OB体育自“丁祖昱评楼市”推出“白皮书”系列专栏以来，已完成对租赁、物业管理、文旅地产、养老产业、商办和产城白皮书的发布，此次重磅迎来全套8册的中国房地产系列白皮书，涵盖中国房地产行业发展、市场周期发展、房企竞争格局等多项重要内容，至此“白皮书”专栏也告一段落。

　　“中国房地产系列白皮书”是由克而瑞研究中心精心编著的房地产产业专业研究丛书，2017年始编，每年一部，迄今已经走过五个春秋。作为年度重磅发布成果，一直以来都是各方关注的焦点。

　　本文将逐一介绍重点研究成果，用辩证思维构建房地产，以权威数据寻找行业战略定力。

　　该白皮书对全国及重点70城“十四五”住房发展规划进行详尽解读，定性分析后，对“十四五”中国房地产业新增住房需求总规模进行测算，并聚焦城市层面，对285个地级市房地产市场前景进行了缜密的定量化研究，通过大数据定量分析洞悉五大城市群及TOP50城房地产市场前景。最后，落至企业层面，对“十四五”房地产开发企业未来发展进行了展望。

　　“十四五”期间房地产仍是中国经济的压舱石和稳定剂，主要体现于消费、投资、财政依赖度三大领域。

　　随着城镇化发展速度的下降，“十四五”房地产行业将进入刚需增速下降，改善占比进一步上升的新周期。“十四五”期间房地产行业规模较“十三五”期间将有所下降，但得益于改善性需求和三四线城镇化持续推进的支撑，中性预期行业总规模将接近70亿平方米。

　　基于经济基本面、市场需求、购买力等多方面因素考量，长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这五大城市群更被看好，市场集中度有望不断提升。

　　聚焦城市层面，本书对285个地级市房地产市场前景定量化研究，最终得出TOP50城，未来的黑马以及白马城市或将由此产生。其中，一线城市高素质人才大量聚集，市场前景最为看好。成都、西安等中西部二线城市外来人口大量流入，市场前景排名稳步提升。长三角、大湾区三四线城市经济基本面良好，无锡、佛山、常州等15城入围TOP50。

　　聚焦房企层面，受限于房企融资的“三道红线”持续发力，房企降负债仍是行业主旋律，房企亟需加强销售回款，并从营销策略、内部管理、外部协作多维度积极寻找突破口。另外，房企还需强化现金流管控，优化投资运营管理全流程，加强合作开发以缓解流动性压力。

　　在投资策略上，后规模发展的阶段企业不会为了拿地而拿地，更加注重地块盈利能力，投资将与利润、周期等相挂钩OB体育。在适度快周转模式之下，企业不再开发较高持有比例的地块，整体还将维持谨慎投资态势。

　　基于房地产行业步入无增长时代，房企在做强地产开发主业的同时，更需结合自身经营及管理优势，针对性地打造“第二增长曲线”，寻求新的业绩增长点。

　　全书共分为三大篇章：中国房地产市场长周期篇、中国房地产市场短周期篇、六类典型城市市场长、短周期发展解析篇。

　　从长周期视角看，过去20年中国房地产业的发展就是一个生产、投资、消费的快速上升阶段，而其核心驱动力就是庞大人口基数、快速城镇化提升、经济增长收入提升等基本面驱动，匮乏的住房供应无法满足快速增长的住房消费需求造就房地产行业的快速发展。

　　但是，这一系列基本驱动力也正在发生改变：人口老龄化加剧、人口出生率稳步回落、经济增长从高速转向中低速等因素都在削弱未来住房消费需求，房地产业基本面不再支撑高增长意味着大规模开发浪潮将终结。

　　此外，人口集聚出现了新的形态，城市群成为城市化发展的新载体，城市化的新变化进一步导致城市之间的聚变与裂变，这同样也预示着未来房地产市场格局将会生变，不再是全国一盘棋，而是走势独立、行情分化的格局，各个城市群甚至每个城市市场自身也会形成相对独立的周期性特征。

　　聚焦单个城市，因调控精细化和城市所处发展阶段不尽相同，也使得目前的城市周期轮动呈现出“千城千面”，本书选取了其中有违“共识”的“悖论”城市，分为六类：政策压抑型楼、经济黑马型、产业阵痛型、人口红利型、人口增长不及城区扩张型、劳力输出型，进行深度分析。

　　对开发企业而言，“战略”层面可以借鉴长周期，把握行业发展大趋势，优化企业布局，或深耕或转型；“战术”层面优选适宜企业投资的城市群，重点布局未来的白马以及黑马城市。

　　该白皮书全面复盘2021年楼市宏观、中观、微观方方面面发展情况，并对2022年发展进行前瞻性预判。全书共分为九大篇章：政策篇、行业篇、城市篇、需求篇、土地篇、营销篇、业绩篇、投资篇、融资篇。

　　2021年，在“房住不炒”主基调下，重点22城土地集中出让，热点城市纷纷升级调控，二手房参考价在越来越多城市施行，压力城市仍在发布“限跌令”，房地产税试点进入实操阶段，各项指标均在“探底”。一系列强监管之下，连锁反应正在发生。

