OB体育2012年5月31日，A公司（出租人）与B公司（承租人）签订了一份《商业用房租赁合同》，其中约定A公司将拟建造的一栋商业用房（除了A公司自行对外销售外）（含附属场地、设施）出租给B公司开设大型综合超市。该商业用房的租金与租期以B公司开设的大型综合超市对外开业之日起算。B公司应当在A公司将符合本合同约定的商业用房（包括附属场地、设施）交付给B公司之日起的60日内办理完成国家规定的大型超市开业审批手续，对外开业。

　　若B公司自身原因在上述60日内未能开业，则从该商业用房通过B公司验收并在双方办理了书面移交手续后的第61日起，作为B公司对外开业日开始计算租期与租金。B公司的违约行为包括无正当理由不对外开业经营等，因B公司违约行为致使A公司遭受损失的，B公司除应向A公司支付每日人民币5万元补偿金外，仍不能免除上述违约情形存续期间的应缴租金义务，且从第61日开始，A公司还有权选择是否继续履行或终止本合同。A公司若选择终止履行本合同，则从A公司书面通知B公司后的第三个工作日起，本合同即告终止履行，届时A公司有权要求B公司另再向A公司支付违约金；如B公司的违约金尚不足以弥补A公司因此而遭受的所有损失，B公司还应按A公司的实际损失向A公司进行赔偿。A公司与B公司中的任何一方若构成对本合同的根本违约，违约金均为人民币3000万元，如不足弥补守约方实际损失的，还须赔偿其实际损失。本合同签订后15个工作日内，B公司支付给A公司定金人民币500万元。

　　2016年11月30日，A公司与C公司、B公司及案外人签订了《四方协议》，B公司将其在上述《商业用房租赁合同》项下的全部权利和尚未履行完毕的义务一并转让给C公司，由C公司承接和继续履行，B公司承担担保责任，A公司对此无异议。

　　2016年1月8日，A公司向B公司寄了《房产交付通知书》，通知B公司在收到通知书后的15日内与A公司办理验收确认手续，如逾期未验收的，则按照合同约定视为验收合格及完成房产交付。

　　2016年1月11日，涉案商业用房建设工程消防验收合格，《建设工程消防验收意见书》。2017年12月4日，涉案商业用房装修工程消防验收合格，《建设工程消防验收意见书》。

　　2017年11月25日，A公司向B公司寄了履约提示函，提醒B公司依约履行开业事宜。

　　2017年12月21日，A公司向C公司也寄了履约提示函，提醒C公司该商业用房已通过消防验收，具备了开业条件，C公司应按合同约定履行开业义务，否则应承担违约责任。

　　2017年12月28日，B公司和C公司给A公司回函，表示目前商场装修已基本完成并通过了消防验收，但由于厦门地铁二号线施工围挡对道路的影响才无法开业，需待围挡拆除后，才能开业。

　　2018年1月25日，A公司向C公司送达了《租金起算日及延期开业违约责任告知函》，告知C公司按照合同约定，自2017年12月4日精装工程通过消防验收之日起的第61日（即2018年2月2日）作为该商业用房对外开业日开始计算租期与租金。

　　2018年7月10日、7月26日，A公司向C公司送达《延期开业违约责任及解约提示函》。

　　2018年7月30日，C公司向A公司回函表示，截止2017年底，C公司已经完成了开业前的准备工作，包括自营卖场部分以及整个项目的全部招商，并且大部分承租商户已经完成了精装修工作，但由于厦门地铁二号线施工围挡的客观因素无法开业。

　　2018年12月14日，C公司委托律师向A公司发送律师函，表示目前轨道交通施工引起的道路阻断客观上造成顾客无法正常进入超市，属于因不可抗力造成合同无法正常履行，不应由C公司承担责任，而应由A公司承担责任。

