OB体育房产，作为一种特殊的资产存在，由于可融资的特效，具备金融杠杆功能，由于是我们生活中必备的居住场所，又具备居住功能，由于人口的流动性原因，也就是每个人没到一处都需要场所来居住，又具有租用功能，由于城市发展和工业化发展，地理位置的特征性又使得房产具有投资功能。正是由于短期或长期的租用功能，由于城市发展进程中地理位置和生活服务配套等的短期难以复制和长时间的颠覆式创新发展所带给房产的价值波动功能，由于融资成本和时间带来的杠杆作用，使得房产成为全球大类资产中最特殊的一类资产。作为投资人，它不需要多么高深的经济理论基础，只需要判断趋势，投资者自己就能实际体验触碰到和参与到的最亲切的资产，通过资产负债的合理规划，通过风险规划后，真正优质的房地产就是相对稳定又能带你穿越熊牛的最佳资产。从空间和时间的维度，通过不同种类的错配，分散我们持有资产的风险，增加我们的资产在每一个周期中得到相应的市场红利的几率，这是进行资产配置的初衷。

　　作为特殊的实物资产，他与“股””类资产的相关性小于他与“债””类资产的相关性。相关系数越低，分散风险的影响越大，相关系数越高，分散风险的影响越小。美国1997年到2006年房市和股市的对比，如果你同时是这俩类资产的持有者，其实就是运用资产的低相关性，在同一时间通过资产配置OB体育，在不同的资产轮动周期，使得你的资产收益实现最大化。由于国内去杠杆和限购限卖政策，让我们深刻的体会到了“经济不好”这样的宏观词汇。也是由于，基本上以前购买房产都是通过银行借款的方式，实际上是通过银行长期的借债来购买房地产资产，所以当房地产流动性锁死的时候，“债”类资产也出现连锁反应，当然有贸易相关的实体行业负债性和投资资产负债率的流动性的原因。由此我们也可以看到，房地产资产和“债”类资产的相关系数相较“股”类资产较高。

　　在过去20年中，全球海外房产投资市场发生了一些显著的变化。一些投资热点地区发生了变化。例如，亚洲国家如中国和印度成为重要的海外房产投资目的地，吸引了大量的资金流入。同时，一些传统热门地区如欧洲和北美也保持了吸引力。不同地区的房地产市场在过去20年中经历了价格上涨和下跌的周期。例如，2008年全球金融危机期间，许多地区的房地产市场遭受了重大冲击，价格下跌。然而，之后一些地区逐渐恢复并出现了价格上涨。不同国家和地区的法规和政策对海外房产投资产生了影响。一些国家采取了限制措施，如加强资本管制、限制外国投资者购买房产等。这些政策的变化可能会影响投资者的决策和投资环境。在过去20年中，海外房产投资不再局限于机构投资者，个人投资者也成为重要的参与者。个人投资者通过购买住宅或商业物业来进行长期投资、养老规划或海外居住等。随着技术的进步，海外房产投资的可行性和便利性有所提高。互联网、在线平台和数字支付等技术的发展使投资者更容易获取信息、进行交易和管理投资。深入研究全球住房制度，是为了透视房地产运行的基本规律，破译房地产的进化密码，以及背后土地、金融、税收等制度的深层次逻辑。

　　德国房地产以“稳定性”而独树一帜。与世界主要发达国家的住房价格走势与波动迥然不同，德国无论在长期还是短期都表现出难以置信的稳定性。长期看，德国实际住房价格指数在40年间实际累计负增长20%左右，而其他可比国家房价整体大幅上扬；短期看，数次金融危机中德国房价少有出现过大起大落的情况，而其他国家的房价普遍下跌了30%左右，有的甚至达到了50%以上。在第二次世界大战结束后的几十年间，德国政府持续增加保障住房供给、不断完善租赁住房市场，逐步建立了以居住为导向的住房制度，为经济的恢复和产业结构的升级提供了有力支撑，也使房地产市场保持了长期、稳健的发展。

