OB体育由于手续繁杂冗长，消费者购买二手房需多留个心眼。 南方日报记者 叶志文 摄

　　“购买二手房最怕遇到假房源，之前在网上看到一套性价比很高的房子，联系经纪人看完房后，却被告知该房源已被别人提前下定金，然后就不停推荐其他高价房子。”市民罗小姐最近想购买一套二手房，谈及看房经历一肚子苦水，“还比较担心业主和经纪人隐瞒房屋情况，比如房屋出过事故或被抵押，却在交易前不告诉买家。”

　　临近年底，二手房交易纠纷进入高发期，由于手续繁杂冗长，二手房的交易风险正成为不少消费者最为关注的话题。据中山市第一人民法院统计，从2014年开始，房屋买卖合同案件数量明显增加，近两年平均下来，每天约有5起房屋买卖案件诉诸法院，其中部分纠纷发生于二手房交易。鉴于此OB体育，笔者走访了多家中山二手中介机构，为消费者传授二手房交易风险防控“秘籍”。

　　吃差价是房地产中介行业多年的顽疾，一直以来备受诟病。百度检索“吃差价”关键词，检索结果为121万条，中介吃差价的现状让人心惊。根据乐有家发布的一份二手房交易调研显示，二手房交易中客户关注的重点依次是价格、安全以及中介的服务水平。其中，购房者对于房价的关注度最高，人们买房过程中首要担心的就是被吃差价。

　　中山乐有家总经理李功镇介绍，当前中介吃差价的做法主要有四种。第一种较为常见，跟业主邀功式的吃差价，利用业主对市场不了解，收取“额外费用”。市值120万的房子，中介单方向业主压价，跟业主说只值110万，高价卖出部分需要和业主平分。表面帮业主卖了高价，实际损害了业主的利益。

　　第二种是“两边拼合同”，中介先与卖方签订一份固定价格的《售房代理协议书》，再与买方签订较高价格的《购房代理协议书》，阻断买卖双方见面，隐瞒真实的房价，从中赚取差价。

　　第三种叫做“ABC单低吸高抛”，对于价格明显低于市场价的房源，中介扮演假客户与卖房者签订合同并支付房款，然后不过户，以更高的价格卖给其他客户赚取差价；上述几种方式较为常见，但只要业主稍加防范，不难发现。

　　目前市场上出现了新型的吃差价方式，被称为“三抬”。中介大张旗鼓以高出市场价大量收租房，一般租约都会长达3-8年，装修后转租（有的还会将房屋拆分成单间，以提高收益）。虽然看起来是“抬高租价”，短期内看似业主受益，但实则多方受限，得不偿失。业主所签合同中苛刻约定业主必须独家委托该中介公司，否则须支付高额违约金，业主迫于压力不得不接受其霸王条款，这就导致业主多家放卖、快速出售回笼资金、卖出理想房价受到限制。在其“威迫、恐吓”下业主只能“被抬房价”“被抬佣金”，以提升中介的收益。

　　相较于“ABC单”“两边拼合同”等形式，“三抬”更为隐蔽、更具欺骗性。李功镇表示，目前二手房中介市场尚不够规范，经纪人素质良莠不齐。“吃差价”主要基于信息不对称，损害消费者的知情权、选择权和公平交易权，对市场交易的多个方面都产生了不良影响。

　　链家地产中山市场部经理刘申交则认为，中介有责任有义务按市场均价、根据买卖双方实际情况和相关交易条件进行商务洽谈，在合理范围内协调、撮合买卖双方达成交易。

　　除了“吃差价”外，房产交易安全也是消费者关注的重点，查封房、抵押房是二手房交易中不可忽视的风险。如果在交易房产被查封的情况下签署购房合同，并向卖方支付房款，维权索赔会非常困难且难以追回购房款。其次，物业欠费、交易手续繁杂、假房源等多重问题，也是二手房交易过程中的痛点。

　　近日，乐有家因应客户需求推出“二手房交易八大风险”提示，揭露二手房交易中容易滋生的“八大陷阱”，分别是买到查封房、签约资质不全、买方购房资格不足、税费约定不明引纷争、钱款交接不监管、赎楼操作不当、物业费用未缴清、被中介“吃差价”。

　　以“钱款交接不监管”风险为例，在二手房交易中，“先过户后给钱，先给钱后过户”都是高危行为，买卖双方都要避免这样的行为。在交易过程中，正规中介会要求每笔房产交易均进行三方（买方、卖方、银行）资金监管，避免发生购房款“打水漂”的纠纷发生。

　　赎楼操作不当同样会引发风险。当交易房产处于抵押状态时（一般为房贷未还清），一般需要先赎楼才能过户。查询房屋产权情况是中介的义务，也是接收房源后第一件需要做的事。正常途径下，正规中介经纪人将在签约前与卖方核实房屋抵押状况，对于有抵押的房产，建议卖方自赎或委托专业担保机构赎楼。乐有家提醒，买方切勿私下帮卖方赎楼，避免钱房两空。

　　刘申交也表示，链家会在签约前将风险进行逐一排查：审查业主签约资格以及房屋产权情况；将定金控制在10万或楼价10%以内，从多维度对交易风险实行全方位防控，让买卖双方更透明。此外交易过程中难免有情况变化，任何一个小变化，都要补充协议约定，三方签字确认。

　　中山市消费者协会则提醒购房者，今年来中山连续出台多个购房政策，新政对购房资格、首付比例、贷款等均做出严格的规定，主要目的是为了规范市场；对于一些中介自称可以通过各种非正式渠道绕过监管的做法，购房者一定要慎之又慎，以免落入消费陷阱。

　　近年来，乐有家在深圳、中山地区率先推出附带具体“垫付、赔付”标准的“五大顺心承诺”及“三大安心保障”制度，以约束经纪人行为，防控二手房交易风险。其中明确规定“差价，无理由双倍赔偿；签前查封，损失先行垫付；物业欠费，损失先行垫付；交易手续枉跑，补偿交通费200元/次；乐有家房源网100%真房源，假一赔百”。

　　李功镇表示，乐有家首创推出的“差价无理由双倍赔偿”，是在“签署三方合同”及严格风控、多重保障后，以实际赔付来保障购房者。对于消费者担心的“查封房”、“物业欠费”等问题，乐有家会通过产权核验、资金监管、物业走访、留存保证金等形式核查相关细则。如果出现乐有家没有帮客户识别出相关问题的时候，乐有家承诺客户相应损失将由乐有家先行垫付。

　　二手房交易后期每个环节所需资料纷繁复杂且政策多变，如果中介人员没有仔细核实情况，很有可能导致客户办理受众往返奔波，浪费时间。对此，乐有家承诺在公证、资金监管、按揭、过户、缴税领证、交房手续办理过程中如有造成客户枉跑的情况，赔付200元/次。

　　2016年链家在全国范围推出八大安心服务承诺，根据各地的不同情况，目前中山、广州等地执行三大承诺，“真房源、假一赔百”“签前查封、损失先垫付”“投诉24小时回复解决方案”。刘申交指出，目前在链家旗下所有推广渠道发布的房源信息，均须符合以下特征：真实存在、真实委托、真实价格、真实图片。若不符合上述标准的房源，链家承诺给予举报者给予100元现金奖励，同时监督经纪人将该虚假房源信息做撤销发布处理。

　　为保证置业者购房安全，从去年3月25日起，经链家成交的二手房，如果交易房屋在签署房屋买卖合同前即已被依法查封，链家也未对该查封信息进行核实和披露的，链家承诺会对客户已支付的房价款、按揭费，先行垫付返还，此外佣金也如数退还。