　　一审法院在审理本案时，组织A、B、C公司共同前往案涉房屋所在地进行现场勘查，各方共同确认：

　　1、涉案商业用房所在地“西雅图”项目东北角一层有一个“大润发”入口标志，路面因地铁围挡30多米，无法正常通行。

　　2、在“西雅图”项目东面离地铁围挡50米左右处，有一个30米宽的车库出入口。负一层车库有一个大润发专用的扶梯入口，并有可供大润发使用的车位800个。

　　3、在“西雅图”项目东面离东北角地铁围挡100米左右处，有一个通往二楼的人行楼梯、电梯的入口，该一楼入口左右两边分别有逢甲贡茶、谷康堂药房商铺正在营业中。

　　4、在“西雅图”项目南面，经过有6米左右宽度的人车混行通道后，有一条20多米宽的道路，路面两边停有26辆车。道路北面有一个大润发专用主入口和一个次入口，另有一个金逸电影院的入口，可通往大润发。金逸电影院目前正在营业中。

　　5、“西雅图”项目北侧马青路路面有4个楼梯口的地下通道（消防通道），可通往各商铺，地面还有一个大润发专用卸货平台区分货架、设备已装好，收银机未安装。

　　因各方就租赁合同能否继续履行及违约责任问题产生纠纷，A公司故向一审法院起诉请求：1、判令解除2012年5月31日签订的《商业用房租赁合同》及2016年11月30日签订的《关于厦门海沧区大润发购物广场的四方协议》、2016年12月22日签订的《关于厦门海沧区大润发购物广场的四方协议之补充协议》；2、判令被告C公司立即将位于福建省厦门市海沧区角地块上的一至二层商业建筑用房腾空交还给原告；3、判令被告C公司向原告支付暂计至2019年2月17日止租赁房屋占用费1905万元……；4、判令被告C公司向原告支付暂计至2019年2月17日止补偿金1905万元……；5、判令被告C公司向原告支付违约金3000万元；6、判令没收被告C公司支付的定金500万元；7、判令被告C公司承担本案的全部诉讼费用以及原告实现债权和担保权利所产生的全部费用，包括诉讼费、保全费、律师费以及其他应付费用；8、判令被告B公司对被告C公司的上述债务承担连带清偿责任。

　　B公司、C公司在一审判决作出后，向福建省高级人民法院提出上诉，请求撤销一审判决，改判驳回A公司全部诉讼请求，或将本案发回重审。

　　本案商业用房已由A公司依约交付给C公司且取得消防验收合同批文，双方无异议。C公司于2018年7月30日给A公司的回函中再次确认，截止2017年底该公司已经完成开业前的准备工作，包括自营卖场部分和整个项目的全部招商，并且大部分承租商户已经完成了精装修工作，案涉商业用房符合合同约定的开业条件，C公司应据此履行开业的合同义务。至于地铁二号线的围挡施工，并没有影响案涉商业用房经营时的通行出入、车辆出入；工程项目红线图外的公共市政道路、管网，不是A公司建设施工的范围。

　　本案核心问题在于C公司承租房屋后投入7000余万元进行房屋装修改建、设备投入、人员招募，已做好大型超市开业的准备工作，但在合同约定的开业时间之前，超市周边道路因地铁施工开挖、围挡造成道路阻断、进出口被土封堵等情况，不具备顾客正常通行以及人流安全疏散的基本条件，因此超市的开业时间需要延后到道路通行恢复正常，施工围挡拆除以及超市进出口正常使用后。根据《商业用房租赁合同》约定，交付标准明确约定交付条件包括建筑物四周场内及市政道路和建筑物同步完成，且可供进出商业用房的各类车辆、人员正常通行，在商业用房外围沿侧人行道铺设砖道，室外广场铺设花岗岩地坪等。由于道路通行条件并未得以满足，A公司未履行交房义务。C公司进场进行装修并不意味双方已经签订书面交接文件，也不代表C公司已经认可交付了满足合同约定条件的房屋。一审法院对于租赁房屋周边状况的认定存在明显错误，确认讼争商业用房周边完全可以满足顾客及车辆通行需要，与客观事实不符，案涉房屋状况不符合《消防法》规定的基本要求，不具备开业条件，且租赁房屋周边道路状况没有达到约定的要求，该条件属于A公司承诺和保证范围，应由其承担法律责任与商业风险。C公司若非基于安全考量，为了商业利益不会迟延开业，不存在违约的主观心态，更无违约行为，延后开业有正当理由，且根据目前客观情形，开业条件满足在即。

