OB体育时移势易，一个疫情将全球各国闹翻了天，整个世界打破了原有熟悉的节奏，短短数月之间乱成一团，仿佛我们再也回不到过去那种安稳的日子里去了。

　　如今的复杂异常形势，已经不是沿用已有历史规律就可以轻易概括的了。让人应接不暇的逆周期操作，让很多人对资产价格的预期产生了分歧。说新周期开始了吧，可泡沫还在那里，裸泳的东郭先生们也还在那里；说新周期没开始吧，各类逆周期政策的幅度却远远超过了以往危机中的救市力度，所以我们到底要驶向哪？恐怕这次连舵手都不知道，所以我们看到财爸与央妈的争论又开始了，这是路线之争，取决于未来将去到那里。

　　所以，因为我也看不清，只能一点点的去扒一扒数据，看看能否从其中窥到一点蛛丝马迹。而尽可能的找到一些未来的轨迹，就是本文的目的。

　　疫情肆虐之下，我国2020年3、4月M2同比达到10.1%、11.1%，同时叠加美联储无限流动性大招，“大水漫灌”改变了一部分人的预期，市场中出现了明显的多空分歧，大家对未来的预期开始变得更加模糊。当然，这也是因为人类正在用强大的逆周期能力创造历史，没人知道这样做了以后，未来还会有什么鬼东西在等着我们。

　　2016年至今四年时间，西安新建住宅房价领涨全国涨幅达到71.8%。涨幅前十名除广州外全部为二三线.7%）、成都（57.8%）、厦门（57.3%）、石家庄（57%）、南京（56.3%）、广州（56.1%）、无锡(56%)。

　　与2019年4月同期相比，前述前十名中合肥（1.3%）、厦门（2.8%）、广州（0.7%）同比涨幅开始放缓，其余城市房价涨幅依然高歌猛进。全国部分城市同比出现负增长，分别为济南（-3.2%）、天津（-0.4%）、宜昌（-1.8%）、安庆（-0.5%）、韶关（-0.7%）、岳阳（-2.0%）、泸州（-3.8%）。

　　2016年至今四年时间，二手房价格涨幅前十，分别为深圳（69.9%）、合肥（62.9%）、无锡（50.1%）、杭州（47.1%）、广州（47%）、南京（47%）、北京（46.5%）、武汉（44.1%）、厦门（43.3%）、上海（41.7%）。

　　与2019年4月同期相比，前述前十名中广州（-0.5%）、北京（-0.2%）、武汉（-2.3%）出现负增长，合肥（3.0%）、杭州（3.2%）、厦门（3.3%）、上海（2.3%）二手房价格走势开始放缓。

　　从二手房整体走势来看，部分城市房价绝对值的拐点正在出现，全面拐点尚需观察。

　　②2019年4月至今，新房价格较二手房价格更坚挺。全国70个城市中，新房销售7个城市出现负增长，二手房销售25个城市出现负增长，意味着二手房市场35.7%的城市出现了阶段性拐点，是否长期拐点需要持续观察；

　　③部分城市新房涨幅与二手房涨幅出现较大差距。我们这里假定二手房市场更近市场真实供需情况，所以对比各城市新房与二手房涨幅之间的差距，可以作为参考各城市泡沫情况的参考指标。二者涨幅正价差越大，代表泡沫越大。

　　从新房与二手房统计价差看，2016年至今西安（51.2%）、海口（36.5%）、三亚（36.1%）、成都（35.5%）、徐州（33%）、石家庄（31.7%）、贵阳（27.8%）、扬州（22.7%）、湛江（20.3%）、北海（20.2%） 偏离最大，其中西安以51.2%的价差一骑绝尘。

　　另，新房与二手房涨幅差值在一些城市出现倒挂，也就是说二手房增长比新房更快。其中深圳以-17.2%的价差领跑，也就是说深圳二手房价格增幅高于新房销售价格。

　　通过对比一手房与二手房增速，产生了评价全国各城市房价泡沫的第一个指标，即新房与二手房涨幅之间的差值，差值越大，泡沫越大。

　　疫情叠加春节，工业、服务业、进出口贸易等休克式停转，除股市以外全社会资本流动基本停转，隔离期间受限于消费场景、对经济的悲观预期等因素，房地产行业迎来大考。但是可以预期的是，疫情后的复工期间，房地产市场将迎来一波复苏，支持市场房价。

