前可邀请中介朋友到现场看看，说清楚情况和拍照，网上交流是无法代替现场的，现场不但立体，且能通过手、眼、耳、鼻等全方位感官观察周边环境，这样中介向客户介绍房屋情况时便能说得更详细、具体，而不只是纸上谈兵。

　　7、有客户上门看房时，尽量让房屋保持整洁干净，舒适宜人。当接到中介电话说有客户想看房时，可以简单收拾一下，让客户初步在感观上有个好印象。比如可以提前先开空调或排气扇，打开窗户，将家中的宠物牵离等，尽量让人进门就感觉心情舒畅。

　　8、房产过户时最好不要做公证，应按正常手续办理过户。有些人为了节省过户费，省下繁琐的过户流程，会和卖家商量只做公证，卖家往往以为房产还在自己名下，钱又已付清便同意，岂知这样做却是存在风险的。国家对二套房的政策会越来越紧，如果只做公证，房子出售后在同一区域再买房仍然算二套，税费和利率都高好多，最要命的是若他日政策有变时将会带来一系列的麻烦，比如房产税来了怎么办？名下有多套房每年便得缴交高额税费，真到那个时候想找买家过户，就有很多不确定因素了。

　　2017年12月底前，房产信息或许会实现全国联网，房产税也许说来就来，手里有多套房的朋友们，有空可以来小店喝喝茶，分析分析是租是卖，来一场无伤大雅的辩论嘛！

　　以上是我个人一些不太成熟的观点，或许有正确亦有错误，但不管如何，将问题提出来的目的就是为了能最大程度地避免问题的发生，初衷总是好的。若有不对之处，读者诸君不妨天天轮流请我吃饭，以扰乱本人素来清闲有序的生活，想来这便是对我最有力的惩罚了!

　　尽心致美，尽力致远！做房产，我是尽心的；搞营销，我是尽力的。买房卖房，旺哥帮忙——找旺哥买了房，便能叫阿姨为丈母娘！

　　住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，缴存比例一律不得高于12%。公务员买房有如下几方面的便利:

　　一、公务员买房后，可将夫妻双方的公积金存额大部分提现或全额提现，成为首付款的一部分。

　　二、公务员买房可启用公积金贷款，利率远远低于商贷利率，不仅如此，每半年或一年还可以提取公积金用于还贷款，这便相当于房贷实际上大部分由公积金承担还款，而不买房者一般情况下是无法提取公积金的，公积金必须在退休后方可提取。如果夫妻双方都有公积金，购房者还房贷大部分甚至全部由原本无法提取的公积金还款，对原有的经济收入基本无影响或影响甚微。

　　三、一线城市的房价略有下降，但动辄就是几万元一平方的价格仍然是大部分年轻人无法承受的范围，一大批在大城市无法购房者会转战三、四线城市，加上明年即将开通的高铁等，这些都势必刺激梅州的房价持续上涨，因此，若公务员买房能提前应对高房价的到来，且投资升值空间巨大。

　　四、现在的每月还几千元的房贷可能会感觉有点多，但再过五年、十年，随着工资的不断上涨，压力自然会相对变轻。2004年我买房时，每月房贷才600多元，但随着时间的推移和收入的增长，还款数占总收入的比例便越来越少，现在即便每月还1000、2000元，都会觉得是小数目。工资上涨的速度远远能跑赢利息增长的速度，银行按揭不仅银行赚钱，个人实则上也在赚钱。

　　五、如果手头的首付款不太宽裕，不妨考虑选择二线品牌楼王级的房子，不一定非要跟风拼命往一线品牌上挤。一线品牌随着时间和新地王的出现慢慢会下降为二线品牌，价格上也会有所回落，但其地段和小区环境都还保留相对的优势。与其在一线品牌上争个头破血流，还不如在二线品牌上捡个宝，有时在一线品牌里只能买到位置相对较偏房源的价格，却能在二线品牌里买到楼王的位置，且小区周边配置设施等也已发展得较成熟便利，何乐而不为？

　　梅州作为三四线城市，价格和成交量也是突飞猛进，2017年上半年共成交商品房17879套，销售面积226.63万平方米，只用半年时间就突破了去年一年的成交量，可以说涨势惊人。进入今年8月以来，房贷利率再次上调，放款时间或将由原来的1个月拉长至4个月甚至更长，政策的种种不确定因素也给房价造成了一定的拉升作用。

　　综上所述，公务员提取公积金当作一部分首付，再用公积金还房贷，可谓压力甚微，而手里有房就如心中有粮，既能有效地预防房价上涨带来的货币贬值影响，又能让手头的积蓄有个稳妥的去处，说不定还能赚个盆满钵满呢！