OB体育体验型商业是未来购物中心的发展方向，会让商业焕发自身特有的魅力与个性，其主导因素包括业态体验和功能体验。功能体验是指商业项目需在满足租户硬件要求的同时，愉悦顾客感受，打造全方位舒适愉悦的购物环境。功能体验提升，可从优化建筑设计及人性化服务两方面做文章。

　　商业物业在一、二线城市进一步升级的方向，是形式和业态方面的更加细化。通过商业物业的历史发展脉络，可以看出商业物业是以人们对商业活动的需求不断提升和不断细化为线索，不断进行在形式、形态、业态等方面的进化，变得更加细致。我们发现商业活动越发成熟的城市中，商业物业的形式越多样，使每一种商业活动、每一类商业需求都能找到最为贴切的场所。

　　广义的商业地产包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来作销售和经营这些物业综合体的运营形式。从房地产开发投资完成额累计同比数据来看，2009年起，办公楼和商业营业性用房的投资额同比增长率开始超过住宅增长率，商业营业性用房投资累计增长幅度一直保持在20%以上。随着市场容量的增强，商业地产的投资需求不断上升，同时，随着城镇化的推进，市场容量呈不断增加的态势，省会以上城市都可以支撑多个商场或写字楼物业的投资。未来更多资金流入商业地产市场，商业地产投资将维持走高态势。

　　目前在一二线城市，商业地产发展已逐步趋向成熟，市场上优质项目逐渐增加。传统的房地产金融时间短，形式单一，已满足不了商业地产长远的发展。像国外成熟商业地产市场一样，以REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)为主角持有成熟的商业物业成为市场发展的重要趋势。REITs作为商业地产发展未来的方向，不仅能分散投资风险，还能深入挖掘资产的价值，通过估值来盘活资产，同时还能有助于维持项目现金流的稳定。

　　6、每天回家三件事（今天做了什么、今天是怎么去做的、今天的做法有没有问题）。

　　2、 你的同行，甚至是其他二手行的朋友要非常多（他们可以给你提供很多信息）；

　　3、 你的做法，很多人是为了销售而销售，而你可能要改变一下思路（是为了跟顾客做朋友而销售）；

　　4、 抓住大客，一个大客（搞投资的都称为大客），可以为你带来无法想象的收益。

　　第一、 快,就是落单快，效率高。具体点就是清盘要快，成交要快，接待客户要快，思维要快，走路要快，接来电要快，吃午餐要快，就来睡觉都要比别人快一点，每样快一点，吓死你自己；

　　第二、 准，准确的表达出你想传达给客户的信息，准确地把握成交时机，不要乱承诺客户不懂得一定要问清楚。要记住准与快并不矛盾，不要为了快而放弃了准确，这样会损失客户对你信任。

　　第三、 狠，对自己狠一点，不论男人女人，想赚钱就别怕累，别怕受气，别怕吃亏。谁让你生下来就不是有钱人。

　　对客户狠一点，该逼单就逼单，能来买房就比你有钱，你为她争取再多未必会领你的请，稍有一点不满意，照样该作作该闹闹，轻者破口大骂，重者赏你两记耳光。做过销售的都应该深有体会吧，当然也不能没人性，特事需特办。

　　第四、 贴，是粘贴，像一块牛皮糖一样粘住你的客户，把握好回访的时间OB体育，理性客户最佳回访时间为4-5天，感性客户为2-3天，项目有风吹草动就找理由给客户打回访电话，不要怕把你的客户逼死，真是那样你就再也不用在他身上浪费时间了，记住你是在帮他，而不是在害他，客户应该感谢你才对（此句对部分无良开发商不适用）。

　　这里指的是心的贴近，多站在你的客户角度想一想，真正了解他的需求，想办法找一些对方感兴趣的话题，拉进彼此的距离，不一定非留下他的电话，QQ、msn、blog、E-mail等都可以，说不定聊好了还能成为业主那，一举两得。

　　白天拿着录音笔，踩盘、提问、享受“逼单”过程，回家回放录音，提炼话术，做归类，第二天带着新问题继续做市调，随时向同行高手学习，包速成。

　　晚上，线上搜集地产销售话术和开发新渠道的办法，换100个关键词，此外，还要收集地产销售大V故事，从案例中吸取精华，丰富咱们销售手段。

　　有关地产的长期、中期和近期价格走势，有关周边地产五年价格走势，有关国家政策带来的积极影响，都要给予特别关注，一定要从线上找到支撑起咱们卖房的有力说法。

　　包括知名开发商、知名学术研究人所发表过的言论，请名人为咱们销售做背书，这些都是市调的内容。

　　此外，市调还包括“线上市调”。建议有空多打同行电话，不仅了解、学习竞争对手电话销售的话术，而且还是一次成功的“踩盘”，掌握“竞品”的优缺点。

　　每次打完电话，马上就是一番写写画画，将同行“话术”做肢解OB体育，拆分进入各个专题，有样学样呗。

　　3、把《销售话术》做专题来做研究，罗列客户常问十大问题，一天研究不透彻，第二天继续研究，第二天研究不透彻，第三天继续研究。