　　如果推理房价，有必要使用我在分析2018年旧文【中国经济-房价走势分析 - 刘川枫的文章 - 知乎333317】中使用的公式了：

　　所以，我们可以看到，突如其来的疫情叠加春节，让全社会货币周转率V降到极致，受消费场景及对未来悲观预期的限制，房市销售的转化率C也为冰点，所以可以预期的是，武汉疫情解封后，V与C将会迎来触底反弹，同时，结合3月、4月我国M2同比大增10.1%、11.1%，所以复工后，我国房市会迎来一波确定性很强的反弹行情。

　　但需要注意的是，从以上信息，无法确定这波楼市反弹行情的性质，是V型反转后趋势的延续，还是只是出现真正房价绝对值拐点的一波回光返照的反弹。确定性较高的事是，行情反弹可以持续至2021年春节前夕，然后再根据内外部政策及市场变化选择真正的方向。

　　之所以要单列一节分析深圳，一是因为一季度经营贷导致房价大涨的风波，二是因为深圳奇葩的二手房与新房涨幅倒挂，也就是说别的城市是新房涨幅快于二手房，而深圳是二手房涨幅远大于新房。而本节分析想探究一下真实原因。

　　深圳过去四年房价平均涨幅52.7%，二手房涨幅69.9%，二手房从涨幅上领跑新房17.2%。

　　深圳房价2016下半年经历了一波寒冬，新建住宅与二手住宅房价经历了为期7个月的负增长，最大跌幅达到将近3成；

　　此后于2017上半年，经历了一波新房二手房普涨，持续7个月，其中新房单月最大涨幅达到23.1%；

　　之后新房与二手房走势开始分化，二手房涨幅开始长期跑赢新房涨幅。二手住宅销售价格涨势连续35个月跑赢新建住宅价格，并在其中34个月保持正增长，而新建住宅价格涨幅一度长期萎靡，在过二手房领跑的35月中持续14个月负增长，剩余时间只有9个月同比超过3%，也就是说深圳新房长期与二手房出现倒挂。

　　通过对比北京、上海四年来房市走势，可以发现两地房市也曾出现过类似深圳二手房价格涨幅长期领跑的情况，但是2017年10月以后这种情况就不存在了。虽然都曾出现过二手房涨幅更快的情况，但深圳与北京是二手房价格高于新房价格，上海是新房价格高于二手房价格。

　　2020年三个城市的最新情况是，深圳存在二手房对新房高溢价（最高17.2%）；上海存在新房对二手房高溢价（最高10.9%）；北京新房与二手房价差基本持平。

　　新房对二手房存在溢价叠加二手房涨幅更快这个容易理解，毕竟二手房存在折旧与补涨。但二手房对新房存在溢价同时叠加二手房涨幅更快这个现象似乎有些反常。

　　在没有去收集更多数据的情况下，首先推测深圳与北京出现二手房对新房高溢价，同时二手房高增长情形的主要原因有几种，一是两城市开始有针对性的限制供地，导致好地段新开工项目不足，有助于二手房溢价及价格增长；二是增量资金涌入城市，支撑二手房价格（暂无单城数据，但全国整体同比成交额在下跌）；三是在新房业务急剧萎缩的压力下（疫情期间全国销售额2月下跌35.9%），中介联合垄断报价窗口，引导二手房成交价格上涨。

　　疫情期间全国新房与二手房成交额增幅均有限，但深圳房市却逆势高歌猛进，二手房同比增幅甚至超过两位数，这是一个惊人的数字。随后深圳违规住房抵押经营贷流入房市的消息就被挖出。深圳各区为应对疫情冲击，开始大规模贷款贴息，使资金使用成本大幅下降，经营贷1年期、3年期、5年期的产品都有。

　　如果深圳本轮房价上涨真的是贴息经营贷放贷导致，那么贴息经营贷的放贷时间主要是在3月和4月，也就是说深圳房价3月与4月应该才会迎来大涨，所以需要进一步核实数据。

　　通过对“图5-深圳新建/二手房住宅同比”数据发现，深圳二手房房价同比增速在2019年10月就已经开始大幅增长（7.2%）,12月达到两位数增长（11.8%）。所以疫情期间下放的贴息经营贷并不是深圳房市飙升的主因。