　　澳大利亚是全球房地产市场中房价长期上涨的典型代表。宽松的移民政策带来人口和资本的持续净流入。此外，在全面、透明的监管体系下，澳大利亚房地产市场受到了全球众多投资者的青睐。从2016年开始，澳洲房价指数开始上扬，直到2017年达到顶峰，再慢慢往下行的趋势，目前已接近2016年4月的数值，过去澳大利亚房地产的涨势一直都是稳中有升，通过2013-2016的大量海外购房客户，市场异常火爆。后来由于贷款政策加上澳洲政府对于海外人士投资购房的税费大幅提升以抑制房价过快增长形成泡沫，就是在这种市场的环境下，房地产市场才开始恢复良态，随着全球政治、经济的不确定性因素，全球资本开始寻找各国优良资产，投资市场也开始被关注，市场开始复苏的迹象也是日益明显。

　　关于加拿大房产市场，从指数上看，加拿大房价指数一直都是稳步上升，加拿大房地产也是一个趋稳的国家，这和房地产市场透明度和成熟度都有关，正是如此，政府在应对市场非健康状态时候的应急政策对市场的影响是非常迅速并见效的。

　　英国房地产一直以来受到高净值人士的青睐，特别是伦敦，但我们看到其实从房价指数来看，它更多的是趋稳，而不是房价的波动空间和城市发展带来的价值波动。我们需从整体政治、经济、房地产市场体系、城市发展进程去全方位的考虑。

　　接下来再来看看日本，日本在房地产泡沫破灭后，房价迅速下跌。2008年金融危机后，2010年的欧洲债务危机、美国债务不断上升，在这些全球经济大事件中，推动了日元走强，日元成为了比较重要的避险工具之一，这在将来一段时间内都还遵循这一规律。2016年-2019年整体趋稳，但是指数波动性相较其他发达国家体系房价指数较强，这也可能说明日本房地产整体而言内在驱动力还是有一定影响的，可能政策的影响会相对比较明显。目前日本已将旅游经济上升到国家战略的地位，东京奥运会、大阪赌场、世博会、亚运会之类的上演导致日本房地产在中期内指数波动会相较较大。

　　新加坡抓住了第三次科技浪潮的历史性机遇，快速崛起，建立起了“居者有其屋”的公共住房体系，保证了国内房地产市场的稳健发展。

　　美国南北战争结束后，工业化和城镇化进程加速，匹兹堡、洛杉矶、底特律等一批重工业城市的出现推动了美国房地产市场的繁荣发展。尤其是从20世纪40年代末开始的第三次工业革命，进一步提升了美国的城镇化水平，开启了美国房地产市场长达60年的牛市。

　　世界各地不断飙升的借贷成本正在挤压置业者和业主。从悉尼到斯德哥尔摩再到西雅图，随着各国央行以数十年来最快的速度加息导致房价下跌，购房者纷纷离场。与此同时，数百万在疫情高峰期廉价贷款买房的人，随着贷款利率重置，将面临更高的还款额。同时房地产市场的迅速降温可能会加剧全球经济衰退。虽然目前的经济下滑程度还未接近2008年金融危机时的水平，但对那些既希望抑制通胀又不希望打击消费者信心、引发深度衰退的央行官员来说，经济下滑如何演进是一个关键变量。

　　澳大利亚和加拿大等存在泡沫的市场正面临两位数的房价下跌，经济学家认为，全球范围内的房价下跌才刚刚开始OB体育。日本法政大学教授、前日本央行经济学家平田英明说：“我们将在2023年和2024年看到全球同步的房地产市场低迷。”房地产融资成本增加对经济的冲击是多方面的。有贷款的家庭勒紧了裤腰带，而不断上升的还款金额阻碍潜在购房者进场，拖累了房地产价格和房产开发。

　　金融危机后的几年里，央行的宽松货币政策推动了房地产繁荣，而随后的一场疫情让人们开始寻找更大的空间和适合远程办公的住宅，但当下的放缓是一种鲜明的转变。现在，在通胀飙升和潜在衰退袭来之际，花高价购房的人面临房贷重新调高。借贷人受到利率上升影响的程度因国家而异。例如，在美国，大多数购房者用的是固定利率房贷，期限长达30年。过去5年，调息按揭贷款平均约占常规贷款的7%。

　　相比之下，其他国家的固定利率贷款通常只有1年期限，或执行与官方利率密切相关的浮动利率贷款。

　　许多国家有很大比例的抵押贷款即将被重置。例如，在新西兰，大约55%的住宅抵押贷款的未偿价值在2023年7月之前重置。2021年，新西兰的房价上涨了近30%，可以说是疫情房地产热潮及破灭的典型代表。比如说2021年3月在惠灵顿以82.5万新西兰元购买了一套房子。根据房产估价网站的数据，在接下来的几个月里房产价值飙升至100万新西兰元。如今这些收益已经蒸发，现在的价值与购买时差不多。

