OB体育写了很多房产抵押，住宅抵押，房屋抵押，银行信贷以及关于征信的回答和文章，在这个小众领域里获得高赞，挺不容易，非常感谢各位的支持。把我写的专栏奉上放在这里，欢迎大家关注我，关注我的专栏。平时特别忙，评论里的问题选择性回复，你想知道的，这里都有。

　　用心整理之后，本回答耗时3个小时编辑。当前银行政策最新硬核科普。祝你们好运。

　　做一个房产抵押贷款前首先我们要考虑这么多的问题，然后再去匹配哪家银行最适合自己的需求。稍等再简单介绍这里的问题。先说下流程。

　　走银行标准件业务大概需要15-30天的周期，这里涉及的流程评值，初审，下户，（补资料）批贷，公证，上抵，出它项权利证书，放款。如果有上家抵押还需要垫资，也需要时间。

　　一些地方银行会开通非标准件业务，简化流程，增加放款速度，7天左右放款。比方说承德银行，廊坊银行，石嘴山银行，苏宁银行等5-8家银行可以做到这个周期。

　　仍有效率更高的，抛去客户原因耽误的时间，可以做到下户后3天放款，类似于邢台银行业务。把几项业务流程安排的很紧凑，提升审批速度，甚至可以把签约公证上抵，安排到一天，不用出它项权利证书，建委业务给回执书，就可以放款了。有优点就有缺点，类似银行业务主要针对的客户群体是急用钱的客户，利息上比普通的国有大行利息要高些，放贷周期偏短，适合短期用款，急于放款的客群。

　　翻回来再说这个图，了解个人基本情况，匹配相关银行。后边的事情都是水到渠成，银行或者机构都会提示告诉你接下来该怎么走；最重要的还是选择合适的银行，适合自己的，这是难点。

　　但是我告诉你，凭这么多年的经验，每一个客户都多多少少的有这样那样的问题。想起来简单，实操做起来难。

　　看好这个图表，考虑好并抓住自己的问题点OB体育，直接去和银行客户经理沟通，会节省你很多口舌。因为以你的资质，自己去申请，应该会问到很多家的银行。

　　1-1年龄：普遍要求18-65岁之间。18-22/25之间需要父母共借，年龄太小社会能力还款能力不足。60-65之间需要子女共借。到了这个年龄段，生老病死的概率加大，银行会考虑规避风险，父债子还。像浦发友利等银行最高可以做到70岁，房主年龄再大一些，直接考虑利息稍高一点的机构就OK。

　　还有一部分情况，比方说没有父母，或者无子女，或者子女国外，一些银行是允许朋友或者股东之间非直系亲属共借，这种情况叫做抵贷不一，抵押人和借款人非同一自然人。比方说东北吉林九台银行。

　　离异的要考虑是否三个月内离异，80%以上的银行会考虑夫妻间是否存在债务转移，高债务风险。包括离婚时离婚协议是否财产分割清晰，都拒接一些产权存在争议的房产，假设逾期，这些资产都是难以处置的。

　　再说已婚：会考虑之前有几段婚史，财产清晰，同上（离异情况）。已婚的配偶是否能知晓，共签借款，公证处公证。只有夫妻双方一人出面，这种情况叫做单方面房产抵押，在法律上规定夫妻共有财产，买卖/抵押必须夫妻双方出面。单方违规，基本上没有几家银行敢顶这么大的雷，不逾期好说，逾期处置资产另一配偶不同意起诉之后就会牵扯出一大串人，牢狱之灾跑不了。去年的一码事就是连方正公证处都查了一批人，虚假资料骗贷，10年起步。

　　不论婚姻状况如何，这几种情况都是要去公证处公证，其中一项叫强制执行公证。如逾期没有还款能力，放款方有权利强制执行法院拍卖，处置变现资产。

　　还有一种情况，叫丧偶。（某人说这辈子没有离异，只有丧偶）。如果没有遗嘱公证的话，这个涉及七大姑八大姨一大圈人做放弃财产公证。举例：某人在国外，或者另一人不配合。这个很难。

　　1-3职业。公检法军律师记者，这几类是银行不愿意接的客户群体。他们是社会精英，某个阶层。一些大银行会把这批人视为优质客户。大部分银行禁入。而且房产抵押贷款基本上都作为企业经营贷款，很多职业政策限制不允许名下有企业。还有就是现在的一些夕阳或者说产能过剩产业，钢铁，煤贸，木材等，还有就是茶叶（这个有些人懂），然后高风险行业等

　　1-4征信。作为普通人，有些人还不知道什么叫征信，大部分人不知道自己征信情况怎么样，作为我们行业从业人员，也并不能准确描述自己征信情况，这个需要去互联网查询或者征信大厅打印。