　　本案中，涉案商业用房建设工程于2017年11月24日取得《建设工程竣工验收备案证明书》，于2016年1月11日消防验收合格，于2017年12月4日装修工程消防验收合格。C公司在2017年12月28日给A公司的回函中确认其积极履行租赁合同约定的进场装修等开业前的各项工作，目前商场装修已基本完成并通过了消防验收。C公司在2018年7月30日给A公司的回函中确认截止2017年底，C公司已经完成了开业前的准备工作，包括自营卖场部分以及整个项目的全部招商，并且大部分承租商户已经完成了精装修工作。因此，可以认定A公司已按租赁合同约定履行了向C公司交付讼争商业用房及附属场地、设施义务。此后，A公司分别于2017年11月25日、12月21日向B公司、C公司发出履约提示函，且于2018年1月25日、7月10日、7月26日三次向C公司发出《延期开业违约责任及解约提示函》，告知C公司应依合同约定履行开业义务，并支付自2018年2月2日至实际开业日期间的租金及5万元/天的补偿金。C公司至今未履行开业义务，并辩称系因地铁二号线围挡施工，不能满足顾客通行需要，表示在围挡拆除之后立即开业。经一审法院组织双方当事人现场勘查，地铁二号线围挡施，地铁二号线围挡施工并未影响大润发超市车辆出入，地下负一层也设有大润发超市专用扶梯及车位，“西雅图”项目南侧有10多米宽的广场亦设有主、副二处“大润发”专用入口，另有金逸电影院入口亦可通往“大润发”商场，该广场南侧还有一条20多米宽的道路。“西雅图”项目北侧另设一专用卸货区。经现场勘查确认诉争商业用房周边完全可以满足顾客及车辆通行需要。根据租赁合同的约定，C公司应在涉案商业用房交付（标志为双方签署的书面交接文件且必须取得消防验收合格批文）之日起的60日内办理完成国家规定的大型超市开业审批手续，对外开业。A公司主张根据《商业用房租赁合同》第16.2.3条约定，C公司至今无正当理由不对外开业经营已构成违约，A公司有权解除讼争《商业用房租赁合同》，该主张符合《中华人民共和国合同法》第94条第3、4款规定及租赁合同约定，该项诉讼请求应予以采纳。

　　案涉《商业用房租赁合同》约定，B公司应在A公司将符合本合同约定的商业用房（包括附属场地、设施）交付给B公司（标志为双方签署的书面交接文件且必须取得消防验收合格批文）之日起的60日内办理完成国家规定的大型超市开业审批手续。2017年11月24日，案涉商业用房所在项目“厦门海沧生态花园住宅”取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》。2016年1月11日，案涉商业用房建设工程消防验收合格。2017年12月4日，案涉商业用房装修工程消防验收合格，已经具备“取得消防验收合格批文”的外观。C公司已经对案涉租赁物进行了装修，且在A公司起诉时租赁物已客观处于C公司控制之下。

　　B公司、C公司主张案涉项目没有如期开业的原因是A公司交付的租赁物不符合合同约定的标准，应当对此提供更加充分的证据予以证明。B公司、C公司主张因地铁装修导致租赁物东侧（包括东北、东南角）被围挡，导疏散通道及主要人行出入口无法正常通行，故超市无法按时开业。根据原审查明的事实，除东北角大门外，案涉购物中心项目在其他东、西、北侧均有人员或车辆出入口，即使东北角存在围挡情况，现有证据亦不足证明该围挡足以影响案涉项目按时开业。

　　之所以本案中会探讨出租房屋是否具备交付使用条件，主要原因在于双方当事人在签订房屋租赁合同时，租赁的标的物尚未建成。因此本案不同于一般的即时交付的租赁合同，在此情况下，出租方和承租方的合同义务较之一般的即时交付的租赁合同均有所区别。在本案中，出租人完成了租赁标的的建造后，亦向承租人提供了租赁标的，由承租人进行装修。但是由于租赁标的所在地区开展地铁建设，在一定程度上影响了正常通行。因此，出租人与承租人就该租赁标的是否具备交付使用条件而产生争议。在实践中，还常常会遇到出租人未能将水、电、煤气及网络通讯设施尚未接通到指定位置的情形，此种情形下常常会就租赁房屋是否已经具备交付条件的问题产生争议。

　　基于意思自治的原则，租赁房屋的交付条件首先应当以合同约定为准。若租赁合同中双方当事人对于租赁房屋的交付条件作出明确约定（例如，水、电、煤气等应当对于接通到特定位置的），则在租赁房屋未满足合同约定条件时，租赁房屋尚不具备交付条件。