　　百强房企整体表现不及去年同期，年内累计业绩同比降低的企业数量增加。截至12月末近4成百强房企累计业绩同比降低，销售规模负增长的企业数量较2020年有明显提升。12月逾8成百强房企单月业绩同比降低，其中逾6成房企同比降幅大于30%，20家房企单月业绩同环比双降。

　　注：2011-2014年为行业TOP50房企数据，2014年至今为行业TOP100房企数据   数据来源：CRIC

　　当然，好消息也有。12月以来，央行关于房地产行业的表态较为频繁。随着适度“纠偏”，年末房地产企业融资正逐步回暖。11月金融机构房地产融资环比、同比继续“双升”。此外，据CRIC监测，11月100家典型房企的融资总量约为750亿元，环比上升66%，其中发债总额约为294亿元，环比上升111.4%，房企融资环境略有解冻。

　　在继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕的宏观背景下，银保监会提出，现阶段要根据各地不同情况，对首套和改善房的按揭需求满足，能极大程度缓解许多刚需购房者的贷款压力，也有助于去化库存。证监会有关负责人也表示，下一步将支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。

　　但这并不意味着市场的实质好转。从整体来看，市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观。

　　全年来看，企业压力不断加剧，“促销售、抢回款”已是业内共识。从宏观环境来看，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，外部环境更趋复杂严峻和不确定，困难和风险挑战仍然存在。与此同时，未来房地产行业还将继续落实去杠杆，倒逼企业降负债、居民降杠杆。但房地产行业的基本面预示着行业仍然大有可为，比如改善性需求一直存在，租赁市场迎来政策支持等。

　　作为2021年房地产行业的新生事物，“集中供地”从根本上改变了试点城市土地市场的运行逻辑。22个试点城市进入了土地市场的发展新阶段，企业拿地逻辑、策略、竞争格局也由此改变。

　　就各轮土拍热度变化来看，相较于第一轮集中供地的火热，第二轮集中供地热度骤降，尽显“凉意”，底价成交、国企托底成为普遍现象；第三轮集中供地中参拍规则虽有适度放宽，如杭州恢复预申请、广州取消全周期限价、南京降低拍地企业资质要求、苏州降低保证金缴纳门槛、深圳降低竞自持（公共住房）上限等新规，但效果并不显著。譬如南京土拍热度较二轮进一步下滑，国企托底占比进一步提升，土拍规则的放松并没有扭转土地市场的颓势。

　　表：无锡、合肥、成都、厦门、上海、广州、福州、深圳、南京、重庆等三轮土拍溢价率流拍率

　　2021年下半年房企投资的谨慎一方面是源自企业资金链出了问题，尤其是在面临信用挤兑和银行抽贷的情况下，爆雷企业数量增多OB体育。部分企业为了断臂求生，势必会出让部分项目或地块，这也给更多财务相对稳健房企在收并购上带来一定的机遇。我们认为，未来五年，收并购依旧是企业继续保持增长的源动力之一，尤其是优质的现金流项目，符合目前企业发展需求。因此，未来不仅会出现“大鱼吃小鱼”的现象，甚至会频繁发生“大鱼吃大鱼”的情形。

　　另一方面，投资谨慎一定程度受到了双集中供地的影响，政策收紧叠加集中出让，考验房企现金流的同时，也极大程度限制了企业拿地策略。但值得注意的是，从第二轮集中供地来看，除部分国企、央企外，大部分品牌房企集体“隐身”，取而代之的是地方的平台公司和城司来托底。但对于这些公司而言，自身开发能力并不强，因此带来了大量合作开发的机遇，对于有纳储需求的企业而言，由于集中供地短期并不会暂停和取消，想要获得高能级城市的土地储备，合作开发、联合拿地是上策。

　　今天，在不同的文化、经济影响下，各地域房地产企业也带上了浓厚的地域特质。比如北京房企由于地处首都，多以央企国企居多，外拓布局更倾向于经济发达的高能级城市。天津地理位置靠近北京，在发展中，从天津起家的企业较少，该地多为京派企业连带布局。

　　山东曾以“群象经济”闻名，其传统重工业优势明显，国企强。在其之后的经济转型调整中，山东省不断改善民营企业经营环境，海尔、海信等民营企业也不断壮大。故山东较多的本地地产开发企业隶属于上述大型国企或民企。

　　那么其他省域的房地产企业市场发展如何？这些不同市场发展起来的企业又具备了哪些特质？作为外来房企如何与当地房企保持良性竞争？为解释上述的疑问，全书将比较有特色的13个省域房地产市场和企业逐一分析。在单个省域房企研究的基础上，通过比较各省份的房地产市场发展情况、竞争格局，当地本土房企的现状和扩张模式，再从企业的规模、布局策略、多元化业务、产品战略等方面横向比较，得出在不同地域和风俗文化背景下的发展建议，以期给予同行业一定的借鉴和参考。

