OB体育2014年7月，为从事经营活动，从开发商处购买房屋（商业用途）一套，并签订了商品房买卖合同，该合同附件约定“本项目屋面使用权、墙面使用权归出卖人，买受人设置店招、广告牌时，应当服从与遵守出卖人或物业公司的管理。”2015年9月，物业公司通知要求其从收房之日起向物业公司交纳2万元的广告费，否则强行拆除广告招牌。物业公司的要求合法吗？

　　A外墙面属业主共有，开发商不能保留外墙面的使用权，业主对与其专有部分紧密相连的外墙面可以进行合理利用，具体理由如下： 根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共同部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”，外墙面属于特定房屋全体业主共有，因此，开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。 2、外墙面虽属业主共有，但单个业主可以对与其专有部分紧密相连的外墙面进行合理使用。 根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”，业主可以合理使用外墙面，但必须合理、合法，即无偿使用且不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。就本案而言，熊某利用与其商铺相连的外墙面从事经营活动，属于合理使用，无需支付费用。

　　A关于阳台是否算作建筑面积及怎样计算，有下列规定：封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。 简单说就是封闭式阳台全算面积，半封闭式阳台算一半面积，无顶的阳台（一般为露台）不算面积。 我们认为对于该问题，看一下双方签订的《商品房买卖合同》中关于面积约定的条款及附件中平面图，是否将阳台面积计算在内，如果只有开发商的口头承诺，没有相应的书面证据，很难认定开发商当时就说是半封闭阳台，即使当时说是半封闭阳台OB体育，如果合同和平面图均将该阳台全部面积计算在内，应当视为对合同的变更。 如果合同和附件平面图均未包含该部分面积，且有证据证明开发商在宣传资料或其他方式明确表明是半封闭阳台，则开发商构成违约，业主有权要求开发商将封闭阳台予以拆除为半封闭阳台或只计算一半面积的价款。

　　A1、我们认为因没有配套有线电视，业主要求退房，该请求很难得到法院支持。即使没有有线电视，一般情况下只是不符合合同约定的交付条件，并不能直接导致合同目的不能实现，购房的主要目的是实现居住的功能。况且有线电视很少有不能接入的，只是时间长短的问题。 另外包括燃气或煤气、电话、宽带等未能按合同约定的接入，一般情况下，不能构成拒收房屋的理由。 2、如果合同中有关于配套设施的约定，并且约定了违约金，如果因开发商的原因导致未能按合同约定接入的，业主可以要求开发商承担违约金，如果没有约定，则很难要求违约金。 3、需要指出的是，如果是水电等生活必须配套设施未能接入，包括很多开发商虽然接入了水电，但却是临时的水电，业主有权拒绝接收房屋。2010年4月13日住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》十一条明确规定了商品住房交付使用条件。该通知要求各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。

　　A1、这种在工业园区内的、看似“公寓式住宅”，实为“公寓式办公房”的房屋，最好不要购买。第一，此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7%的行政办公及生活服务设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题，如：银行一般不予按揭贷款，无法公证、小孩上学，使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳，要比生活用房贵不少。 2、关于开发商是否构成合同法上的欺诈的问题因为合同已经载名为工业用地中的配套公寓，我个人倾向认为开发商已经土地性质予以告知。 3、商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是能办产权证和国有土地使用权证，可以自定价格出售的产权房。 4、 广大市民在购买商品房时，首先要查验开发商是否具备“五证”，一般情况下，如果是正规的开发商且手续合法齐全的情况，会将“五证”挂在售楼处。这“五证”包括：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规定许可证、施工许可证、预售许可证或销售许可证。“五证”中最重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋是否属于合法交易范畴。

　　A逾期一般由以下原因造成的：1、土地使用权手续不合法。2、房地产开发企业未支付全部的土地出让金。如果未按约定履行支付全部土地出让金的义务，土地管理部门一般会限制办理土地使用权转让手续。3、房地产开发企业违反规划建房，未能通过规划局的验收。如超建、更改规划等。4、房地产开发企业无法提供规定的资料。如无法提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、面积实测报告等。5、其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴，在建工程或完工的工程用于贷款或借款的抵押，未办理注销抵押登记的手续（封闭抵押贷款）等。 根椐最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》(法释[2003]7号) 第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 如果开发商逾期，购房人有权要求开发商支付违约金，并继续履行办理权属证书的义务。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（约为日万分之二左右）

　　A根椐《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，无论是先抵押后卖房，还是先卖房后抵押，出卖人均构成欺诈，应按法律规定承担赔偿责任。 为了加强对房地产预售行为的管理，维护房地产市场的秩序，《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

　　A可以向他起诉，法院一般对于民间借贷问题会审查两个问题，一是借款合同，在你这个案子里只有欠条，二是实际支付借款的证据，一般为银行转账流水或收条，所以最好准备好当时向他支付借款的证据。另外抵押需要有抵押合同，而且房产抵押需要办理抵押登记才能生效，车辆也需要办理抵押登记，故对方只是把房本车本放在你这里是不能产生抵押的效果的。

　　A1、买卖双方签署书面协议，买方至今尚欠1000元房款未付清，原则上卖方可以要求买方支付1000元房款，但是根据法律规定，诉讼时效为两年，最长诉讼时效为20年，本案可能会因为诉讼时效存在风险。 2、双方的买卖合同已经成立并生效，卖方已经交付房屋，买方已经支付大部分房款，买卖合同已经实际履行。第一、案涉房屋未履行过户手续，即未完成物权转移登记手续，这并不影响买卖合同的成立和生效。若将来卖方不配合办理过户手续，买方可以请求法院确认所有权。第二、买方未支付全部房款，卖方可以向买方索要，此时双方已经转变为债权债务关系。 3、咨询者想再买回房屋，需要与买方协商，这属于另外一个买卖合同关系，与之前的买卖合同不能混同OB体育。

　　A1、装修管理费：据我们所知，目前法律法规对此并没有特别的规定。装修管理费由谁收取、是否退还均没有法律支持，我们倾向认为物业公司无权收取装修管理费。 2、垃圾清运费：垃圾清运费分为建筑垃圾清运费和生活垃圾清运费。生活垃圾清运工作一般由环卫企业负责清运，清运费一般在联合收费处收取；装修垃圾属于建筑垃圾，清运工作一般由物业公司负责，没有物业公司的小区，清运工作由环卫企业免费清运。1996年大连市规定，装修垃圾外运费为每户100元，2003年大连市《关于取消降低放开部分收费项目标准的通知》中规定，取消装修垃圾外运费，同时放开装修垃圾外运费的收取，由业主和物业公司协商议价，秉承谁排渣谁付费的原则。 3、装修保证金：2003年大连市《关于取消降低放开部分收费项目标准的通知》中明确取消了装修押金，明确禁止物业公司收取装修押金，因此，本案中物业公司无权收取装修保证金或装修押金。

　　A根据《婚姻法司法解释三》第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。根据上述规定，本案中父母应证明自己的实际出资行为，否则所购房屋存在被认定为夫妻共同财产的可能性。

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