　　因为二手房价格大幅飙升的最大受益者有两个，一个是有大量抵押贷的银行（政府维护金融体系稳定），一个是多套房投机客。这里首先可以排除并确定开发商并不是本轮上涨推手，因为二手房涨幅及价格均大与新建住宅，开发商没有大规模受益；其次我认为中介可能不是主要的上涨推手，因为全国并未出现多城市联动大规模上涨，但不能否认中介是受益者（售房佣金+促成贷款佣金）。

　　①城市开始有针对性的限制供地，导致好地段新开工项目不足，有助于二手房溢价及价格增长；

　　深圳2019年人口净流入41.22万，远超北京上海，但土地供应相较各城市却长期维持在低位。北京2013年供应上过900万平方米，上海13年上过400万平方米，深圳最高供应是2016年189万平方米，而且土地购置不一定全部用来建住宅。这也解释了为什么深圳长期二手房价格与新房价格倒挂。

　　虽然深圳长期高度限制居民住宅土地供应，同时存在长期人口净流入推动价格上涨的动能。

　　但是本轮深圳房价大幅度上涨是在2019年10月开始启动，但人口净流入很早就开始了，说明10月份是增量资金推动二手房价格上涨。那么如果2020年3月4月的贴息贷款不是房价上涨的主因，那么增量资金只有一种可能，那就是非贴息的银行抵押贷款经营贷或消费贷，早在疫情之前就大规模进场了。

　　而增量资金入市的推手就是两个二手房上涨最大的受益人，一是银行保住账面大量抵押物价值，二是看到商机的大胆投机客。既然是投机客，那自然不受疫情隔离影响，抓紧时间源源不断的抵押-贷款-抄底。

　　这个政策就是，2019年11月11日，深圳取消“豪宅税”，调整了普通住房认定标准。

　　也就是说，调整前，深圳普通住房认定标准有三个，分别是容积率1.0以上、单套住房套内建筑面积120㎡以下或者单套建筑面积在144㎡以下、总价不超过各区标准，符合此标准被认定为普通住房的，购房买2年以上（含）免征增值税，不符合此认定标准的非普通住宅需要全额缴纳增值税，深圳住宅交易的增值税率约5%。按照旧有标准，深圳大部分普通住宅“被豪宅”，交易都需要缴纳全额增值税。

　　调整后，取消了第三个条件即总价认定标准。政策调整后深圳整个二手房住宅市场交易成本降低，给“赌场”所缴纳的抽水（增值税）减少，表面上的本意是既可以降低民众购房成本、又能够活跃二手房市场，在供地及新建房源不足的情况，将更多二手房源投向市场。

　　但事情总有两面性，深圳房市减免二手房交易税费的结果与股市减免印花税是一样的，交易成本的降低会提升市场投机资金的活跃程度，短期引发资产价格上涨。具体可以参见和对比下图A股历次降低印花税后的市场走势。

　　整体来说，交易环节税费减免的最终目的都是希望活跃市场，在下跌行情中减税作市场的润滑剂，短期引发回弹；在上涨行情中减税是市场的催化剂，鼓励投机和资产价格进一步新高。民众是否真的减税并不是政策制定者关注的首要任务，前期免除的交易税费一定会在后期通过增加个人交易的频率以及资产价格的上涨加倍补回来，这就是很多政策推行的高明之处，所谓“名利双收”。

　　了解深圳政府的真实意图后，我们再回头来分析市场投机资金的动向。取消“豪宅税”政策是在2019年11月11日发布的，但是深圳二手房市场价格同比增幅在10月就已经出现大幅异动（参见图10），正所谓春江水暖鸭先知，每临新政策发布之前，内鬼就已经开始在市场布局了。

　　为了维稳深市房价，又是长期缩减土地供应，又是对抵押贷款增量资金入市睁一只眼闭一只眼，又是推行政策盘活二手房交易市场，原因是深圳房市的高波动性。

　　虽然长期缩减土地供应且深圳长期人口净流入，但不管怎么学香港一样宣传供地不足，房市价格说跌还是得跌。深圳从2014年开始就极限压缩土地供给，在旧普通住房认定标准下，深圳房市存在大跌失控的可能。例如2016年下半年，在压缩土地供给+加税导致市场不活跃的双重挤压下，深圳房市新房及二手房均迎来暴跌，2016年12月单月同比跌幅甚至达到32%以上。