　　在其他国家，这种影响也开始蔓延。大约180万英国借款人将在明年进行再融资。虽然美国重新调整抵押贷款的风险较低，但近几个月来借贷成本的飙升，已迫使受到价格挤压的买家转向更灵活、利率更低的贷款。在澳大利亚和加拿大这两个全球房产泡沫最严重的市场，经济学家预计将出现明显的紧缩。尽管大多数加拿大购房者在获得贷款前必须接受压力测试，使得普遍违约不太可能发生，但一轮紧缩似乎确定要发生了，而且整个经济都会感受到。

　　国内房地产的黄金时代已经一去不复返，放眼全球，我们对于房地产的资产配置定位又是怎样呢？需要考虑的维度又有哪些？

　　2010-2011年期间，全国主要城市开始限购限贷，国内炒房团转战海外，澳洲、加拿大、新加坡等地是他们的主战场，因为这些国家期房多与低首付，最低只要10%，极个别有5%的，在交房前转手售出，如果房价在交房前涨了10%，即为100%的投资回报。暴利之下，大量国内投资者趋之若鹜。

　　同一时期，大量的移民需求催生了“买房移民”潮，比如欧洲买房移民和美国EB5移民签证。这几波大潮加在一起，形成了海外房产购买的井喷期，而且投资者不止买一套，有很多人几套几套的买。2017年出现明显的节点，加拿大，澳洲，新加坡分别在2016年、2017年和2018年开始加收或者提升了海外投资者印花税，税率在12-20%之间，这条政策就砍掉了绝大多数纯投资者。各国的移民政策也开始收紧，比如美国EB5的排期从2014年的4年，到2017年的8年，到现在的15年，漫长的等待和不确定性，大家对这个当初最受欢迎的移民项目，逐渐失去了兴趣，至此，“买房移民”也因此被卡掉了一。

　　2017年起，国内投资者被投资市场洗练得逐渐理性了，不再追求A股“靠消息”的投机，不再接触野蛮的P2P获利，不再寻求基金每年300%的增长，不再指望固收的刚兑。此时恰逢人民币升值，兑美元、日元、英镑等主流货币都开始大幅度上升，种种因素的共同影响，让资本开始有了往外走的态势，不过这次，咱们国人学明白了，不求暴利，而是稳扎稳打，通过英美等国不限购不限贷、可以利用杠杆、以租养贷等优势，根据全球经济动向，进行小投入大回报的投资和抄底行为。也有一拨客户的目的更加理性，就是单纯配置一些海外资产，追求的不再是高增长，而是抗跌保值，稳定回报，投资避险货币所属国的房产，对冲持有单一货币资产的风险。就像保本保息，有稳定回报的，而且是有砖有瓦有房契的实物抵押理财产品一样，优于国内4%多一点的只有一纸合同的理财产品。

　　尤其是一线城市的中产及以上阶层，70%以上人群的主要财富是通过房产积累出来的，也正是这一群体，他们现在趁国内所持房产价值还在高位，都在把多余的投资性房产转售套现，导致市场供给量大幅增加，一些非刚需性房产，即使大幅降价，也要1年以上才能转手。这些人会把套现所得20%-40%转到海外，做全球资产配置，对冲持有单一货币的风险。其他的钱继续留在国内进行组合投资。转出境外的钱大多会转化成房产，利用贷款的杠杆提高收益，做到以租养贷，还可以通过找好的项目达到抗跌保值、抵御通货膨胀等目的。

　　在海外的成熟房产市场中，房价的周期性特征非常明显，掌握好周期、低买高卖，就是投资成败的关键，但也要考虑时间、机会成本和入场的最佳时机。搜狐Global全球海外置业平台，邀请了专业海外评估师进行房产评估，确保价格公正、透明。同时，为客户提供全面的商务对接服务，根据客户的需求，协助其接洽海外当地的各类资源，构建强大的商业关系网络。另外还有全球资金担保服务、全球法律服务，以及后期服务与管理支持和透明费用与签证服务，为海外房地产投资提供全方位的保障。返回搜狐，查看更多