　　若租赁合同中没有明确约定交付条件时，根据现行法律法规的规定OB体育，只要满足竣工验收合格的条件，租赁房屋即具备交付条件。需要我们注意的是，在《消防法》修订以前，《消防法》[2]要求建设工程必须完成消防验收，未经验收或验收不合格的，不得投入使用。因此，有观点认为验收合格除了指建设单位组织的五方主体验收之外，还应当结合《消防法》《建设项目环境保护管理条例》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，即竣工验收的内容，除了房屋主体质量，还包括消防、环境保护设施或是规划、配套、拆迁、物业等应当综合验收的内容。也即，建设单位组织的五方主体验收合格，但消防等设施未验收合格的，房屋仍不具备交付条件。该意见在《消防法》修订以前，具有一定的说服力，亦有不少司法裁判案例采纳了该观点。

　　但是由于国家法律的修订，此种意见现在已失去重要的法律规定支持。例如，2008年10月28日修订的《消防法》仅将“大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”纳入消防验收的范围，而其他工程则采取了建设单位验收报公安消防机构备案的原则，而2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收取消，《城市房地产开发经营管理条例》第18条第1款规定的综合验收也失去了操作方式，至于《建设项目环境保护管理条例》所规定的环境保护设施的验收，则只针对需要配套建设的环境保护设施的建设项目。目前，司法实践中基本统一认识，在合同没有特殊约定的情况下，建设单位组织的五方主体共同验收并形成竣工验收合格的文件，房屋即具备交付条件。

　　《民法典》第708条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。按照《民法典》第708条的规定，出租人在租赁合同下的核心义务是交付义务和适租义务。

　　“交付”的内在含义是租赁物的转移占有，出租人需做出放弃占有、承租人需做出表示占有的意思表示。同时，承租人实际取得租赁物的占有，使得承租人的主观意思表示和客观占有状态保持一致，方可认定出租人完成了交付的义务。当然，在租赁合同纠纷中，承租人往往会以出租人未履行交付义务作为抗辩事由。因此，针对实践中可能出现的种种情形，我们应归纳出出租人交付的认定规则，以此判断出租人是否履行了“交付租赁物”的主合同义务。

　　合同双方当事人在租赁合同中对于租赁房屋的交付方式进行明确约定的，如果出租人未按照合同约定的方式履行交付义务，也没有任何证据证明承租人实际占有租赁房屋的，则应当认定为出租人未履行交付义务。

　　【法院观点】租赁合同约定按现状交付，交付以双方签署租赁物清单的方式进行确认。该案中，出租人与承租人双方未办理租赁物书面移交确认手续，又无证据表明双方对交付方式作出变更约定，合同中也未载明合同签订时已完成交付。故，虽然承租人于2015年6月至9月间五次转账支付租金，但实际又并未使用场地，即承租人并未获得租赁房屋的使用价值，故出租人未向承租人交付租赁房屋。

　　《民法典》第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

　　《民法典》第五百一十一条：当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

　　在房屋租赁合同中，如果合同约定不明的情况下，按照交易惯例，出租人与承租人应当就租赁房屋办理相应的交付手续，如交付钥匙、水电费交接、家具交接等手续。通常来说，房屋交付一般以交钥匙为准。但是需要注意的是，交付钥匙是出租人的义务，出租人不得在未与承租人协商一致的情况下，单方提高交付钥匙的条件和方式，过分加重承租人的负担，否则有可能被认定为出租人未有效交付租赁房屋。

　　【法院观点】就出租人实际交房时间，其一审中曾认可房屋钥匙目前为止（一审开庭时）仍没有交付给承租人，并陈述在租赁房屋内仍有一些东西。显然，房屋钥匙是交付房屋的重要依据，出租人在租赁期间一直持有钥匙，在没有其他证据证明其已实际向承租人交付房屋的情况下，应当认定出租人在此期间并未向承租人实际交付房屋。

　　尽管前面提到了，在缺乏合同明确约定的情况下，根据交易习惯一般以交钥匙等交接手续作为出租人履行了交付义务的认定标准。但是具体案件中，仍需考虑承租人是否得以实际占有使用房屋，以此来判定出租人是否履行了交付义务。

