OB体育行业的市场主体由政府、企业和开发商构成。在实际操作中，政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的。如政府主导型开发中，政府实际扮演着开发商的角色。

　　产业地产是工业地产的升级。通过对产业地产行业现状分析了解到，产业升级与转移是产业地产的直接推动力，发达国家产业地产进入成熟发展期，国内正处于工业地产向产业地产转型期。2016年我国产业地产行业现状分析详情如下。

　　产业地产作为近几年来迅猛发展的一大块诱人“蛋糕”正好印证这一句话，各方企业及各路资本竞相进入，行业异常火爆，然而繁荣的本质是互利共赢的“百花齐放”，还是资本逐利的“百鸟抢食”？却需要市场理性的评判。

　　“产业地产这个行业去年来看有两个很怪的现象，外行来看很热闹，内行来看很艰苦。大量的非传统企业受到地产行业调整，认为产业地产是个蓝海，企业转型 都瞄准了产业地产。我们老手都很纳闷，这个领域不是红烧肉啊，”近日，在一场“产业地产高端论剑”上，联东U谷常务副总裁梁环宇如是说道，“后来我才发现 很多地产商把产业地产作为了一个拿更优质资源土地或者更好条件拿地的噱头，看着很可怕，野蛮人很多，但是真正沉下心来做的并不多。”

　　想来确实如此。一方面，由于，国内经济已进入“新常态”、产业结构面临调整升级，产业地产不管是从政府还是企业方面，都获得了前所未有的关注。另一方 面，传统房地产市场供过于求、企业整体利润下降、增长乏力，加上“互联网+”与“创新创业”的浪潮来袭，产业地产正成为传统房地产企业逐利的新战场。据 168地产网了解，国内包括绿地、万科、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、首创、远洋、中粮、复星、星河等知名企业已大力布局产业地产。据不完全统计，排名前20的房地产企业，有超过一半企业欲瓜分这一“香饽饽”。

　　工业用地集约化、工业用地弹性出让、工业用地存量盘活、创新创业与众创空间补贴扶持等一系列中央及地市用地法规政策的相继出台，“一带一路”、“十三五”的规划引导，在充斥着挑战和机遇的产业地产大环境下，巨大的政策红利无不引诱着企业和各路资本。

　　在过去的一年，越来越多的传统房企“逼上梁山”投身于产业地产，逐鹿产业园区领域，如万科、绿地等;“科班出身”的产业园区企 业OB体育，如华夏幸福、亿达、宏泰等，继续攻城拔寨，项目储备屡创新高。在过去的一年，产业园区领域涌现越来越多的“创达新人”，如聚焦中国高端电商及零售领域 的仓储设施开发与运营的易商集团获取了荷兰最大养老基金汇盈资本6.5亿美金的投资;如专注产业创新与服务的飞马旅开始了“线上走向线下，软件到硬件”， 产业园区开发与运营成为重板块。前万科高级副总裁毛大庆、副总裁莫军相继辞职投身到创业创新大军中;SOHO摒弃高大上作风转为创业者提供低成本办公场 所……产业、孵化器、创业等字眼充斥着地产行业角角落落。

　　据了解，仅深圳一地，目前共有约3600家产业园区，当中包括孵化器、加速器、创客空间等。截止2015，深圳范围内的产业园区项目存量已接近600万平方米，未来几年的市场供应还将不断增加。

　　然而，产业地产与传统房地产有着巨大的不同，在转型浪潮下一窝蜂涌入的传统房企是否能玩转产业地产呢？168地产网以为还有待考究。

　　产业地产分为总部综合体与产业综合体两大产品线，以政府和企业为目标客户群，战线长、跨度大、周期长，即便招商成功，也需要大量资金为企业完成后期运 营服务，与传统房地产有着很大的不同。有位专家就曾说，产业地产是块儿高级蛋糕，如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话，卖产业地产应该算做 是研究生了。

　　产业地产在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，产品跨度大，功能更全面、更突出，面对多种多样的需求，运作企业不仅 要考虑企业的成长环境，还有更多的软性因素需要考虑。从资金运作角度来看，产业地产资金运作时间久，资金回收较慢，且对后期资金的需求量也很大，即便招商 成功，也需要大量资金为企业完成后期运营服务。

　　基于产业地产行业特性，分析认为未来在该领域有突破的企业必须具有两方面的特征：一是企业自身，要有资金及资源优势，目前，国内大型的房地产 企业均能满足这一条件;二是要有创新且可行的商业模式，而这一点也正是未来企业的竞争核心所在。“国内蜂拥而至的企业的开发运营模式都是简单复制，可替代 性强，‘多而不强’的现状注定了未来行业的整合趋势。”一位不愿透露名字的业内人士对168地产网表示。