　　这里有个重要的红线%,因为银行有很多抵押贷款都是按照房屋市场价格的7折来放贷的，多地个人买房首套房首付标准也是30%。如果有效跌破，违约潮就会在浩浩荡荡来的路上，金融系统就会存在系统性风险。所以即使长期人口大规模净流入，靠纯刚需消化高价房市也不现实，韭菜的买盘耗尽价格就会向下回归。

　　地方政府、地方银行、投机资金、中介、税务机关他们才是紧密的利益共同体，市场中的个人消费者在这个利益共同体的对立面，只有你亏他们才能赚。

　　---即使有供地限制叠加人口大规模净流入，深圳房市可能重蹈2016年6至12月的覆辙，开启下跌市。继续观察可以看到，2019年8月新房同比增长只有0.9%，二手房同比增长持续跌至2.6%，可以说如果不进一步采取任何措施，那么深圳房市由正向负的拐点就正式来了。

　　深圳现在想做的很清楚了，就是维持房市价格稳定或上涨，通过减少未来土地供应长远支持价格正增长，再借助每年领先全国的大规模人口净流入做对冲消化泡沫，因为只要有人进场，就不怕没人接盘，短期的价格下跌，只是因为韭菜长的不够高，只要在供给端维持几年，韭菜长高了泡沫自然就消解了。但是这么做的弊端是，政府如果无法控制价格过快上涨，市场一抓就死，一放就飙，只控供给无力控制价格，那么结果就是深圳正在沦为香港化。

　　“豪宅税”的取消也告诉我们一件事情，那就是深圳已无力平稳的控制市内房产价格。供地收缩、抵押&消费贷款、刚需 三轮驱动的保房措施效用已经不够，所以选择更加激进的投机举措，利用制造上涨吸引多年大量净流入就是不买房的韭菜们快快入场。

　　我们都看到了逆周期的强大的力量，美国是，我们亦是。市场的力量似乎一时被碾成了渣，所以有必要代入决策者的角度，来揣摩与分析未来政策及走势，这可能是现阶段更好的选择。

　　开始分析前我们需要知道目前所处的状态，或者说我国的问题解决了吗？新周期开启了吗？

　　--答案可能是否定的，问题没有解决，数十万隐形地方债还在那里，出了问题的项目大部分还在那里，有的在走漫长的诉讼程序，有的还在一家家的找接盘侠，有的索性被挂在那里，似乎已经要被渐渐遗忘也没人去搭理。有门路的得救，没门路的等死，大概就是这样一个状态。

　　正因为如此，花钱大手大脚的财爸才会突然跳出来要搞赤字货币化，当年掩耳盗铃般缩减政府赤字时，财爸应该就已经想好了退路，如今所行即所想。现在问题似乎又回到了原点，央妈与财爸僵持在了这里，表面上这是央妈与财爸之间的博弈，实际上这是中央与地方之间的博弈。对地方来说，想要马儿跑，又不给马吃草，所以地方可能选择怠工，倒逼中央大规模财政或货币政策出台；对中央来说，如果地方不约束自己的行为改变粗放式花钱的习惯，给多少钱都填不平地方捅的债务窟窿，无论最后印了多少，地方一定给你花到渣都不剩，然后捅一个更大的债务窟窿去找央妈要钱。

　　僵持之下，我们可能长期陷入这种中央与地方的博弈状态，直到央妈与财爸一方无法收场选择妥协。前方最可能被选择的可以接受的路似乎只有两条，要么央妈掌权，牺牲高速经济增长，用时间与通胀消磨掉泡沫，休养生息，直到找到下一次世界科技革命的龙脉；要么财爸逼宫获胜，用激进的财政与货币政策，填平旧的债务窟窿，维持经济像以前一样高速发展，即使负债累累，也要穿着西装革履，坐在高档写字楼里喝着咖啡吹着空调俯览众生，然后再衍生出更大的泡沫与债务规模维持这种生活，毕竟，没人想再回去过苦日子。

　　那么，在泡沫没有以时间或者空间形式被消磨掉之前，在央妈与财爸路线之争没有落地前，我们就还在旧周期的末尾徘徊，无力开启新的繁荣上涨周期。

　　我们未来要做好GDP长期低速增长的准备，去全球化让出口回不到过去；高房价及个人/家庭债务的上升持续打击市场消费能力，大手大脚买房买车的时代可能不会再有了，所以消费也回不到过去；旧时代投资的拐点也已经出现（见图14）。