　　过去20年间，我国的经济突飞猛进，城镇化率也逐步跃升，由世纪初2000年的36.09%上升至2020年的63.89%，是全球城镇化率上升最快的国家之一。城市是房地产开发的核心载体，城镇化率的高速提升带动了房地产业的快速发展。

　　站在“十四五”的路口，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中提出要坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，使更多人民群众享有更高品质的城市生活。

　　我国的城市发展迎来新命题，需要借助城市运营来构建新型城镇化体系。相较于传统地产开发，城市运营最大的优势在于通过企业持续投入带动周边发展的同时也可以享有高额的收益。

　　不过城市运营亦有其困难，一般而言城市运营均是百万方以上的大盘项目，开发周期很长，需要较大的资金投入，同时开发过程以及涉及的业态打造较为复杂，往往需要引入合作，需要企业有强大的操盘管控和资源导入能力。

　　现阶段不少房企正积极把握契机，向城市运营商转型，通过参与协调城市发展规划、土地规模开发、房地产开发、城市基础设施建设与运营、产业导入等过程切入城市运营。

　　相较于普通的地产开发商，城市运营商的定位则更加细分，如招商蛇口主要是通过前港—中区—后城的PPC模式开发产业园，中国金茂主要定位于新城的运营开发，万达则通过在城市近郊地带开发新片区聚留人流带动周边发展和土地增值。这些独特的城市运营模式推动了企业规模的快速发展，也帮助企业在土地获取上形成便利。

　　自2016年“930”限购政策开始，房地产开启新一轮的调控。在此背景下，房企的融资环境整体呈现逐步收紧的趋势。2021年在各种政策持续收紧下，房企融资规模大幅下降。由于年初严格执行房地产贷款集中度管理制度，房企的银行贷款融资增速持续走低。与此同时，三条红线进一步推动企业降杠杆，企业债务偿还力度加大，多数房企动用自有现金偿还到期债务。

　　然而部分房企仍陷入流动性危机。随着个别房企陆续暴雷，2021年10月18日及19日，三大国际评级机构之一的穆迪在短短两天之内就集中下调了20家房企的信用评级或展望。此后10月21日，惠誉更是将29家中国房地产开发商纳入标准观察（UCO）范围。房企信用评级的集中下调，背后既有评级机构对行业面的悲观预测，也是房企信用风险加剧的体现。

　　此后中央及部委、金融机构等向外界释放有关房企融资政策偏正面消息。如10月20日，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜于在2021金融街论坛年会上表示，在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。与此同时，11月中旬深圳、北京、上海等地也传出，银行对于个人住房贷款额度有所增加，放贷速度也有所加快。然而，这些变化并不意味着房地产信贷政策将全面转向，仅可理解为适度纠偏。预计未来房地产政策也不会大幅放松，但可能在局部领域，如按揭贷款投放过紧，银行对房企“三线四档”融资管理规则的误解进行一定程度的纠偏。

　　房企未来可多关注创新型融资渠道。如2021年5月14日国内首批基础设施公募REITs项目审核通过，首批9单基础设施REITs项目获沪深证券交易所审核通过，未来REITs有可能成为房企盘活存量资产进行融资的一个突破口。此外，2021年7月国务院也提出加快发展保障性租赁住房意见，包括加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，同样或是房企发展的重要方向。

　　2021年，在“房住不炒、因城施策”的主基调下，全国房地产市场持续降温，下行压力加剧。“三条红线”等政策压力下，不少房企偿债违约频发、暴雷不断。在此背景之下，房企奉行长期主义已是共识。

　　对于如何选择长期主义的路径，首先要做好客户需要的产品，确保产品品质，提升客户服务水平、增强产品竞争力。其次，在企业战略方面，通过数字化赋能，从决策、创新、运营等多方面实现产品端的精细化管理。

　　2021年尽管行业发展陷入困局，但不管是围绕产品力、产品系，还是作品，房企依然做了不少提升。这体现在产品力方面，截至2021年10月，超过40家规模房企发布最新产品升级动态，从集团层面积极调整发展战略，通过产品和理念推陈出新、精耕细作，从产品、社区、服务等方面进行升级；产品系方面，基于客户未来需求的变化和房企自身产品战略的调整，2021年房企有近40家房企对产品系进行了调整优化。产品系的标准化、模块化和精细化成为未来房企提升整体产品实力的手段；作品方面，房企从户型、精装、立面、社区、景观、智能化等方面，依托客户需求的精准把握，在各个细节上都进行了设计创新和品质提升。

　　上半场产品力，下半场用户观。从“产品”、“产品系”到“产品力”，再到产品“源”，当“人人都是产品经理”的逻辑进入房地产，客户感知的满足成为相当一段时间内房企产品升级的源动力。

　　据此，产品力白皮书从2018年的编著的第一年到2021年第四年，每年的内容也在与时俱进不断升级。2021年，除对住宅产品力特征、企业产品力、产品系解读外，新增市场成交特征解读以及产品趋势展望。旨在与开发企业、上下游产业链供应商一道，坚持以客户需求为导向，坚持当前产品力发展理念，测评与共建更多高品质、高颜值、强功能的好产品，助力人居新发展。(丁祖昱评楼市)

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