　　三方面，负债，逾期，查询次数。负债衡量客户的综合还款能力，借这笔钱加上负债，是否能还的上，是否有逾期风险。

　　逾期，普遍要求近2年内不能连三累六（近2年某个账户连续逾期不能超过3个月未还款，所有账户总计不能超过6次逾期），超了这么多家银行选择性就小了很多。处理肯定是能处理的，比方说我们苏宁银行对客户征信情况看的就相对宽松，单卡单账户不超连四累九。所有账户加在一起，连3累20几，30几的客户也批过好几个。

　　查询次数，部分客户会在贷款前盲目的申请贷款，导致征信最后一页一大片的查询次数。银行的逻辑是，你最近在频繁借款，而且还没借够，或者其他家就没批贷。有2个原因，要么，借了你还是很缺钱，要么你有问题其他银行才会拒贷，我也不能冒这个风险。拒贷。所以不要频繁申请网贷，信用卡，这些操作都会在查询记录那一页生成无数的贷款审批，信用卡审批查询记录。

　　关于征信，本人近期在编辑其他一片长回答，半个月之内完成，有兴趣的可以关注，在回答里查找，回答里还有很多的各贷款银行政策，相当欢迎点赞支持，支持就是动力。

　　1-5涉诉/执行/借贷纠纷/失信人。这个很好理解，你连法院警察经侦都不怕，会把我们银行放在眼里？我们银行不信。部分无关紧要的民事纠纷结案后有结案证明，是可以申请银行贷款的。隆重说一下借贷纠纷，这个属于信用信誉问题，您以前有不好的记录，现在查的到，我们一样会认为你以后会产生很高的逾期风险，产生纠纷的概率比无借贷纠纷的客户高很多，毕竟，至少您有很丰富纠纷经验。这类客户，抱歉，相当不欢迎。所以，诚实守信，是做人立信根本。

　　2这下再说下房产，也有很多问题。这里的问题主要是资产变现保值，银行也会考虑。

　　2-1区域，银行感兴趣的肯定是热点核心区域，资产好变现，比方说北京市的某些远郊区县，金额不是很大，一两三百万，购买热度又不够。最终执行的话，法拍成数也很低，导致损失率更大。在银行业贷款不是很热销。

　　2-2年限-房龄。太老的就不用说了吧，话说都要拆迁了。普遍要求25年以内，一些银行标准是15/20年。部分银行宽松，可以放宽到30年/40年。比方说哈尔滨银行，去年的政策是，北京三环内不限房龄，四环内40年。此处和2-5房龄是一回事儿，抱歉，疏漏。

　　2-3面积25/30平米以上，基本这是最低要求。像厦门银行变态到停车位都接。

　　2-4产权性质。热点是住宅，购买力一直不软，银行最爱。其他的，经济适用房，房改房，两限房等受政策影响，不好办啊。按经济适用房管理的房产（二类经济适用房）央产房，补税后相关单位出具手续，可以正常操作，不过手续繁琐，比方说补税，比方说单位开具可上市交易证明，可抵押证明，原单位放弃优先回购权，一系列，弄完够个七日游，原单位还未必恩准。中国土地使用有两种方式，出让，和划拨。出让，也就是开发商，建设单位买卖方式所得，交了税了，没问题。另一类是划拨，基本都是国家政策安排的房产，差点税费，所以，银行批贷的时候会适当做些降成处理。

　　科研办公用房就不说了，也就一家河北地方银行和蒙银能干，而且利息偏高，大概在年化7.5%这样。

　　2-6共有情况。房本单独所有，房主夫妻双方出面就可以了。但是房本上有abcd四个人，那就很麻烦了，四个家庭，至少4个人，多到可以十几个人出面（存在非直系共借情况）。所以，银行最多允许房本上有2个权利人，而且还是夫妻间。兄弟姐妹之间作为权利人的都难以处置。

　　2-7是否干净房/转单。这个考虑的是之前有没有做过抵押，现在还有没有抵押，有的话就需要解一抵从新做一抵，或者说直接做二抵。还会考虑的问题是否上家正常还款，毕竟有些房产抵押也不上征信的，或者负债金额在企业征信上。包括是否展期，其中一种情况是先息后本的还款方式，最终还款日没有能力偿还本金。

