OB体育，多年从事房地产投资工作，后转型做房产投资分析师，立志带领1000位小伙伴做好置业规划，写这篇文章是让更多的

　　我之前写过一个类似的话题，叫年轻人买房的时候要注意什么，首套刚需一定要先点开看看，里面很多观点都来自于经验积累，对这个话题也有帮助。

　　那这个话题其实是说的新房，因为年轻人对新房有一种情怀，总觉得自己买的首套房子一定要是新房，别人住过的二手房根本不再考虑范围内，而且新房税费比二手房要低些。其实这个观点是片面的，我简单说一点：二手房才是验证房产价值的地方。

　　这次只说买新房的时候要注意哪些问题，下面全部是我踩盘看房过程中的经验，文章较长，建议准备买房的你点赞、收藏：

　　在售楼处（营销中心）明显处要放出来项目所有的审批许可，也就是五证齐全，这是政策要求的，包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。其中最重要的是商品房预售许可证。

　　要注意，这些证件要在售楼处明显的地方张贴出来，这是最合规的手续，开盘前必备证件，一般大型开发商都是手续合规的。OB体育但是你知道，很多中小型开发商是没有办理齐全手续，就直接开盘销售了，或者都没有开盘，直接放出消息开始卖，蓄客阶段让你交定金。

　　在行情比较好的时候，很多都是这样无证预售。我之前接触的一个朋友就是这样的案例，在四线城市，这个项目准备开盘了，但是不接受定金，新房竟然要找二手中介才能买，不然你就得找关系，地方卖房乱象让我都挺惊讶的。

　　但是现实如此，有的时候该买的还不得不忍受这种情况，这种开发商敢这样做应该是有监管缺位。

　　有些中小开发商没有五证就开卖，那么你交了定金之后，是没有办法办理银行抵押贷款的，因为无证不齐全无法办理房产证，也就没有商业贷这个环节了，只有证办下来了才能去贷款。

　　在实际买房的过程中，这种乱象挺多的。当然大型开发商，比较少出现这种“奇葩”的情况。

　　所以大家选择房子的时候，最好选择有一定知名度、有口碑的开发商；但是更多时候，买房人是处于一个弱势的地位，买房前弱势，买房后也弱势，地方生态如此，不得不适应，大型开发商，也会欺负人的。

　　每一个售楼处都会有一个高大上的沙盘，周边配套、学校、商场、医院、银行、火车站等等都会列出来，距离大城市也会列出来，包括各种商圈和规划，总之，每个沙盘都是以这个项目为中心来测距，并且包装周边配套有多好，但是你千万别被沙盘蒙蔽了双眼。

　　很多距离都是虚值，为了让你感觉距离市中心很近，把车距改成直线距离，或者把项目位置距离市区的边缘区，显得很近，这些都是不准确的，尤其是新盘，虚标距离很严重。

　　北京周边的固安县的项目都会说距离北京50公里，1小时的车程，这句话并没有告诉你，是从项目到北京大五环的车距，你开到三环试试？

　　解决的方法就是要自己实测，从市区里到项目的交通距离，通勤时长和开车距离有多远，这才是最真实的距离。很多人因为图便宜，所以选择了远的地方，然后用开发商的标距来欺骗自己，最后难受的是自己。

　　很多新盘会在规划图上面写好到底有名校进驻，这也是影响购房者最关键的因素之一，但是还是很多暴雷事情。主要问题在于开发商承诺的配套设施没有到位。

　　尤其是学校这类问题，有很多新盘吸引购买靠的就是学校，但是开发商到底什么时候能交付，都是不一定的。对于地产公司来说，肯定是先卖住宅，然后再考虑配套建设，时间推的越久越有利，但是对于购房者来说，那就不是好事了。

　　这个问题其实没有什么解决办法，只能看开发商的开发进度了，如果是中小型开发商的话，配套设施交付得更晚，大型开发商还好些，但是都不能保证的。

　　很多新盘，开发商会自带商业，有些是社区商业，以底商的形势出现，有些是商业mall，以商业盒子的形势展现，这些都有助于项目本身的便利程度。但是新盘的商业很多都是空置，入驻率没有你想象得那么高，而且地段差的商业卖不出去，生活配套缺乏保障。