　　所以，除非继续资本主义消灭底层消费能力，拿出继续吹泡泡的决心，否则拿什么去维持每年6%（2019年6.1%）的GDP增速？这不是要鼓励继续我国继续吹泡沫，而是想说明，如果国家未来选择健康的经济发展模式，牺牲GDP在所难免，而用高质量的长期低速GDP增长化解泡沫休养生息，于老百姓是更好的选择。

　　由于本文是分析房市的，所以我们只分析为什么“旧时代投资的拐点已经出现”。

　　2017年2月之前，投资拉动中固定资产增长高于房地产投资增速高于住宅投资增速，投资经济拉动靠地方政府基建扛旗；

　　2017年2月之后，地方政府受困于地方债问题，基建投资开始失速，固投开始失速，所以启动房地产带动经济增长，而房地产投资中，以住宅投资为牛耳，办公楼、商业营业用房建设贡献次之。

　　2017年2月住宅投资开始扛旗后，历经三轮阶梯式加速上涨，涨价去库存被开发商玩的炉火纯青。但是房价上涨开始失速，三轮上涨力度一波弱于一波。这意味着，17年后扛旗的住宅投资要倒了，旧模式投资拉动经济高速增长的策略要开始失效，也意味着，全国房价绝对值由正转负的拐点可能要出现了。而为了稳经济增速，新基建横空出世，新基建是不得不走、也必须走成的路，但是最后能不能扛旗，谁也不知道。

　　假设央妈掌权的事实长期不会动摇，那么牺牲高速经济增长，用时间与通胀消磨掉泡沫，休养生息就是现在的既定国策，但休养生息的前提是经济基本盘不出现高波动以致崩溃。

　　把维稳+休养生息的国策反映在房市上，就是维持房价稳定低增长。但是维持房价稳定何其难也，图15告诉我们，整个2019年，房市价格的上涨已经与基本面需求脱钩，当然脱钩的原因众所周知，我们的刚需基本盘依然十分旺盛，但是韭菜这几年被透支买不起了可能也被折腾的不想买了。

　　房产端供给侧改革分为两个部分，一是新建房产，二是存量二手房。从2019年数据来看，现阶段新建房产高速投建的模式难以为继，如果为了保GDP强行高增长投建，那么房价绝对值拐点出现后将很难短期逆转，房价也是保不住的，会引发一连串连锁反应。

　　①就是整个新建房产端：包括住宅投建将进入一段时间的低增长阶段，长期维持一个低增长的态势保证市场平衡供应，这样可以保住价格。当然经济发展的需要，保持正增长是必须的，比如每年保持5%左右的同比增速，具体可以根据市场需求上下调节；

　　②存量二手房产端：要认清房产行业发展将进入一个新常态化阶段，也就是支撑市场供给方式从以前的主要新增投建到主要依赖市场存量二手房的泡沫消化。二手房市场供应始终是我国房市供给的重要不稳定因素之一，市场价格短期无法支撑大量新建叠加大量二手房入市，所以利用新建降速的档口，部分城市要逐步放开二手房限售限购措施，利用我国强大的潜在刚需消化掉价格不稳定因素的“浮筹”存量二手房。

　　2018年后，休养生息就纳入了国策，个人存款与单位存款增速开始异位，货币开始加速从企业口袋中向个人口袋转移，2018年初前后，也正是集中出台限售限购的时点，从这点上来说，国家在政策发布的时候确实在保护老百姓的利益，让开发商从老百姓口袋中抢钱越来越难了。从结果来说，人尚在，企业生存相对个体更加困难。

　　自休养生息以来，个人存款占比从2018年1月的38.3%提升到2020年4月的42.7%。限售限购政策使整体个人财务状况在持续改善。

　　与众人所想所感不同，我国个人短期潜在购买力很强，长期购买力在高房价透支之下在持续下降，长期购买力下降这也是需要继续休养生息的原因。

　　从资产端短期购买力来看，平均个人银行账户的存款从3.73万/人增长到6.26万/每人，5年增长66%,短期人均购买力在持续增强。只能说只要不作，“有钱人”的有钱程度超出你的想象；

　　从负债端来看，人均贷款也在持续增长，并于2016年去房地产涨价去库存后永闯新高，个体银行存款更有钱的同时，也借了更多的债，债务的持续增长压制了长期购买力，降低了个人抗风险能力；