　　2-8二套房产，证明客户有足够的资产，足够完全的还款能力。同样，有些合作银行可以ps二套，有些银行可以不要求，有些可以全国二套房产都OK。

　　一般房产抵押作为企业经营贷款用途，不能作为个人投资/炒股/进入房地产市场或者其他不良嗜好消费（黄赌毒）所以银行这边基本要满足国家政策合规上的要求，也就是说，要有公司消化这笔贷款资金。个人消费贷款，有的，金额偏小，最高200w，而且现在难批，要求资质相当高，昨天刚和工商银行海淀的一个支行长吃饭聊过。

　　说了，为了合规。一部分银行要求真实经营，要企业下户的。一部分客户有执照未经营，一部分可以过户营业执照，相当部分要求过户满3个月。还有一部分，叫做实控。A没有公司，朋友B有一个合适的公司，那A和B之间可以签一个实际控制人协议，A用B的公司来作为经营贷款主体申请贷款。还有一种情况，包装。也就是可以帮A找一个B的公司来签一个实际控制人协议，这个有点敏感。略过，不详说。

　　这里可操作性东西有点多。非真实下户，非申请主体公司下户，充流水，做流水。这个我也没法说。就这样过了。

　　4，就是自己需求的问题了，想要多少额度，这笔钱需要用多久，利息多少能接受。简单。

　　4-1可贷金额普遍评估值得7成，银行评估值要比市值低一些。比方说珠江银行能放到8.3成最高，宁波银行75%房值加上15%成数的信用贷款，最高可以做到9成。

　　4-2利息，看了这么多，你就会发现，咱的资质会有哪些哪些瑕疵，就不会再要求多低多低的利息。可能咱们刚好有瑕疵不适合民生创业贷2.35%的产品，建设银行银行年化3.1%的利息，中国银行年化3-3.3%，低息贷款不是那么好拿的。别要求太高，坚信适合自己的就是最好的，才会不那么盲目。

　　4-3时间期限。规划好自己的资金使用，用多久，老人常说，吃不穷穿不穷，算计不到就受穷，不要过度消费。房抵这块，各银行有1年期/3年期/5年期产品，有的选的是还款方式先息后本或者等额本息。先息后本的资金利用率比较高，钱一直在自己手上运转，钱生钱，儿子生儿子，付了利息也划算值得。部分产品要求每年归一次全部本金，这个会涉及到过桥资金，稍微麻烦一丢丢。5年期以上基本都是等额本息还款了。房抵普遍来说，最高为10年期，不像房贷按揭，可以最长做到30/40年。对银行来说，夜长梦多，不那么安全。

　　带一句，有气球贷这种产品，比方说5年期，按20年的等额本息来还款，第60个月结清剩余本金。接近于先息后本，还款压力小。

　　5借款用途，文中以说，禁止的一些行业，一些用途，不再赘述。这些事是可以曲线救国的，只要你故事讲的好，证据圆满。还款来源，不说也可以。银行不会干图着你利息，你图人家本金的事。虽然你有房产抵押在银行，人家一样不希望你逾期，后期资产处置打折率很高的，亏得大。

　　说了，任何一个贷款客户都会有各种各样的问题，看了这篇回答，你会大概知道自己哪有问题。作为客户人、房、企业，征信、流水，收入还款能力都没问题，那就市面上做房产抵押的银行都可以去申请，而且可以选择利率还款方式年限最适合自己的产品；有一个问题（非超硬难解的征信问题），那可能有10家银行都可以接受；但是你有2个问题3个问题，那作为你不是行业内比较懂的人）可选银行可就稀里哗啦的少了。

　　比方说，我举个最极端的例子，方便理解。今天提到的问题A某都占全了，那么神仙银行都不会给放款，除非家里开银行的。就像菜市场里的菜，已经烂到芯上了，95岁的花眼裹脚老太太都不会青睐。现实是，占几个比较硬的核心瑕疵，银行基本就批不了贷了。因为银行不是福利院，不是慈善机构，人家是为了赚取利息，但肯定不想把本金搭到里边，信审风控准则就把这些问题给规避掉了。

　　但是，这些问题对你们来说是问题，利于你们和银行更好的更高效的沟通，节约时间成本。

　　其实这些问题对我来说，都不是问题。有心的，在我公众号和专栏里能找到答案。

　　我说两个最极端的例子。聊天内容截图我放在评论里。我有通话时随时做记录的习惯，图片里第二条消息是我和行长通话时的内容记录，平时处理的事情太多，方便记忆。

　　客户A71岁+老太太，配偶72+，老太太也是个能耐人，做了三十几年生意，儿子在国外因为疫情不能回国共借。房产大平米288平（远超140平普通住宅）上家建设银行到期，因为年龄原因不再续贷，建行的人给找了一个中介渠道，垫资垫了一个月多4个周期，一个周期1.5%的息费，4个周期加上其他费用就7%的钱没了。（垫资是按10天为一个周期计算息费，1000万的7%是70w）。而且迟迟没有批贷还在垫资中。这个客户算超疑难了，这个年龄不用说儿女不共借，就是算儿子回国共借，也没几个人能给贷款贷下来，还没说房屋整体面积大的事儿。客户儿子和我关系不错，找到了我。

