OB体育一、关于跑盘在跑盘并通过考核后，方能上岗。二、跑盘目的 建立基本市场视角,建立基本行业认知 ,建立房地产基本思考体系, 建立房地产职业精神 ,房地产从业的基础 。

　　入职跑盘目的：不是单纯的跑盘，我们的研究方法贯穿始终，由下而上从个盘到区域，由表 及里从表象到动因、研判、现状和趋势。

　　1 、我们的目标是预判这个城市：掌握城市物理结构 了解城市宏观经济情况： 产业、人口构 成、经济指标、规划定位、 开发强度、年销售量等，了解城市房地产现状和发展历程、预判城 市房地产发展趋势。

　　2 、房地产市场的板块（片区）概念：掌握板块脉络，建立板块概念 了解板块构成、成因和发 展模式，建立区域印象，感知人文地脉。

　　3 、房地产项目好比板块的一个窗口：了解板块资源、城市配套、未来规划 了解主流产品、主 流客户，在区域大背景下审视个盘。 案例：假日湾 假日湾位于华侨城潮洲街以西、沙河荔园村以南、深南大道以北。为益田地产 益田地产首发在华侨 假日湾 益田地产 城地段的高层优质项目，项目分为三个部分，隔深南大道与世界之窗相望的是“假日广场”、紧靠 假日广场以北的是“假日国际公寓”以及“假日国际会馆”。配套有一个幼儿园，幼儿园已经建成即 将启用；其中一期“假日湾”原名雍景湾，后改为现名，占地 11502 平方米，建筑面积 70000 平方 米，由 3 栋 28～29 层高无商业裙楼及临街商铺的建筑组成。假日湾 假日湾位处深圳华侨城核心、地铁 假日湾 核心、主题公园核心区域，隔深南大道与世界之窗呼应；东侧是五星级威尼斯皇冠假日酒店；东 北侧为欢乐谷主题公园；西面为沙河高尔夫球场、名商高尔夫球场。假日湾最直接、最全面地享 有了华侨城人文景观和自然环境。假日湾 10 楼上 168 平方米的高层单位，主卧 180 度的弧型阳 台将深圳湾海景、欢乐谷、世界之窗、威尼斯酒店等美景尽收眼底。它所拥有的侨城 360 度多维 山、湖、海景观，为众多置业者所认同。假日湾在建筑设计、园林规划、教育配套、以及性价比 等方面也都颇具实力。其规划借助地缘，突出标识性，实现景观利用化。建筑体量略高于周 边建筑，更加俊雅挺拔。尤其是顶部造型“像皇冠、像风帆”，增加了识别性和归属感。而三栋不 同的单体采用了三种不同的设计主题，不同风格的地域风情赋予了假日湾独特的品位和格调。假 日湾 122～145 平方米的稀缺主力三房户型，为精英人士提供了进驻深圳人文居住核心的良机。 极具优势的性价比，为追求高品质生活的精英人士移居华侨城提供了更理想的选择空间。核心区 位凸现增值空间，作为华侨城的“稀缺”物业，假日湾因其地段的核心位置和不可多得的户型、配 套，使得保值能力强劲、潜力巨大。

　　4 、体会项目的市场运作：了解项目的入市时机、开发节奏、开发模式。从项目策划代理到企业 战略合作伙伴 了解项目的整体规划、启动区、分期情况、了解项目不同阶段的营销策略，了解 项目的产品演变、客户演变。 案例：波托菲诺 波托菲诺位于华侨城西北，自然山水得天独厚。项目占地 80 万平方米，规划建筑面积 108 波托菲诺 万平方米，容积率仅 1.23；坐拥 7 万平方米燕栖湖、4 万平方米天鹅湖、8 万平方米荔枝林和谛 诺山。分纯水岸、天鹅堡两个区域，纯水岸内拥有 7 万平方米的燕栖湖，而天鹅堡内拥有 4 万平 方米的天鹅湖。项目以意大利小镇 Portofino 为蓝本，规划有沿湖畔山的独立别墅、Townhouse、 多层、小高层及高层等多种类型的高尚住宅；建有意大利风情商业街、水岸广场、钟楼、湖畔会 所、景观大道及沿湖木栈道等，营造出独具华侨城生态人文气息的家园生活格调。天鹅堡 1495 天鹅堡共 天鹅堡 套，均为大户型住宅。小区共 18 栋，总占地面积约 23 万平方米，总建筑面积达 40 多万平方米， 绿化面积合计达 16 万平方米。小区内有游泳池、儿童戏水池、儿童游乐场以及面积达 1.3 万多 平方米的湿地园林景观，小区具有地下车库车位达 2250 个。小区内林木葱郁，鸟语花香，环境 幽美，是一个极适合居住的都市桃源。户型设计仅有两种面积，220 平方米和 240 平方米，是深 圳最纯粹的大户型项目，是华侨城旅游主题地产波托菲诺项目的一个组成部分。 从项目策划代理到企业战略合作伙伴 为开发商提供了三个层次的服务： 层：为发展商提供 营销顾问服务 ---- 单一楼盘服务； 第二层：地块做前期服务 , 通过市场调研、市场分析、经 济测算等工作，为发展商提供区域项目服务； 第三层：分析开发商的财务状况、发展目标，为 开发商提供城市拿地策略服务 ---- 企业发展战略服务OB体育。