　　【法院观点】上海市第二中级人民法院认为，出租人向承租人交付租赁物应当符合合同约定，且应保证承租人可以正常使用租赁物。虽出租人与承租人签署了《租赁物业交接单》，形式上“已完成交付”。然，系争房屋产权人景祥公司于2018年11月3日发函告知出租人不认可系争房屋的转租，出租人亦未能举证证明其签订《房屋租赁合同》时所有权人同意转租系争房屋。结合出租人于2019年9月30日向承租人寄发的《致歉与协调函》，可见因第三人的阻挠，承租人直至《三方协议书》签订后，仍未能正常占有、使用系争房屋，致其合同目的无法实现。据此，一审法院认定出租人实际并未按照合同约定交付系争房屋，承租人可依据《三方协议书》的约定，行使合同解除权，并要求出租人承担违约责任，赔偿店招制作费、消防工程预付款等费用，并无不当，本院予以认同。

　　在承租人已经占有使用房屋的情况下，如果承租人已经在按照约定履行租金缴纳等义务，出租人也在收取租金和履行自身义务，此种情况下合同已经进入实际履行阶段，在合同没有特别约定的情况下，通常可认为出租人房屋交付义务已经完成。因为实践中合同的履行不一定会严格按照约定的方式，某些情况下当事人会在履行环节对合同进行变更，只要承租人未就房屋交付问题提出异议，并且按照合同约定支付租金，即可认定为出租人已履行了交付义务。

　　从《民法典》的规定来看，出租人除了完成交付义务之外，还要履行适租义务。也即，出租人应当向承租人交付符合约定标准的租赁物，并保证在租赁期间内承租人可以按照约定的用途使用租赁物。所谓适租义务，也即出租人对于租赁物的瑕疵担保义务，包括了物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。

　　物的瑕疵担保主要是指租赁物的效用的瑕疵担保，出租人应当保证租赁物具备相应的使用价值。在房屋租赁的问题中，出租人应当确保承租人能够按照合同约定的条件和方式使用租赁房屋，且租赁房屋不应当存在危害人体健康安全等情形。

　　【情形一】租赁合同没有明确约定的，出租人不负有向承租人交付满足特定经营需求的设施，也不负有确保租赁房屋能够用于特定使用目的的义务。

　　【法院观点】在该案的租赁合同中约定房屋用途为商业经营。合同第十四条因甲方责任终止合同的约定：甲方有下列情形之一的，乙方可终止合同，对造成乙方损失的，由甲方负责赔偿：1、因产权有纠纷的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全的、健康的；3、不承担维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。

　　北京市第三中级人民法院认为，承租人函告出租人解除合同的理由是无法挖掘排水管沟、标的房屋无中水，致无法开展洗车业务。上述事由虽均属客观，但难以认定系出租人违约造成。承租人承租房屋意在开办洗车业务，在合同签订前，应对房屋开办洗车业务的可行性、合同适履性进行调查研析，诸如排水管沟的布局及实施挖掘的合法性、可行性，是否有中水等影响洗车业务的重要事项给予充分注意和论证。而从现有证据看，签订合同前其对房屋内是否有中水、是否能接入中水等问题并未关注，亦没有证据证明出租人曾承诺房屋内有中水或能接入中水，其未经相关部门审批挖掘排污管沟，且触及了小区原有规划结构，该行为不符合合同约定，亦违反了相关施工管理规定，上述挖掘行为被停工并不属于房屋不适租，进而确定系出租人违约。

　　【情形二】租赁合同明确约定，出租人应当提供符合合同约定的房屋，如果因案涉房屋本身的原因无法实现租赁合同的目的，出租人应承担相应违约责任。

　　【法院观点】在该案中，出租人与承租人签订的《房屋租赁合同》约定，承租人承诺在租赁期限内仅将租赁的标的房产用于办理／经营餐饮业务，出租人应于2019年1月20日将房屋按现状交付给承租人。

　　广西壮族自治区柳州市中级人民法院认为，出租人负有在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途的义务。出租人是商铺的建设单位，清楚商铺的设计标准和使用要求。出租人出租商铺给承租人经营餐饮，应当保证商铺符合经营相应规模餐饮的要求。本案证据已经证明出租人出租的商铺漏水严重，设计的排烟道不符合租赁合同约定的使用要求。虽然出租人修复了漏水，但是出租人安装在公共区域的排烟道被物业公司要求拆除后未能解决商铺排烟的问题。出租人违反适租义务，应当承担违约责任。