　　我直接找的中国银行一分行行长，一遍遍的给磕下来，最终拿的贷款年化利息3.75%，2年期先息后本。这个期限老太太完全够用，其实她在3个月内有一笔几千万的回款，哈尔滨市政府的一个工程审计部门一直在和老太太扯皮，迟迟不结算尾款。正常来说，70岁以上，你们自己去申请是申请不下来的，更不用说这么低的利息，而且中国银行你们能拿到的最高额度只有1000w，我能拿到的额度是5000w，只要房值成数够。我这边的渠道关系和大部分的银行有对公合作业务。（图见评论区）

　　客户B 是个反面。一个仙儿级客户配偶，我在知乎上11月17日的时候特意发了一个想法。忙前忙后客户任性了一下一场空。客户女，工商银行380w抵押面临被强制执行查封，客户爱人男征信极差连6本金逾期，3个月内离异，抵押高成数。客户爱人快崩溃了。给客户找的行长关系，马上8.5成批贷；但是客户爱人男的直接打电话到支行找行长，三三四四、四四三三的逻辑不清。本来以我的关系，方方面面已经沟通好了，而且找了一个担保，马上就批贷。客户自己一个电话，人家行里直接不接这笔单子了。因为客户爱人因为贷款逾期的原因崩溃到思维逻辑已经不在一个正常水平线上，而且说话有点大。我们拿信用和人际关系兜底，这个客户拿任性开玩笑，行里直接让把客户资料寄回去，这个客户啊，下一步只能面临工商银行的强制执行查封+卖房了。男方也是够难的，来来的找各种中介作了一年，本来征信就不好，这一顿操作下来，征信上多账户多了连6连7逾期，北京市面上几家规模大的卖房机构不仅链家我爱我家基本都熟了，可能都不亚于我。我找了几家卖房前垫资+代卖机构，客户问我是不是九龙山阳光大厦那家，我就呵呵了。门清板面。该客户爱人觉得我能做到的事情，他也能。（图见评论区）

　　本人经常会费劲编辑一些长回答来给大家科普，有兴趣的可以关注，在回答里查找我关于银行很多的各贷款银行政策，相当欢迎点赞支持，支持就是动力。

　　看到一个好答案，想点赞又嫌麻烦，可以双击屏幕自动点，既能鼓舞作者，又很方便自己下次再看。我用这个方法，已经快速标记10来个好答案了。

　　别人的粉丝都是带刀的，背剑的，磨剪子戗菜刀的，全文通篇一万四千字，我的粉丝用户不能是带瓢的吧 ？

　　已经在网上找到很多抄袭者，不止这一篇；包括抖音上的一些视频up主，也有在引用我的多篇回答及文章内容做视频，忙过这段的。

　　在北京，如何办理房屋抵押贷款？准备材料:夫妻双方身份证，户口本，婚姻证明，房产证，企业资料，最近1年银行流水，办理流程如视频讲解:

　　本人的身份证、户口本、结婚证以及借款人配偶身份证、户口本，单身的由户口所在地民政部门出具的证明;

　　房屋抵押贷款，又称个人住房贷款是银行指向自然人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。

　　个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可根据借款人的具体情况,采用一种或同时采用几种贷款担保方式。

　　在个人住房贷款业务中,采取的担保方式以抵押担保为主,在未实现抵押登记前,普遍采取抵押加阶段性保证的方式。抵押加阶段性保证人通常是借款人所购住房的开发商或售房单位,且与银行签订《商品房销售贷款合作协议书》。在一手房贷款中,在房屋办妥抵押登记前,一般由开发商承担阶段性保证责任；而在二手房贷款中,一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任。

　　(1)采用抵押担保方式的,抵押的财产必须符合《担保法》的法定条件。抵押物的价值按照抵押物的市场成交价或评估价格确定。借款人以所购住房作抵押的,银行通常要求将住房价值全额用于贷款抵押；若以贷款银行认可的其他财产作抵押的,银行往往规定其贷款额度不得超过抵押物价值的一定比例。

　　(2)采用质押担保方式的,质物可以是国家财政部发行的凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、符合贷款银行规定的企业债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单等有价证券。

　　(3)采用保证担保方式的,保证人应与贷款银行签订保证合同,保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证,借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证。

