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　　咱们先来说第一个问题，房地产价格都受哪些因素影响？其实任何商品的涨跌都离不开三个原因。

　　房价高企的问题并不是中国一个国家独有的问题，很多发达国家曾经也面临过这个问题，只不过现在已经得到有效的解决，给人的感觉就算别的国家房地产都很健康，只有我们房地产面临一系列的问题。

　　在美国经济比较好的时候，不但美国房地产价格在看涨，会拉动世界经济一起往上走，对其他国家的房地产市场也是利好的。如果美国一旦出现金融危机，或者美元汇率大幅波动时，中国市场也会受到一定的冲击，如果国际金融炒家和外资机构嗅到了人民币汇率的升值预期，就会蜂拥而至。

　　首先，我们要意识到，如果央妈是为了维持人民币汇率的稳定，为了防止汇率大幅下跌，放水跟人民币稳定之间是矛盾的。就是你越放水，人民币就会跌得越厉害，所以这两者之间天然是构成了制约关系。如果你不想让人民币贬值，你就不可能大量放水。你要大量放水，人民币就会加速下跌。必须有这个基本的逻辑。

　　第二个，商品的供求关系。在20十年前，市场正处于开放式经济的萌芽期，毫不客气地说在那个时候，供给端都是有一定政策扶持，毕竟想要富起来，就只能想让一部分人先富起来，基于这一点，所谓的供需关系其实并没有那么很重要。而在10年前，我国城镇化进程进入正轨，最关键是人口红利释放达到最顶峰，无论是改革开放还是老百姓进城安家落户，在庞大的住房需求支撑下，房子可称得上是供不应求，本地城市也是重点发展房地产经济。

　　第三个，商品的货币属性OB体育。啥意思呢？通俗地讲，房价上涨与货币发行有一定的关联，换句话说房价上涨跟通货膨胀有一定的关系。

　　根据央行公布的数据显示，截至今年5月，我国的广义货币（M2）供应量为227.55万亿元，是我国GDP的两倍多。若按照5月份美元兑人民币的平均汇率计算，我国M2的供应量超过35万亿美元。

　　再看美国，截至今年5月，美国的M2供应量为20.37万亿美元，不到我国的60%，即我国的M2供应量是美国的1.7倍左右。

　　这么大量的货币如果进入实体经济，就会引发物价的动荡，但是房地产此时就充当了货币超量增长的吸收器或蓄水池，把多余的资金给吸收了，使整个社会的商品物价指数得以平稳的增长，但是房地产市场却呈现“五年翻一番”的场景。

　　第二个问题，中国房地产未来究竟会有怎样的发展走势呢？这个问题我们可以从新房交易规模、投资热点地带还有房价平均增速这三个方向来聊。

　　一个结论是中国房地产市场的新房交易规模将逐年递减。过去的20年间，中国房地产市场新房销售规模从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四倍还多，为什么增长势头如此迅猛呢？

　　主要得益于四点原因，第一个就是城市化，过去几十年里，我国经历了史上规模最大的城镇化，城镇空前扩张的同时，人口流动的金字塔也出现了，这个金字塔大致呈：农村-乡镇-县城-地级市-省会-主要大城市（指各大区域具有绝对影响力的中心城市）。

　　第二个是旧城拆迁改造，旧城改造是城市发展的重要内容，又是集约利用城市土地，不断提高土地利用效益的重要途径，也是使城市结构布局不断合理，并完善城市不同功能所必须采取的措施。目的也是为了让群众的生活水平有所提升。

　　第三个是房屋质量的提升，城市现代化程度在不断增加，未来，房地产企业面临的根本任务就是转型，从质量和功能两个维度提升住房的品质。

　　第四个是人均住房面积逐渐增加，根据住建部数据显示，1978年，我国城镇居民人均住房建筑面积仅为6.7平方米，大多数城镇居民都处于“蜗居”状态。2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。在这些数字背后，是我国在解决百姓居住问题上付出的巨大努力。

　　而目前这四个因素在今后的十年会逐渐淡出，未来十年中国新房交易总量会每年有比例的缩减，呈现负增长的趋势。十几年之后，房地产市场每年的新房交易量可能下降到不足10亿平方米，总体上萎缩大约40%，换句话说，房地产市场交易规模已经达到了顶点，未来交易总量可能呈现趋势性缩减。

　　那这么说来是不是房地产已经凉了？也不能这样讲，往后的十几年房地产市场虽然不会再遍地开红花，但是房地产市场依然还是热点市场，这是什么逻辑呢？

　　所以我们的第二个结论就是投资热点地带将会集中在三个地方，一个是中心城市也就是省会城市和同等级别城市，比如山东省的济南市和青岛市，广东的广州市和深圳市，内蒙古的呼市和包头。

　　第二个是大都市圈，大都市圈是城市群体化发展的一种现象。在西方国家及日本等，都市圈更多是被作为一种“空间现象”来看待。而在我国，基于政府在空间资源组织方面具有强大能力，“都市圈”也成为了一种组织、配置空间要素的主动作为，并编制了很多城市群规划或都市圈规划。大都市圈会对周围1.5万-2万平方千米的范围内产生经济辐射的影响，大体上，以超级大城市为中心，50~70千米为半径画一个圆就构成一个大都市圈，这些大都市圈里面的一些中小城市也可能成为房地产发展的热点。