　　所以地段比新盘商业要更重要，你选择了一个好的地段，自然就会商业进驻，很快热闹起来，但是偏僻的地方商业很难起步，招商是个老大难。与其选择一个商业配套不明朗的未来，不如选择一个地段好的商业已经成熟的片区。

　　对于项目是分期开盘的，一般是首期最优惠，后期的项目一般都会涨价，而涨价的节点都在节假日，比如五一、中秋、十一，还有过年期间，这些期间都是涨价的时间点。

　　有些开发商在做促销活动的时候，之前一般都是先经过了调价，先涨价后打折，这种套路是不是很熟悉？所以买房的节点应该是在淡季，也就是金三银四之前，金九银十之前。

　　开发商在年前急于回款，所以会有打折促销，年前买可以捡到，或者年假过后的2月期间，尽快买，进入3、4月份就会猛涨一波；到了金九银十之前，也是一个淡季，也就是5~8月期间，看房买房一定要踩对时机，不要每次买都是在热销期。

　　另外，如果你是首套刚需房，时机只是一方面，如果在你准备好的当下，看好优质的标的就可以入手了，不要为了等待折扣而错过，等待大概率会迎来上涨。

　　这是个很好的问题，一般来说，开发商不会这么“作死”，买完就降价，不仅砸牌子，还会被砸场子。所以开发商一般不降价，除非已经面临非常严重的回款问题，或者行情普遍都差，不得不“自宫一刀”，断臂求生。那个时候谁也没法自保。

　　所以前提是一定要做好选筹，而选筹又是一个复杂的体系，OB体育可以点赞、收藏加关注@鹏哥说房产，让你理清楚如何选筹，从宏观到中观，最后到微观角度全部打通。

　　如果是新房的话，多数是还没有楼盘外立面的，如果是分期开发建设，那么就要看看外立面的情况，一般质量高低都是能看出来的。

　　一般新盘的园林设计都是比较完善的，比较要把展示区做出来，开发商在开盘前对营销中心和园林都是有考核的，必须得达到对外展示的程度，所以园林设计也是一个好的展示面。

　　我们在看园林的时候，主要看规划排布是不是比较清晰合理，园林是不是你喜欢的风格，一般来说，这个问题都不大。

　　可以直接看出自己楼栋所在的位置、楼层、视野、朝向等等，这是最直接的角度图，而且还可以看出周边配套，一般新盘的商业配套都比较慢，看楼栋本身就可以了。

　　样板间是开发商包装出来的“糖衣炮弹”，很多看房比较少的同学，一到样板间的时候，就被开发商的精装修搞的头晕目眩，都是满心欢喜，一激动就忽略了项目内在的价值了。

　　装修标准是开发商跟你承诺的，是几千块/平米的装修标准，整体的装修标准按照你的面积来计算，最后得出大概的装修费用是多少，如果是2000块的装修标准，100平米的线万的精装修。

　　预算稍高的话，可以选择开发商的精装修，他们选择的产品一般都不错，大型开发商的装修产品因为统一采购价格低，比你自己买要划算。中小开发商的装修标准就不确定了。

　　硬装，部分会带家具，但是你看到的沙发、灯具、厨卫、餐桌、电视、冰箱、窗和床上用品、窗帘等软装，大概率是不带的，这些要问清楚。

　　豪装的话，开发商会告诉你“所见即所得”，所有硬装、软装都会给你，当然价格也不便宜。但是可能出现的问题就是软装的产品不是你样板间的高标准，到后期交付的时候，这种纠纷数不胜数。

　　选房逻辑，本文所介绍的都是技巧，属于“术”的部分；真正选房，从本质上选择的是地段、片区、阶级和圈层，这些属于“道”的部分，只有道术结合，才能避免踩坑。

　　城市到片区，再到微观的选择角度，一步步来，才不至于被后面的乱花迷失眼球。

　　码字不易，麻烦大家动动小手点个赞，感谢大家的支持，另外经常会有朋友问我某个城市某个片区的房子到底能不能买，我统一回复一下：

　　也许你看了很多零碎的房产干货，还报了一堆课程，依然不知道该如何买房。我非常懂你的心情，因为我也是这样过来的。因此我把房产入门到精通做成一套可复制的流程，不是零散的干货，而是一步步教你先学习哪些基础知识，明白房价上涨的逻辑后学会筛选房产，不断打造自己置业体系，只要按照步骤进行，你就能买到优质的房子。

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