　　在贷款期间,经贷款银行同意,借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。抵押物、质押权利、保证人发生变更的,应与贷款银行重新签订相应的担保合同。

　　(1)在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。对于实施“限购”措施的城市,贷款购买的首套自住房的家庭,个人住房贷款最低首付比例为30%。

　　(2)对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。在不实施“限购”措施的城市,对拥有两套及以上住房并已结清相应购房款的家庭又申请贷款购买住房,根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付比例。

　　(3)对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,贷款最低首付比例为30%。

　　中国人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导、因地施策”的原则,加强与地方政府的沟通,指导各省级市场利率定价自律机制,结合当地不同城市情况,自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

　　房产税是以房屋为征收对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税,现行的房产税是第二部利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式发布了《税法》,从1986年10月1日开始实施。

　　房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及典租纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人。

　　依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

　　新建房屋的纳税义务发生时间是建成之日或办理验收手续之日的次月；投资联营房产的,共担风险的按房产余值,不担风险的按租金；融资租赁房屋的按房产余值征税；纳税单位和个人无租使用房产部门、免税范围就纳税单位的房产,由使用人代交；纳税单位与免税单位共同使用的房屋,按各自使用的部分划分,分别征收或免征房产税。

　　(1)契税：金额为成交价或指导价×3%(个人第一次购买自用普通住宅减半征收,即：成交价或指导价×1.5%),由买方支付。

　　(3)土地出让金：一般按照当地房产部门的指导价格乘以房屋面积计算,由买方支付。

　　(6)最新的房产政策还规定如果房屋购买未满两年的还要交“营业税及附加”。其中,营业税为总房价的5%；城市维护建设税为营业税金的7%；教育费附加为营业税金的3%；地方教育费附加为营业税金的1%。

　　我国从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策,其中个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由之前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。即：个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

　　(7)个人所得税：是指在二手房交易中,税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。个人所得税按个人转让住房收入减去房屋原值和转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后差额的20%计征；不能提供合法扣除凭证的,普通住房按销售额的1%计征,非普通住房按销售额的2%计征。

　　2013年,国务院下发“国五条”细则,要求依法严格对个人转让住房所得征收20%个人所得税。按照《个人所得税法》规定,个人出售自有住房取得的所得(出售价与房屋原值差额),应按“财产转让所得”项目计征个人所得税,税率为20%。20%个税不是针对二手房,而是针对二手房交易中的二套交易。

　　征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。如满足以下条件：①家庭唯一住宅；②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交20%个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳20%个人所得税。如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。如果所售房产是非住宅类房产,则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

　　房地产估价是指房地产专业估价人员,以房地产为对象,根据委托人不同的估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。

　　房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,它是实物、权益、区位的综合体：实体包括有形的实体、该实体的质量及组合完成的功能；权益包括权利、利益和收益；区位包括地理位置坐标位置、周围环境和景观、与重要场所(如市中心、机场、车站、政府机关、同行业等)的距离及通达的便捷性等。

　　一宗土地包括：坐落、面积、形状、四至(土地的东南西北四邻的名称)、地势、周围环境和景观,利用现状和景观,利用现状(现状用途、地上有无建筑等)、产权状况(是国有还是集体所有；取得方式是出让还是划拨；土地使用期限有多长；是否已抵押、典当)、地质水文状况、基础设施完备程度和土地平整程度、土地使用管制(指土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度、建筑后退红线距离、建筑间距、绿地率、交通出入口方位、停车泊位、建筑体量题型色彩、地面标高等)等。

　　建筑包括：坐落、面积(指建筑面积、使用面积)、套内建筑面积、住宅居住面积、商业营业面积等、层数和高度、结构(按组成建筑结构的主要建材分为钢结构、混凝土结构、砌体结构、木结构等；按建筑主要结构形式分为墙体结构、框架结构、筒体结构、深梁结构等)、设备(指排水、卫生、燃气、照明、电梯、通讯、防灾等设备)、装修(摆阔内装修和外装修)、平面格局、竣工时间、维修养护及完损程度、利用现状(包括不同用途的楼层或位置分布和面积)、产权状况、外观、公共服务设施设备程度、通风采光、隔声隔热、层高、物业管理等。

　　房地产的特性包括：①不可移动：每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置使其具有区位优劣之分；房地产市场是地区性市场。②独一无二：房地产之间不能实现完全替代、房地产市场是不完全竞争市场,房地产价格易受交易者个别行为影响。③寿命长久：土地具有不可毁灭的特性,但是政府可规定土地使用期限(目前我国政府规定土地使用权出让年限：居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年、综合或其他用地50年)。④供给有限：土地总量有限且不可再生,相对于人们对土地的需求日益扩大,土地总量供给是有限的；房地产供给不能集中于一处。⑤价值量大。⑥流动性差。⑦用途多样：房地产的利用存在不同用途及利用方式的优选问题,同时其用途的多样性受城市规划、土地用途管制等的制约。⑧相互影响：房地产的价值与周边房地产的状况密切相关。