　　扣除负债风险后从真实的人均购买力看，人均净存款5年时间基本没有变化，个人会发现，虽然随着经济增长、收入水平不断提升、存款绝对值积累越来越多，一旦把负债计算进去后回头一算：“我竟然一如既往的穷”。

　　想要提升现实购买力，必须在个人资产负债表中降低个人负债端，提升资产端个人银行存款占比。而个人负债主要有四种，分别为中长期贷款-经营贷、中长期贷款-消费贷、短期贷款-经营贷、短期贷款-消费贷，其中 中长期贷款-消费贷 在所有个人贷款中占比权重最高。也就是说，降低个人背上天价房贷的速度，才能真正提升个体购买力，增强个人面对危机时的抗风险能力。

　　个人在抗风险能力增强后，伴随购买力回升，届时小小的政策刺激或营销手段就可能激发消费需求。也就是说，人只有在吃饱穿暖个人安全感得到保障后，才会衍生出更多领域的消费欲望。这个说法也可以有数据支撑，例如图20。

　　2017年之后，个人消费能力及抗风险能力被中长期房贷挤压，短期消费贷增速一年后紧随长期消费贷（主要是房贷）见顶，个人在短期消费贷支出方面变得越来越谨慎。

　　广义货币的供应的精髓在于，M2未来增速应长期高于房价同比增速，例如M2增速长期稳定维持在10%左右，房价增速长期维持在3%左右。如能稳定成功实施，数年之后，随着个人存款的持续增长，个人对房产的购买力将大幅提升，房地产泡沫在不知不觉中，被时间与货币两大利器温和的消解于无形，这就是休养生息的目的所在。

　　前面说过，未来最合理的政策推行方式，应该是在控制通胀的前提下，维持M2增速与房价增速之差，也就是说维持M2高增长、房价低增长，同时兼顾休养生息提升个人潜在购买力，以此举措叠加时间，就可以制造出足以消解房价泡沫的平滑曲线。

　　但是消除泡沫、提升个人真实购买力需要多长时间，提升购买力多少算合理水平，这就需要设计一些评价指标。

　　以此为目的，我们可以用【存款对房价保障倍数】或【净存款对房价保障倍数】来衡量短期和长期个人对房产的购买能力，毕竟房产是大部分人一生可能购买的最大的消费品/投资产品，如个体对房产的购买力增强了，那么代表整体购买的及抗风险能力的提升。

　　【存款对房价保障倍数】=个人存款/住宅价格指数；主要考量个人短期购买力，没有剔除负债。

　　【净存款对房价保障倍数】=（个人存款-个人贷款）/住宅价格指数，主要考量个人长期购买力，剔除了负债。

　　如果不剔除负债，【存款对房价保障倍数】5年来波动不大，甚至从5.8至6.6提升了13.8%。所以不要低估中国人的有钱程度，豁出去咬咬牙能买得起房的人，真的太多了，只不过区别在于是否有购买欲望OB体育。

　　如果剔除负债，【净存款对房价保障倍数】5年来持续下降，从3.1下降到2.3降低了25.8%。问题的两面，又不要高估中国人的有钱程度，能不豁出去不咬牙买房的人，占比在越来越少，毕竟今天豁出去把银行存款换成固定资产能享受一把，可明天还得吃穿不是。从这个角度来说，虽然不考虑负债能买房的人越来越多了，但是个人的抗风险能力、幸福感、安全感是在下降的，安全感的下降，逼迫个人花钱更谨慎了，要为更长远的风险作准备了。

　　评价是拿来用的，有了评价指标，我们就有能力对以上最佳房市政策的效果进行一个预测与评价，例如，我们想知道按我们给出的政策推理进行休养生息，多久能消磨掉房市泡沫同时增强个人购买力，那么，可以简单的进行一个设计：

　　①假设：M2增速长期维持在8%~14%，通胀3.5%，房价增幅可以跑赢通胀也为3.5%，个人存款占M2比例可以保持在40%，全国人口14亿，个人贷款增长率6%~8%（最大变量，假设个人贷款减少）；

　　②目标：计算多久可以让个人长期购房能力恢复至5年前即2015年的水平，个人对住宅的长期购买能力提升30%，也就是说【净存款对房价保障倍数】从2020年4月2.3提升至3；