　　5 、体会营销对于项目的价值创造：了解个盘之间营销理念的差异性，了解包装、展示的差异性 了解个盘之间定位的差异性，了解竞争中定位差异带来的产品和客户的差异性。

　　6 、全面掌握板块房地产项目的基本信息：板块的在售项目、典型项目、板块的住宅、商业、写 字楼。 跑盘地图示例 1 板块基本情况—方位：上北下南 道路：板块边界，道路系统，项目：标志物， 在售项目，典型项目，配套：机构、政府机关、商场、医院、学校、公园。 跑盘地图示例 2 板块总结与思考—区域定位？核心区？商业圈？商务圈？板块均价？人文 地脉与客户？

　　1、认识一些专业术语：土地基本数据： 占地面积、总建筑面积、容积率 基本物业类型： 高层、 小高层、多层、联排、独栋 基本产品指标： 户型、得房率、梯户比、标准层、朝向等 案例： 与规划设计单位的对接 基本销售指标： 均价、单价、销售率、上门量。

　　3 、须在跑盘中了解 本地房地产市场的开发商 本地房地产市场的策划代理公司 本地房地产市场主要的物业管理 公司 本地房地产市场的承建商 建筑设计／园林设计 / 广告公司等其他相关公司 。

　　1) 出发前的功课--在网上先了解 板块的脉络结构、板块成因、发展模式、产业结构、客户构成、规划方向等；

　　2 ) 带着问题和假 设去跑盘--在跑盘中梳理问题，验证观点。 六、跑盘期间安排：跑盘指引：《跑盘工作指引》 案例讲解：《跑盘方法论》 回到公司：解惑 ／沟通／分享 每周一次提交跑盘作业： 跑盘地图、项目调查表。

　　D 、《跑盘成果汇报会》。 推荐： 快速成为华侨城市场业内人士的几个渠道：网上房地产：搜房网房地 产信息网 、焦点房产网网上地图：查查吧

　　1) 每天的计划很重要--每天前一晚要根据地图做好第二天计划，规划好所跑区域、 时间、工作量、交通车等；

　　2 )每天必备--跑盘携带城区地图、楼盘地图、笔、笔记本、《楼盘 指引》；

　　3) 着装提示--舒适的鞋子，雨天带伞。 跑盘方法“小贴士” 进入售楼处--扮客户、直言是同行，数据真实吗 ? 可以估计吗 ? 怎样多 角度去验证观点？到群众中去--保安，书报亭，街边闲赋的老伯，杂货店的小老板，送牛奶的工 人；专业渠道--地铺，网络，房地产报纸等。

　　房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图，很难想象一个对所在城市的东南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方位不清楚的房地产经纪人员，能够做好业务，本贴就如何跑盘做详细讲述。

　　（一）、通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为深圳“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。

　　（二）、通过跑盘熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，以为客户提供更详尽、专业的士服务。

　　（三）、通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。

　　1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征、所在城市共分为几个大区，区属划分界线参见《××市地图》。随着城市规划不断变迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。

　　2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换、地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图；在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中；最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。

　　3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。

　　4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。

　　1、对于在售物业的项目调查，必须严格按照公司规定的项目调查表认线、对于已入伙一年之内的物业，项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写，其它栏目按要求完成。

　　3、对于已入伙一年以上的物业，项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联系电话”栏可不填写，其它栏目按要求完成。

　　除按照跑盘指引的要求外，还需对正在筹建中的物业及待建空地的情况进行了解，并在跑盘地图上做出标识。

　　1、客观地讲，跑盘是件苦差事。新员工不单要承受精神、体力上的付出（比如每天跑完盘回来，还要画图和完成项目调查作业），还要面对经济上的压力。在这个过程中不断有人离去；

　　2、如何帮助新员工成功地迈出入职创辉租售后的步，并为其今后成长为合格的、乃至的置业顾问打下良好基础，对于我们这些新员工的指路人来说，责任很大。

　　新学员报到当日,无论你多忙,你都必须与该学员见面.一来可以了解其过往从事的行业及与目前工作的不同之处,以便有针对性地做出工作安排；二来也可让新学员从陌生的工作环境中感受到关心与帮助,增强对团队的归属感。

　　在与新学员的交流过程中，需向其阐述跑盘的作用及相关要求（通常称为洗脑），帮助其理解：跑盘是所有加入地产行业和创辉租售的营销人员的必修课，是其成长为使客户信赖的专业地产顾问的最基础的和不可或缺的步骤。通过这样的交流，可以使新员工提高对跑盘的重视程度和积极性。

　　提醒新员工购买深圳地图，跑盘前预先查看地图，确定第二天的工作路线。按照《跑盘指引》的要求来进行辅导，重点强调对主干道社区生活配套、标志性物业、政府机关、大型公共设施、在建、筹建及待建物业等内容的调查。

　　有条件的话，安排现场一位已上岗的新员工与其交流跑盘心得，借助这位刚上岗新员工的工作热情，激发即将开始跑盘的新人的积极性。

　　采用每周交两次作业而不是每天到分行报到的做法，既可使新学员节省时间和交通费用，从而感受到经理对他的关怀；同时也可给予其一定的工作压力（因为每周已有足够的时间跑盘和完成作业，所以必须提交合格的作业）

　　这样做，不仅可以取得较为真实、详细的数据，还可学习到别人的销售技巧，熟悉业务操作流程，为上岗做准备工作，同时也有助于避免产生单调、枯燥的感觉。

　　可利用跑盘新学员每周两次回分行提交作业的机会，安排其与其他房地产经纪人员畅谈跑盘经历，以增进同团队成员之间的感情，坚定跑盘信心。