　　①按用途分为居住、商业、办公、旅游、餐饮、娱乐工业和仓储、农业、特殊用途(机场、车站、医院、学校等)和综合房地产(具有前述两种以上用途)。

　　房地产估价目的是指房地产估价报告的期望用途,即委托方为了什么需要而聘请估价方估价。

　　不同的估价目的将影响估价结果。估价目的不同,估价的依据、所采用的价值标准、估价时点的选取、估价时应考虑的因素、估价方法的选用等就可能不同,甚至估价对象本身的范围界定也可能不同。因此,估价目的限制了估价报告的用途,针对某种估价目的得出的估价结果,不能盲目套用于与其不相符的用途。

　　针对不同估价目的所采用的价值标准,分为公开市场价值标准和非公开市场价值标准。采用公开市场价值标准时,要求评估价应是公开市场价值。公开市场价值是指在下列交易条件下最可能实现的价格：①交易双方自愿进行交易；②交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；④交易双方掌握必要的市场信息；⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；⑥不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

　　要求以估价对象的合法权益为前提进行估价。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。理循合法原则应做到：在合法产权方面,应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据。在合法使用方面,应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。在合法处分方面,应以法律法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。其他方面,包括评估价必须符合国家的价格政策等。如城市房屋拆迁估价,要符合政府有关城市房屋拆迁补偿的法律法规。

　　要求以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能,经济上可行,并经过充分合理的论证,能使用估价对象的价值达到最大的一种使用方式,包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度。

　　要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。由于影响房地产价格的因素不断变化,因此,房地产价格具有很强的时间性。因此,估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系。

　　要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象处在同一供求方位内的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系、价格会相互影响和其他房地产的总体范围。

　　房地产估价的一般程序是：获取估价业务→受理估价委托及明确估价基本事项(包括估价目的、估价对象、估价时点等)→拟订估价作业方案→搜集估价所需资料一实地查勘估价对象→选定估价方法测算→确定估价结果→撰写估价报告→审核估价报告→出具估价报告→估价资料归档。

　　房地产估价方法主要有市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、基准地价修正法等。

　　市场法适用的对象交易活跃的房地产,如房地产开发用地、商品住宅、写字楼、商场、标准工业厂房等。对于那些很少发生交易的房地产,如特殊工业厂房、学校、教堂、寺庙等,则难以采用市场法估价。

　　市场法适用的条件是在同一供求范围内存在较多类似房地产的交易。如在房地产市场发育不良、市场不活跃的地区,则难以采用市场法估价。

　　②选取3—10个可比实例：可比实例应是估价对象的类似房地产,且成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格正常或可修正为正常。

　　③建立可比价格基础：统一付款方式、统一采用单价、统一面积内涵、统一面积单位。

　　⑥房地产状况调整：将可比实例在其区位OB体育、权益、实物状况下的价格,调整为在估价对象房地产状况下的价格。

　　⑦求取比准价格：把多个可比实例的实际成交价格调整后形成的比准价格,综合成一个最终的比准价格。

　　市场法的难点在于如何保证可比实例成交价格的客观合理性,以及如何对其各种因素进行修正或调整。

　　成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是由其生产所必要的费用决定的。

　　只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或计划开发建设的房地产,都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易以及有独特设计需要的房地产的估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、化工厂、码头、机场等。

　　单纯建筑物的估价以及市场不完善或市场狭小无法运用市场法时也多采用成本法估价。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中,通常也采用成本法估价。

　　②测算重新构建价格：重新构建价格是指在估价时点重新取得或开发全新状况的估价对象所需付出的客观成本和应获得的平均水平利润之和；

　　③测算折旧：估价对象为建筑物时需测算。估价上的“折旧”指市场价值的真实减损,非会计意义上的原始价值分摊、补偿或回收的“折旧”；

　　成本法的难点在于不同时期、不同地区、不同类型房地产的价格构成极其复杂,且折旧包含物质上、功能上和经济上的价值减损,求取的难度较大。

　　收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明,决定房地产当前价值的,是市场参与者对其未来所能带来的收益或能得到的满足、乐趣等的预期。

　　收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产,如商店、写字楼、公寓、旅馆、影剧院、停车场、标准厂房等,它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