　　对于涉足产业地产的，不管是身经百战的传统房企，还是初出茅庐的创业者，都应该意识到其与房地产开发的差别，意识到这是一个可复制性低的领域。严格说 来，中国的产业地产发展还属于起步阶段，但现实的火爆难免让人生忧。因为一窝蜂的涌入往往容易造成市场供过于求、同质化严重等结果。曾有一位业内人士说过 一个故事：若干年前，文化创业园概念炙手可热，房企争相圈地美其名曰产业园，实际上却忽视区域的需求度及购买力，最后一手创造出“鬼城”。

　　“地产是个载体，产业才是内容，如果没有实实在在的产业作为内容支撑，地产只不过是具躯壳罢了。”在产业地产浸淫了十多年的168地产网CEO 吴玉梅 告诉笔者。在她看来，产业地产的发展无法脱离各个产业本身，更不能脱离区域经济的发展，“区位的选择与产业发展定位是产业园区运作的核心”，当地产这个载 体过快发展，而产业这一内容却支撑不起或无法适配时，产业地产就会出现虚假繁荣，“企业一窝蜂涌入产业地产行业建设大量园区，厂房写字楼过多而企业入驻却不足，大面积空置，最终项目即便没有死掉也可能是苟延残喘。”

　　“资本的追捧势必会推动产业地产的升级，加速产业园区发展的迭代和分化，但机遇与风险并存，不论呈现出的是‘百花齐放’还是‘百鸟争食’，行业都应该是在理性中转型、发展。

　　产业地产的核心在于以产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发和运营。这种经营模式结合我国新型城镇化建设的总体思路，很好地将“地产、产业、城市”三者进行了有机结合，进而形成三者相互促进的商业模式，并且成为产业新城建设的核心逻辑。其价值链由此横跨一、二、三级市场，包括产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期城市运营服务。

　　这种大跨度的开发模式，直接决定了产业地产开发周期更长、专业跨度更大，也就直接导致产业地产的门槛更高的现实。

　　（二）从盈利模式来看，表现出“前期投入大、中期回报丰、后期收入稳”的特点

　　产业地产项目价值链跨度大、盈利模式丰富，叠加效益巨大。然而，这种高额利润正是在前期大量投入的基础上形成的。加之前期策划、土地整理、基础设施建设等周期长，资金压力巨大。

　　（三）围绕“土地”资源，借助产业地产开发运营，“企业、政府、产业”形成了密切的利益共同体

　　在开发运营过程中，一方面，政府“有形手”所发挥出的巨大作用：出台政策，立法支持；税费减免，创业资金支持；统一规划，统一领导；简化行政手续，提供“一站式”服务等。另一方面，产业研究、产业规划、产业导入、产业服务贯穿整个项目运营，产业的构筑成为激发新城活力的核心要务。所以，围绕政府、产业的合作能力成为企业开发产业地产项目的重要课题。

　　目前国内排名前20的房地产商，有一半以上涉足于产业地产，并成立了专门的市场研发部门。开发商中包括万达、复地、富力等大开发商在内，均已涉足产业园区运营领域。

　　房地产企业看中产业地产，主要受高盈利性和低投入的驱使。产业地产的周转率和收益率都要远远高于住宅，所以容易吸引开发商。

　　从历年产业地产开发上市企业披露年报来看，综合毛利率基本在40%以上，甚至超过60%。一般来说，住宅和商业地产的收益率不到5%，而产业地产则可以达到8%。

　　随着中国城市化进程的发展，城市中心区用地愈发紧张，办公楼租金日渐昂贵，与此同时，城郊地区基础设施建设逐步改善，为产业地产的发展提供基础的平台。产业地产项目通常布局在城市发展主脉络在线，以城市发展规划的近郊地区优质土地为目标，同时面对较少的竞争者，项目开发可以以较低的成本进行，同时，可获得政府包括水供应、污水处理、电力及公共交通等多种形式的支持。当产业园得到充分开发并投入运营，而城市发展亦延伸至城郊地区，运营商便可以享受因市中心区扩张带来的升值。

　　在满足企业希望以较低成本在城市中心区以外建立优质办公空间需求的同时，产业地产将从事相似行业或处于同一产业链的公司集聚，达致产业园区内信息互动和资源共享的效果。

　　产业地产运营商往往拥有比住宅和商业开发商更广泛的资源整合能力，以及深度的产业认知和运营经验，充分挖掘城市和资源的政策优势，进行整体的开发和立体推广，聚集产业客户，创造就业机会，从而形成产业集聚效应，转化为核心竞争力，以此促进区域的产业优化升级和城市价值的提升，从而对当地经济繁荣做出贡献。返回搜狐，查看更多