OB体育[ 2022年以来，全国超300个省市（县）出台政策超千条，政策优化频次达到近年峰值，其中调整限购、限售、限贷、限价成为各地的政策重点。 ]

　　不平凡的2022年落幕，如何概括这一年的房地产行业？疫情冲击、民企爆雷、销售下滑、调控放开……风云动荡之际，唯有一个“变”字能贯穿始终。

　　这一年，房地产行业发生了几个历史性转折。房贷利率降至低点，房企融资迎来重大转折，行业诸多限制性政策也逐渐退场，过去被政策牢牢框住，但仍野蛮狂奔的时期，在2022年彻底画上句号。企业格局生变，城市加速分化，房地产行业经历了一次真正的出清周期。

　　2022年，房地产市场处于深度调整阶段，提振购房需求成为政策的一大方向。

　　2022年4月，中央政治局会议强调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，7月中央政治局会议和12月中央经济工作会议均再次提及。政策措施主要围绕降成本、降门槛、提效率等方面展开OB体育，并从因城施策到全国性普惠政策不断升级。

　　在最直观的房贷利率方面，2022年，央行三次下调5年期以上LPR共计35个基点，为2019年房贷利率换锚LPR之后降息力度最大的一年。5月首套商贷利率下限调整为不低于5年期以上LPR减20个基点，9月允许部分城市阶段性下调或取消首套商贷利率下限。

　　据中指研究院监测数据，截至目前已有30城将首套房贷利率降至4%以下。贝壳研究院也表示，2022年12月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，创历史新低。银行放款周期28天，其中一线天，二线天，三线天。

　　房贷利率不断下调的同时，至少有50个城市通过灵活性调整认房认贷政策，扩大了贷款意义上“首套房”的范畴，从而使房贷优惠触达更多住房改善性购房者。

　　业内认为，房贷利率从2021年年中5%以上的水平开始下降，目前已降至历史低位，节奏和力度非常大。当下房价上涨的预期减弱，居民存款意愿提高，要想提振住房消费，2023年房贷利率有望继续下降。

　　2022年以来，全国超300个省市（县）出台政策超千条，政策优化频次达到近年峰值，其中调整限购、限售、限贷、限价成为各地的政策重点。

　　根据中指研究院统计，截至2022年12月26日，全国超330个省市（县）发布的楼市政策中，涉及优化限购（48城111条）、优化限贷（173城240条）、优化限售（33城41条）、调整公积金（235城416条）、调整限价（29城34条）、购房补贴（187城256条）、调整预售资金监管（115城132条）。

　　与此同时，各地因城施策出台花式刺激政策。比如广州、上海、深圳等地放宽落户或加大人才引进，苏州、昆明、大连等地发放购房补贴，郑州、杭州等地降低交易税费，扬州、遂宁等地对多孩家庭购房进行扶持，珠海、唐山等地“一人购房全家帮”，昆明、济南等地出台二手房“带押过户”政策。

　　东吴证券称，各地政策放松频次与多样性不断增加，除陆续放松限购、限贷、限售、限价外，更加注重政策的多样化与引导性，包括“带押过户”、“多孩家庭放开限购”等。且2022年二季度以来，政策已蔓延至济南、杭州等核心二线城市，整体呈现“因城施策，小步快跑”的特点。

　　2022年11月以前，房地产融资政策渐进松绑，但着重对前期收缩性政策的回收和纠偏，比如并购贷不再计入“三道红线”、保租房贷款不纳入房地产贷款集中度管理、中债增增信支持房企发债、监管指示银行新增6000亿房地产融资、允许少量涉房企业A股融资等。

　　但进入2022年11月，监管对房企融资的态度发生根本转变，从交易商协会表示将继续推进并扩大“第二支箭”、央行及银保监会出台“金融16条”，到三部委指导银行向优质房企开具保函抵顶预售资金、证监会发布“新5条”支持房地产股权融资，房企融资环境发生历史性转变。

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，自从“金融支持16条”发布实施以来，有120多家房地产企业获得银行授信。其中万科、绿城均超过4000亿元，碧桂园超过3000亿元，美的置业1000亿元。从银行端来看，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　股权融资信号发出后，则已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。从房企属性来看，央国企、民企、混合所有制均有参与。从融资对象来看，大股东或实控人、母公司、金融机构均有出现。融资目的，则包括项目开发、偿还境内外债务、补充流动资金等OB体育。

　　不过，从百强房企实际融资情况看，融资难的问题仍未完全缓解。东吴证券认为，“三支箭”涉及的资金落地，将是打开行业复苏局面的关键点，预计2023年中报前后“三支箭”对房企的资产负债表修复显现，房企融资能力得到初步恢复。央国企具备更好的融资能力，融资优势将持续扩大，民企信心复苏滞后于行业整体，资产负债表修复将需要更多的时间。

　　2022年12月15日，国务院副总理刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

　　未来一年，在经济恢复的关键期，稳定房地产行业至关重要。克而瑞认为，地方将加码政策力度促需求，一线及强二线城市调控政策或将局部放松，市场下行压力较大的远郊区域局部放松限购，定向优化二孩、三孩家庭以及各类人才购房资格等，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”。

　　中指研究院认为，目前供给端支持就位，需求端有待加力。核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面继续调整，一线城市政策优化预期亦在增强，降低房贷利率、降低首付比例、降低税费等存在空间。同时，支持企业合理融资需求，“保交楼”仍是侧重点。

　　更重要的是，房地产“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式已难以为继，探索新模式势在必行。

　　具体而言，新发展模式涉及领域有租赁，有轻资产发展，如物业管理、商业管理、代建等；有盘活存量方面，如城市更新、仓储物流及产业园区REITs、不动产私募投资基金等。后续，这些领域或会得到政策的更多支持，房企应在这些领域寻找新机会，实现高质量发展。

　　中银证券表示，行业需要至少3年的缩表周期，不过从潜在增量看，预计未来十年我国新增住房需求合计仍有12.2亿平方米/年，其中由城镇化和住房改善带来的需求为9.3亿平方米/年， 由城市更新带来的需求为2.9亿平方米/年。

　　东吴证券称，中国房地产行业已进入全新发展阶段，由高速发展向高质量发展转变OB体育、由“强者恒强”向“稳者恒强”转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。行业新时代已来临，能穿越这轮行业收缩期的房企，将迎来竞争环境明显优化的行业新格局。返回搜狐，查看更多