　　①搜集并验证与估价对象未来预期收益相关的数据资料(如估价对象及类似房地产收入、费用的数据资料)；

　　②预测估价对象的未来收益(主要有潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益和税前现金流量)；

　　③求取回报率(累加法、市场提取法和排序插入法)或资本化率、收益乘数(市场提取法)；

　　收益法的难点在于求取净收益时的扣除项目“运营费用”如何准确界定以及如何确定合理的报酬率或资本化率。在房地产市场繁荣时期,收益法容易高估预期收益从而高估房价。

　　假设开发法是一种科学实用的估价方法,其理论依据与收益法相同,是预期原理。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。

　　假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。对于有城市规划设计条件要求、但规划设计条件尚未明确的待开发房地产,难以采用假设开发法估价。

　　③估计开发经营期(起点是取得估价对象的日期,即估价时点,终点是预计开发完成后的房地产经营结束日期)；

　　②根据已明确的估价目的,若估价对象适宜采用多种估价方法进行,应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍；若必须取舍,应在估价报告中予以说明并陈述理由；

　　⑤在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。

　　个人住房贷款的申请材料清单如下：①合法有效的身份证件,包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件及婚姻状况证明；②借款人还款能力证明材料,包括收入证明材料和有关资产证明等；③合法有效的购房合同；④涉及抵押担保的,需提供抵押物的权属证明文件以及有处分权人同意抵押的书面证明,一般操作模式下,财产共有人在借款(抵押)合同上直接签字,可无书面声明；⑤涉及保证担保的,需保证人出具同意提供担保的书面承诺,并提供能证明保证人保证能力的证明材料；⑥购房首付款证明材料,包括借款人首付款交款单据(如发票、收据、银行进账单、现金交款单等),首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的,要提供用于购买住房的自筹资金的有关证明；⑦银行规定的其他文件和资料。

　　除参照个人贷款贷前调查内容外,还应对开发商及住房楼盘项目材料的真实性、合法性、完整性、可行性等进行调查。

　　对个人住房贷款楼盘项目的审查包括对开发商资信的审查、项目本身的审查以及对项目的实地考察,最后写出调查报告。

　　(1)开发商资信审查。具体包括：房地产开发商资质审查；企业资信等级或信用程度；经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照；税务登记证明；会计报表；开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况；企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。

　　(2)项目审查。具体包括：项目资料的完整性、真实性和有效性审查；项目的合法性审查；项目工程进度审查；项目资金到位情况审查。

　　(3)对项目的实地考察。银行除对项目有关资料进行审查外,还需对项目进行实地调查,其主要目的：①检查开发商所提供的资料和数据是否与实际一致,是否经过政府部门批准,从而保证项目资料的真实性、合法性。②开发商从事房地产建筑和销售的资格认定。检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度内。③检查项目的位置是否理想,考察房屋售价是否符合市场价值,同时对项目的销售前景作出理性判断。

　　(4)撰写调查报告。信贷人员依照银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料审查以及实地考察后撰写出项目调查报告。报告应包括以下内容：①开发商的企业概况、资信状况；②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景；③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析,即银行通过与开发商进行商品房销售合作,将对负债业务、资产业务、中间业务等各类业务带来哪些效益和风险；④项目合作的可行性结论以及对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议。

　　贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查,对贷前调查人提交的个人住房贷款调查审批表、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。贷款审查人认为需要补充材料和完善调查内容的,可要求贷前调查人进一步落实。贷款审查人对贷前调查人提交的材料和调查内容的真实性有疑问的,可以进行重新调查。

　　贷款审查人审查完毕后,应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在个人住房贷款调查审查表上签署审查意见,连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。

　　个人住房贷款的审批流程可参照个人贷款部分,报批材料具体包括个人信贷业务报批材料清单、个人信贷业务申报审批表、个人住房借款申请书以及个人住房贷款办法及操作规程规定需提供的材料等。

　　经审批同意的,贷款银行与借款人、开发商签订个人住房贷款合同,明确各方权利和义务。借款合同应符合法律规定,明确约定各方当事人的诚信承诺和贷款资金的用途、支付对象、支付金额、支付条件、支付方式等。贷款的签约流程可参照个人贷款部分。

　　贷款发放前,贷款发放人应落实有关贷款发放条件。个人住房贷款应重点确认借款人首付款是否已全额支付到位以及借款人所购房屋为新建房的,要确认项目工程进度符合人民银行规定的有关放款条件,其他内容请遵守个人贷款的规定。

　　贷款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。贷款人受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托,将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。借款人自主支付是指贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金直接发放至借款人账户,并由借款人自主支付给符合约定用途的借款人交易对象。