　　那么经过计算，3年后实现个人住宅长期购买能力提升30%的概率为83.9%，2年后实现目标的概率只有18.7%。

　　这里又一个变量至关重要，那就是个人贷款的同比增幅。如果个人贷款增幅长期跑赢个人存款及M2增幅的现状不改变，那么3年后，【净存款对房价保障倍数】将有90%的概率跌至0.39，个人对住宅的长期购买力将下降83%，用不了多久个人扣除负债后的净存款可能清零。中国楼市将加速香港化，届时为了保房价我们可能会目睹1成首付的房贷问世。

　　所以，通过简单计算，想要预期中的休养生息及政策软着陆成为现实，需要【高增长的M2】+【大幅降频增长的个人贷款】+【房价大幅降频增长】，个人贷款的增幅一定要控制至 低于M2及个人存款同比增幅，如果个人贷款增长率控制在6%~8%水平，三年后的2023年4月个人住宅购买力将有83.9%的概率增加3成，当然如果增长率控制不能达到以上预期，增强购买力的时间将进一步推后，可能是五年、也可能是十年。

　　故，后续我们要紧盯全国房价增幅是否降频、个人贷款增幅是否大幅降频，否则，休养生息实现软着陆的可能性基本很小。如果像深圳今年一样动辄抽个风大涨一下，未来系统性风险将更难控制。

　　如果我们假设的政策推理的软着陆 没有成为现实，那么提升购买力就只有第二个办法，那就是房价开启连续负增长。

　　但维持M2高增长是有代价的，这个代价就是人民币在没有找到新的锚之前，可能不得不与美元脱钩了，我们现在正狂奔在脱钩的路上。

　　3、个人贷款增长过速，同比增速超过M2及个人存款增长；（需降频，如长期维持在6%左右）

　　4、新增投建房产过速；（房市需从新房市场转为二手房交易为主体的市场，否则更多的投建就意味着最终要转化为更多的个人贷款）

　　5、高速投放货币违规加速流入楼市；（如果维持M2高增长投放的资金大面积流入楼市大幅推升资产价格，那么凉凉）

　　导致对弈失败的风险很多，首先最主要的个人贷款增速能否降下来仍是未知数，毕竟从前未消化掉的存量资产、未来保GDP的在建工程都需要个人背上负债去消化。保GDP还是保消费者的选择是个两难，但也可能并不难。所以其实在计算软着陆的过程推理中，成功的条件要比我想的更苛刻，结果也低于预期。所以虽然软着陆对全国经济来说是最好的结果，但微操的难度太高，最终也要做好最坏的准备。

　　时至今日中美博弈已到白热化阶段，我们的银行系统正在承担巨大的压力，2020年4月货币乘数达到6.7的历史高位。在内外部压力下这么能抗离不开中国勤劳又节俭的老百姓，如今正在四处救火的新增贷款就是以国民的高储蓄率为基石。根据IMF统计数据，我国2017年储蓄率47%，遥遥领先于世界平均水平26.5%。

　　我们应该也看到了，中美各自的逆周期能力都很强，双方都在各自用尽手段扭转股市债市、房市债市原本的趋势。每一波逆周期都将按年为单位维持资产价格。

　　所以，如果是要急迫买房的刚需，可能等不及房市未来可能存在的拐点了，有能力就忘掉资产价格下手吧。但如果买房又要低价又要学区又要新房是不可能的，例如西安这个城市整体新房对二手房溢价42%，新房比二手房增速同比快50%。所以如果是刚需，挑个稍好地段的二手房买好过追高一手房。

　　如果是投资，又如果你头铁非要买，那么也只考虑长期人口净流入、资本净流入、人均收入高、二手房供给可以看到拐点、新开工不足的城市。

　　但从政策角度考量，为了避免香港化，楼市未来五年都将陷入长期被边缘化，禁止违规资金大规模流入分食实体经济的粮仓、禁止居民再次大规模加杠杆消化投机盘与新建库存，经营贷等违规增量资金流入楼市也不会是长久之计。而且房价拐点已现雏形仍在确认中，全球避险情绪仍未消退，所以此时下手长期投资资产并非好的时机。

　　当然，我的看法也可能是错的，我国部分城市的房价也可能走向香港化继续飙升创造更大的泡沫，可是，既然是长期投资，为什么要持有泡沫呢。

　　---在我看来，国家留了QE的大招，是要最后关头才用的。如果未来外资进不来，强制脱钩美元后，QE是必然被选择的手段，下手太早，可能被后浪拍死在沙滩上。