　　第三个是城市群，以超级大城市为中心，400~500千米为半径，范围内的城市还会构成城市群。

　　市群中的大中型城市也会是房地产开发的热点地区。我们国家人口在50万以下的城市叫小城市，50万-100万的叫中型城市，100万-500万的是大型城市，500万-1000万人口的叫特大型城市，1000万人口以上的叫超级大城市。最后一个结论，未来，今后的十几年时间里，我国的房地产价格会趋于稳定，既不会大涨也不会大跌，增长率小于等于GDP的增长率。

　　最后一个问题，未来中国房地产的租售模式会发生哪些改变？近年来，面对我国房地产市场的一路高涨，年轻人买不起房也租不起房的问题凸显，因此从中央到地方，都在加快租赁住房建设的相关政策发布实施，一面加快保障性住房建设，一面控制商品性租赁住房的价格和管控租赁市场的乱象，同时鼓励押一付一、提取公积金用于交房租等，大大缓解了年轻人的住房压力。

　　比如说造了50万平方米，当时的造价成本是1万元，销售价格是1.2到1.3万元，如果最后扣掉一切成本有15%的回报都算不错的了，算下来还没有你去五金店买一副麻线手套，搬一天砖下来的投资回报率高。

　　从这个角度看，目前房地产企业的运营模式，这应该是最笨的一种，但它之所以这么干，是因为很多房地产开发商都是空手套白狼，土地的钱不是自己的OB体育，借来的，造房的钱、开发的钱都是借来的，预售的周转金是从老百姓手里借来的，甚至工程款也是施工方垫资的，他们就需要借鸡下了蛋，卖了鸡蛋再去还鸡。

　　所以，就在这样的大背景下，最好的企业也只能造完房就赶紧出手，回笼资金还账，还完这一大圈的账，要是能剩10%-15%的利润，嘴角都要咧到耳后根了。

　　所以，造好就卖的房地产商你大概就可以推断出，他的负债率应该是非常高的，因为他们被逼着还各种债的结果。

　　不知道你们有没有留意到一条新闻，中国内地公募REITs问世，近期，我国公募REITs有重大进展。5月，首批公募REITs项目上深两市通过审核。6月，沪深交易所10个基础设施公募REITs已经上市交易。但是其实还有很多人都不知道这个REITs到底是啥？它就是我们刚刚提到的非常重要的角色，有了它房地产企业可以自己持有房产，把房子出租出去。然后再利用REITs的方法，用每年的租金来付REITs的利息，然后由信托公司来提供一笔资金，这个资金不是债务，有点像资产证券化一样，啥意思呢？就是以现金流作为抵押，比如房子值100亿元，信托公司把100亿资金给房地产企业，这100亿不算房地产企业的外债，算是它的证券化资产。

　　依照发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，申报REITS项目运营时间原则上不低于3年。同时，项目现金流应当持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。且预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。

　　如果这样的话，以后房地产企业投资热点地区的房地产企业肯定会长期持有租赁，这样又能回收成本又能享受到地产升值的长期红利。所以，十年以后中国差不多有50%的房屋是用于租赁的，剩下的50%才是产权房。50%的租赁里会有20%是政府出资造的保障房、公租房，租赁给了低收入群体。

　　低收入群体只要交的租金能够支付政府保障房款的利息就可以了，政府就可以把这个本金给信托公司搞一笔REITs，政府也就不用负债了，可以降低地方政府的负债水平。

　　出租之后，如果老百姓因为各种原因要去别的城市发展了，房子退出来就给新居民中的困难户。现在这种租赁的保障房只有5%，未来可能会增加到20%，剩下的30%是房地产企业自持租赁，余下的50%还是保持现有的产权销售，当然这些说的都是新增住房，不是存量房。所以说，未来房地产的租赁市场应该说还是一片欣欣向荣的。

　　还有很重要的一点，当下的房地产企业经常是透支信用，高杠杆运行，导致房地产市场乱象层出，一地鸡毛。而他们的融资渠道不外乎就十六种，自有资金、银行贷款、预收房款，就是老百姓抵押贷款交的预售房款、建设单位的垫资、房地产信托、上市融资、房地产商品证券贷款、联合开发，就是让合作单位把钱一起打进来、房地产企业的贴息贷款，就相当于卖房信贷，房地产企业拿出10亿元，这10亿就相当于贴息贷款，这个时候，如果房款100万，首付30万，另外70万可以去申请银行贷款，银行贷款里面就是贴息3个百分点。

　　售后返租，房地产企业买房子后又找户主租回来，去做酒店式公寓出租，保证给户主10%、15%的高利息，对于放买的人来说是一个刺激或者诱惑，但是这种模式存在很大的风险，到最后很容易变成高息揽储，最后形成一堆坏账。

　　境外融资。境外融资利息比较低，一般是1%、2%的利息，借了外国的债券或者资金，一般就是2%-3%的利息。非常划算，但是如果遇到人民币汇率突然贬值，就血亏了，所以这个最好是在人民币有强烈升值预期的时候才能操作的，需要看时机。

　　融资租赁，简单就是把设备所有权卖掉，但是你还继续以租赁的形式占有使用。私募股权，就是非公开股权交易。债券融资，项目担保融资，夹层融资OB体育，这个就相当于股票市场的债转股。这十六种融资方式在一个糟糕的、资金链控制能力差的房地产企业面前，每一种都是魔鬼。

　　并不是这些融资工具有问题，而是房地产企业有问题，这才导致烂尾林立，老百姓的积攒了大半辈子的血汗钱打了水漂。

　　所以，未来十年，这些糟糕的房地产企业会被市场这个大筛子淘汰出去，数量会减少2/3，而留下实力雄厚的房地产企业，他们将借助REITs来降低企业负责率，增加自持租赁的比例，这无疑会更加进一步的刺激了房地产租赁市场的繁荣。