　　采用贷款人受托支付方式的,银行应明确受托支付的条件,规范受托支付的审核要件,要求借款人在使用贷款时提出支付申请,并授权贷款人按合同约定方式支付贷款资金。银行应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件,支付后做好有关细节的认定工作。

　　采用借款人自主支付的,贷款人应与借款人在借款合同中事先约定,要求借款人定期报告或告知贷款人资金支付情况。贷款人应当通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式,检查贷款支付是否符合约定用途。

　　除参照个人贷款贷后检查内容外,还应对开发商和项目以及合作机构进行调查,调查的要点有:

　　经审批同意变更借款合同主体后,贷款银行与变更后的借款人、担保人重新签订有关合同文本。在抵(质)押登记变更等有关手续办妥后,经办人填写个人住房借款合同主体变更通知书,连同一份借款合同交会计部门办理有关借款主体变更事宜。新合同借款利率按原合同利率约定执行。

　　个人住房贷款一般采用分期还款方式。这类方式中又有几种不同的还款方式,借款人的借款时采用何种还款方式,应根据个人住房贷款的贷款品种、贷款期限等条件,按借款人和银行双方协商结果在借款合同中予以明确。一种还款方式能否变更为另一种还款方式需要根据银行的有关规定执行。

　　银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。借款人与银行应在借款合同中约定借款人归还借款采取的支付方式、还款方式和还款计划等。借款人按借款合同约定偿还贷款本息,银行则将还款情况定期告知借款人。

　　贷款的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。借款人可在合同中约定其中一种方式,也可以根据情况在贷款期间进行变更。借款人要按照借款合同中规定的还款方式进行还款。常用的个人住房贷款还款方式包括等额本息还款法和等额本金还款法两种。

　　个人住房贷款档案管理可参照个人贷款部分,贷款档案中的借款人的相关资料包括：借款人身份证件(居民身份证、户口本或其他有效证件)；贷款银行认可部门出具的借款人经济收入和偿债能力证明；符合规定的购买住房意向书、合同书或其他有效文件；购房交易收件收据；所购住房的估价证明；抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及有权部门出具的抵押物估价证明；保证人资信证明及同意提供担保的文件；房屋他项权利证明书；个人住房借款申请审批表；借款合同；抵押合同(质押合同、保证合同)；保险合同、保险单据；个人住房贷款凭证；委托转账付款授权书。

　　公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款,是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金,委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容。公积金个人住房贷款实行“存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保”的原则。

　　公积金个人住房贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利,只要是公积金缴存的职工,均可申请公积金个人住房贷款。申请公积金个人住房贷款必须符合住房公积金管理部门有关公积金个人住房贷款的规定。应具备的基本条件为：

　　(4)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件；

　　(5)有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金,并保证用于支付所购(大修)住房的首付款；

　　(6)有符合要求的资产进行抵押或质押,或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；

　　公积金个人住房贷款的利率按中国人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行。现行的公积金个人住房贷款利率如下：5年期以下(含)为3.33%,5年期以上为3.87%。

　　公积金个人住房贷款的期限最长为30年,如当地公积金管理中心有特殊规定,按当地住房公积金信贷政策执行。

　　公积金个人住房贷款的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法。一般而言,贷款期限在1年以内(含1年)的实行到期一次还本付息；贷款期限在1年以上的,借款人从发放贷款的次月起偿还贷款本息,一般采取等额本息还款法或等额本金还款法。

　　目前,公积金个人住房贷款担保方式一般有抵押、质押和保证三种。实践中,住房置业担保公司所提供的连带责任担保是常见的保证方式。

　　个人住房公积金贷款最低首付比例为20%,具体可按照《中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发［2015］98号)执行。

　　(1)公积金管理中心基本职责：制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险。

　　(2)承办银行职责：①基本职责：公积金借款合同签约、发放,职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作。②可委托代理职责：贷前咨询受理、调查审核、信息录入,贷后审核、催收、查询对账。

　　2。2014年中国银行业从业人员资格认证考试专用辅导教材系列——个人贷款

　　如果想了解更多，请购买正版书籍了解。房屋贷款一般是自己去找银行，去银行缺乏一些条件（征信、还款能力等）办理，就要找担保公司。

　　资料收集不易，我穿越了20多个街道，三大图书馆藏，才找到了这几本几乎全网最全，最权威的资料。请给我一个赞，一个关注，谢谢了！

　　去银行找相关人员，告诉他自己有一个房子要拿来抵押贷款，房子的情况要告诉他，买了多久，房子有多大等等，然后他会告诉你怎么办理，进行公证，填写资料之类的。

　　另外，办理人抵押这种事，网上有很多资料的啊，很容易就可以获得了，善用百度，谷歌搜索等软件。