　　【情形三】承租人明知房屋用途不符合约定用途，解除合同的责任由双方根据过错程度承担。

　　【法院观点】租赁合同约定，承租人承租物业用于开设超市大卖场。在“甲方的权利和义务”一章，约定：本合同签订时，乙方已清楚目前该租赁房屋用途尚未调整为商业用途，自愿租赁使用该物业，甲方承诺不因规划用途问题导致的政府行政要求或处罚，造成乙方无法使用租赁物业；乙方承诺不会在无政府行政要求或处罚的情况下，单方面主动以租赁物业用途未调整为由而要求解除租赁合同。后承租人主张，由于出租人出租的物业系地下停车库，规划用途并非商业用途，对二次消防报审以超市用途申报产生了实质性的阻碍，并以合同目的最终无法实现为由要求解除合同，主张赔偿。法院认为，合同签订时诉争物业虽为在建物业，但以地下室作为筹办超市的租赁标的物签订租赁合同并不违反法律、法规的效力性强制性规定，因此，双方签订的租赁合同应为合法有效。依照上述承诺，出租人理应在合同签订后，积极履行规划用途变更事宜。但出租人未能及时履行适租义务，即办理商业用途规划变更并配合承租人完成二次消防的申报验收，违约过错主要在出租人一方。租赁合同载明合同签订时承租人清楚目前该诉争物业用途尚未调整为商业用途，因此承租人在签订合同时对于物业用途需要在合同后续履行过程中变更以及物业是否能通过二次消防报批存在风险是明知的，应对合同解除承担次要责任。

　　权利的瑕疵担保则是指出租人应当担保第三人就租赁物不得向承租人主张足以妨害使用和收益的权利。第三人可能主张的权利包括所有权、用益物权和担保物权。出租人承担权利的瑕疵担保责任，应当满足以下要件：（1）需有第三人向承租人主张权利；（2）第三人主张权利致使承租人不能对租赁物进行使用和收益；（3）承租人应为善意。

　　【法院观点】山东省青岛市中级人民法院认为，关于涉案房屋租金及押金相应返还问题。本案中，从一审查明事实可见，案外人亿家居公司（承租人）从三龙建筑公司（出租人）租赁房屋后，上诉人作为亿家居公司的关联公司又将前述房屋中的部分房屋转租给被上诉人。《中华人民共和国民法典》第七百二十三条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金”。在房屋租赁合同履行实践中，出租人对于所出租的房屋要向承租人承担瑕疵担保责任，应担保不因第三人就租赁房屋主张权利而致使承租人不能对租赁房屋使用、收益。本案中，从一审查明事实可见，因前手出租人与承租人（三龙建筑公司与亿家居公司）之间的纠纷导致被上诉人不能对涉案租赁房屋使用、收益。故，一审法院认定涉案房屋租金及押金相应予以返还有事实和法律依据。上诉人若主张前手出租人与承租人（三龙建筑公司与亿家居公司）之间的纠纷不影响被上诉人对涉案租赁房屋正常使用、收益，上诉人应对此提交充足证据予以举证证明。

　　交付义务和适租义务是出租人在房屋租赁合同项下的主合同义务，出租人是否履行前述义务直接关系到租赁房屋合同能否继续履行。因此，出租人和承租人在签订房屋租赁合同时应当注意对交付条款的约定。除了交付条件和交付行为之外，尤其是在商业用房租赁中，承租人还需要特别关注租赁房屋的消防问题、规划问题、对周边可能存在的居民的影响等问题，避免承租的房屋无法满足特定的商业目的，以致租赁合同双方当事人就合同履行问题产生争议。

　　[1]厦门润璟商业有限公司、康成投资（中国）有限公司房屋租赁合同纠纷案，一审法院：厦门市中级人民法院，一审案号：(2019)闽02民初190号；二审法院：福建省高级人民法院，二审案号：(2019)闽民终1513号；再审法院：最高人民法院，再审案号：(2020)最高法民申1623号。

　　[2]《消防法（1998）》第10条第3款：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”