OB体育我们国家的房地产特征有很多，例如保值增值性、位置固定性、产业关联性、周期性、OB体育投资性、长期使用性等等。

　　今天我们主要从房地产的周期性和政策性，让外行人看懂房地产周期，踩对政策，在对的时间买对房子。

　　我国房地产是典型的周期性和政策性，过去是，未来也一直都是。所以掌握好房地产的周期、观察好宏观经济的政策，对于我们的生活至关重要。

　　在房地产行业里，大家普遍认为中国的房产已经经历了三轮周期，目前我们正在经历的是第四轮房地产周期，但这一次却发生了一些微妙的变化。

　　中国房地产第一轮：黄金时代中国房地产第二轮：四万亿时代中国房地产第三轮：去库存时代中国房地产第四轮：后疫情时代

　　房地产的周期，无非就是房价涨的时候，政策收紧，提高买房条件，限购限贷提高利率等，让人们失去对房地产的“信心”，从而达到抑制房价“上涨”的目的。

　　等到房卖不掉的时候，开发商快完蛋了，一些民企跑路了，烂尾楼变多了，这时候只有国央企还在运行中，但老百姓已经彻底对“房地产”失去信心了，政策的目的达到。

　　大家对房子都没有了“信心”，房地产作为我国的支柱产业，对经济的影响很大，地产又有很强的相关性，大量的上下游产业都会受到影响，很多人赚不到钱了。

　　本来对房地产就没有信心了，又没有钱了，房子自然就没有人买了，政策也就完成了一轮打压。

　　例如：2020年的三道红线年人尽皆知的民企恒大事件，是人们对房地产失去“信心”，最响亮的声音，是历史的必然，即便没有恒大，也会有其他的民企，让人们对房地产失去“信心”。

　　2021年不仅对开发商资金监管严厉，而且对买房者贷款资金监管也很严厉，虽然高利率，额度仍然有限，截止到2021年底，虽然政策喊着稳楼市，但行为已经彻底锁死楼市，开发商已经无力降价，直接躺平了。

　　2022年刚过完年，我们就面临着内忧外患，国内的疫情牵动着每一个人的心，从香港到上海，一次又一次刷新纪录，尤其是上海长达几个月的封控。

　　辐射大半个中国的长三角因为上海的疫情受到了很大的影响，让全国人们的“信心”再度下降，所以“看不见的手”同时期也就加大了对经济的刺激，尤其是支柱产业房地产的大力救市。

　　因为锁死楼市的副作用快速扩散，而我们也需要经济的发展，房地产是支柱产业，相关性很强，对经济影响很大，楼市必须稳定。

　　所以下一步我们需要一点一点找回对房地产失去的“信心”，首先就是政策的放松，降低买房条件，放松限购、降低利率、降低首付比例等等。

　　目前二线城市首套房贷款利率已经低至4.25%，历史上首套房贷款利率在4.25%左右的年份有2008年和2015年。

　　2008年，美国金融危机背景下，售楼部门可罗雀，无人看房，下半年连续下调基准利率，首套房贷款利率7折，约为4.15%，首套房最低贷款比例20%，到2009年的春天，售楼部的房子已经一抢而空，曾经的恒大就是在这个春天成长起来的。OB体育详情点击文章：恒大的“春天”和“冬天”。

　　2015年，房贷利率8折，约为4.1%左右，棚户区改造，去库存，结合政府拍地地王事件，各地地价上涨，存量房被抢，房价短时间被推高，击鼓传花，之后的几年里全国各地房价翻一番，人们沉浸在楼市的狂欢中。

　　2022年，二线城市房贷利率再次被拉低至4.25%，但一线城市北上广深的贷款利率还没有触底。

　　此时，在二线的购房者是不是很幸福，因为一线城市的贷款利率比二线城市高，有人会问：为什么一线城市不直接把贷款利率降到最低4.25%呢？

　　前文讲过，我国的房地产主要是政策市，根据之前的房价周期，每一次都是四个一线城市带头涨，然后才传到二三线城市涨。

　　一线城市的房子库存本身就不多，加上购买力非常强，确实是刚需购房者撑起来的房价，如果贷款利率直接降到4.25%，一定会快速刺激购房者，存量房一定会快速减少，结果就会导致房价上涨。

　　目前一线城市正在试探着降低房贷利率，看看中央是否会打压，慢慢地触底，一旦触底的时候，一线的存量房就会快速减少，房价就会回升。

　　如果一线城市房价上涨后，政策仍然支持放松，那么二线城市的房价就会跟随一线城市上涨。这是房地产周期里的特征，总结的一条经验告诉大家：

　　政策的放松是从下往上走，就是楼市放松的政策首先从三线开始，如果政策没有打压，那么二线城市就会出现松绑，在多个城市试探性松绑之后，政策还是没有打压，那么一线城市的楼市就会开始松绑。

　　一线城市完全松绑后，因为一线城市房子的库存量都很少，购房者来自全国各地，根据经济学基本规律，供需严重失衡，就会导致房价的上涨，楼市的热度就会向二线城市传导。

　　政策已经传到一线，一线楼市继续试探性放松，接下来就要看，北上广深以及周边城市的房价变化。

　　根据我们对整个城镇化的研究，我们已经得出第四轮房地产周期房价将出现分化，只有核心域的房子才会涨。

　　一旦一线城市的房价开始回暖，根据这次政策力度，二线城市的核心区域也会迎来新一轮的涨幅。