OB体育Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房、吉象屋。（广州买房交流群，添加：xw-009009，备注知乎）

　　中国楼市非常独特，它有很多深藏不露的秘密犹如面带微笑的蒙娜丽莎。说实话，在广州生活的人谁不想买房。看着日益上涨的房价不管是刚需、改善、还是投资的，房子成为许多人心中一道难以逾越的坎。OB体育没有房的想先买小的；有小的想换大的；有大的还想要更多的。反正对房子的追求是永无止境的，房子成为许多人改善生活发家致富的媒介，倒腾房子成为广州老百姓的“狂欢”，谈论“房事”成为广州人见面时髦且绕不开的话题。

　　当然，买房也有很多小技巧，如果没做好功课，很有可能踩坑哦，OB体育今天我就总结了一些买房小贴士分享给大家。

　　一般而言商品住宅的产权年限是70年，公寓住宅的年限只有40年，房龄越长，剩下的产权年限就越短可供使用的年限也就越短。购买房龄过长的房屋，不久后就会面临再次詈的选择造成生活的不便和动荡感。

　　贷款年限是根据房龄以及买家贷龄计算的，同等的情况下，房龄越老，贷款的年限就越短。不过随着发展趋势，贷款年限会越来越长，这一点大家不必太过忧虑。并不是楼龄久的房子就代表没价值，反之，很多老房子有特殊的价值与意义。

　　房子的新老程度不但影响到交易的价格和使用年限，对购房者入住以后的生活品质影响也是非常大的。如果房子的房龄太长，房屋以及相应的管道，埋在墙里的线路都会出现不同程度的老化或是损伤，对于入住以后的后期可能产生到维修的情况，这样不但会花全钱，还会消耗购房者大量的精力，非常的麻烦。

　　现在新建的房子在户型的设计和园林的规划方面，都比较新颖、人性化；物业管理也比较完善。而一些房龄比较老的房子小区的规划落后，环境比较差、车位不足、物业管理方面相对不完善居住的舒适度大大降低。

　　房产证上的日期其实只是反映出房屋的所有权人实际取得物业产权的日期，要是碰到已经转手两次的二手房，那么购房者最后看到房产证上记载的发证日期，可能会远远超出房子实际建成时间。那么如何才能正确判定房子的线．实地考察

　　购房者在购买二手房时，要对准备购买的二手房外立面仔细查看或者是从小区居民周围打听一下房子是什么时候建成的，如果不放心还可以去房产管理部门确认

　　买房前要仔细斟酌买房的目的，有了目的就好确定买房要考虑的条件了，比如相应的楼盘位置房子的配套状况，小区内部环境，户型大小和结构等因素。位置因素主要考虑上下班是否方便等。配套状态主要考虑生活便利程度日常需求是否能满足。小区环境也十分重要，这跟物业管理水平直接挂钩。

　　买方看到中意的房源后，就房价、购买条件等跟业主磋商，磋商成功就约业主坐下来谈细节，支付定金；磋商失败就继续找房、看房。

　　购房者在交定金前，要做好产权审核。买方要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字；其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，购房者必须去查档并得到确定答案

　　买卖双方签订房屋买卖合同后，如果是全款买房的，买方就可以约卖方网签然后到房屋所在地的不动产登记交易中心办理缴税过户手续；如果是贷款买房的，买方在得到银行同意贷款书后，买方就可以约卖方网签然后到房屋所在地的不动产登记交易中心办理缴税过户手续。这一过程，钱款交易是否安全就是最大的问题。资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，全款或者首付款必须放银行监管。

　　等房屋出了新房产证后买方就可以到银行办理贷款手续，签订贷款合同。等银行出了他项权证后，买方就可以到房管局办理房屋抵押手续。卖方这时，就可以拿到银行的尾款。

　　交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部带有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。买卖双方要签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局或派出所查阅业主的户口是否已经迁出。

　　“满五”是指购房者拥有房屋的时间等于或超过五年。“唯一”是指业主以家庭为单位家庭成员名下在该省份内，登记在房产局系统里的有且只有这一套房子。家庭成员一般来说指本人、配偶以及未成年的子女。

　　房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法继承人、遗嘱继承人或者受遗赔人，当事人双方免征个税。

　　房屋产权所有人将房屋产权无偿赔与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，当事人双方免征个税。

　　房屋产权所有人将房屋产权无偿赔与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，当事人双方免征个税，该情形须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件）或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。

　　通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

　　有些购房者在房产交易的过程中，原房主因为房屋贷款还未还清导致房产证还抵押在银行，往往购房者在交了首付后才得知因房产证被抵押在银行而无法过户。要想过户只能先还请贷款

　　有些房屋的产权人不止一个，如果在卖房时，只有一个产权人签字同意卖房，该合同无效。即使过完户，只要未签字的产权人追究起来，也只能退房。在过户时，必须要房产证上所有产权人到场签字

　　有些人在进行二手房交易时没有通过靠谱的中介机构，所以导致有时候交易的是被查封的房屋，直到过户时才发现交易的房屋已经被查封，这样的房屋在查封期间内无法过户。

　　。但在现实后况中，一般都是双方私下约定满五年之后再过户，但是在法律上此约定无效。有时在未满五年之前，因为房价出现了上涨，好多卖家都感觉卖亏了，都会以经济适用房未满五年，国家规定不允许上市交易的理由到法院起诉主张合同无效。而法院也会依法认定合同无效，买家不得不返还房屋。因此经济适用房如果未满五年，是无法过户的，在交易过程中，也要承担极大的风险。

　　以上就是几种常见的房屋无法过户的情形。在进行房屋交易时，一定要提前了解好该房屋是否可以正常交易、正常过户。在必要时，可以选择相关的法律人士来协助交易，这样可以让自己在交易过程中降低风险。