OB体育分别是2023年1-2月份全国房地产开发投资情况和2023年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

　　数据之中，仍然存在着隐忧，对于后市我们应保持何种态度，未来楼市走向何方？这是读完这篇文章后我想要告诉你的。

　　从图形上看，房地产开发投资增速、商品房销售面积及销售额增速、房企开发到位资金和国房景气指数四大指标，均完成筑底，并呈现跳升趋势。

　　虽然数值仍然为负，但是很明显降幅收窄，这说明，市场确实正在进行自我修复。

　　投资小幅下滑，全年或延续震荡走势。1-2月份，全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%，降幅较2022年全年（-10%）收窄4.3个百分点。住宅投资10273亿元，下降4.6%，较去年回升4.9个百分点。东部、中部、西部、东北部开发投资分别下滑3.5%、5.9%、11.7%、12.7%。

　　洞察君认为，较去年全年回升并不能掩盖数据下滑的事实，考虑2022年土地成交价款同比降幅达到48.4%、房企当前拿地表现仍较为谨慎，后续土地购置费也将存在下行压力；同时目前部分房企资金面仍然偏紧，制约着房地产规模扩张，全年地产投资或将延续震荡复苏的走势。

　　新开工持续疲弱，竣工同比转正。1-2月新开工同比降9.4%，降幅较2022年全年（-39%）收窄。竣工方面，1-2月竣工同比增8.0%，2022年以来单月增速首次转正。

　　考虑2022年土地成交下滑幅度大、多数房企对后续销售复苏相对谨慎、新开工意愿有限。近期通过各地产产业链反馈，多地保交房项目有序复工、但是具体进展不宜过度乐观，后续还应密切关注保交付政策的持续发力。

　　住宅销售额同比转正，后续销售或延续改善。1-2月全国商品房销售面积、销售额同比降3.6%、0.1%，其中住宅销售面积下滑0.6%、销售额增长3.5%，住宅销售额增速自2021年7月以来首次转正。

　　销售回暖与近期市场反馈较为一致，主要因疫后居民生活工作逐步恢复、上年积压购房需求释放、同时收入与房价预期亦逐步改善，叠加房贷等政策利好。

　　到位资金同比下滑，房企支持政策有待进一步改善。2023年1-2月，房地产开发企业到位资金为2.1万亿元，同比下降15.2%，其中定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比降11.4%、15.3%、15.0%。

　　尽管“金融16条”、“三支箭”政策推进，金融机构在房地产领域支持力度有所加大，但非央国企类的房企资金环境仍偏紧，制约投资开工意愿。

　　国房景气指数仍然处于低位。今年2月份，房地产开发景气指数为94.67，比2022年12月回升0.22个百分点，但是仍然位于95以下，属于较低景气水平。

　　3月16日，国家统计局公布2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：

　　■ 新房市场中。2月份全国70个城市新房价格指数环比上涨0.3%，同比下降1.9%，这是继2021年9月70城新房价格指数转为负增长以来，首次转正。

　　■二手房市场方面。全国70个城市二手住宅价格指数环比上涨0.1%，同比下跌3.4%。这是在持续下跌18个月的基础上，首次转涨。

　　■房价环比上涨的城市数量也明显增加。2月份，70个大中城市中OB体育，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比1月份分别增加19个和27个。这也是2021年7月以来房价上涨城市数量最多的一次。

　　从环比数据可以看出，1月的环比止跌，到2月的总体上涨，楼市已然完成筑底，且楼市的火热开始从个别城市蔓延开来，使得整体出现明显回温。

　　洞察君认为，进入2023，随着高层不断放话稳定房地产市场发展信心、叠加各种政策利好和信贷低利率支持等多重组合拳，前期积压的购房需求在年初迎来了集中释放，所以房地产市场活跃度出现了明显的回升。

　　这里面的购房需求既包括了被疫情阻碍的刚性需求、换房需求，也包括了预期好转带来的资产保值增值的需求。

　　但是，短时交易量迅速提升并不意味着市场进入了快速升温阶段，3月份以来各地楼市明显后劲不足，也为楼市后续发展蒙上一层阴霾。期待楼市走出反转大牛市的行情不切实际，未来更可能是结构性的震荡修复行情。

　　克尔瑞数据显示，3月第二周开始，受供应量减少、项目折扣回收等因素影响，各能级城市的成交指数全线回落。

　　为了进一步便于大家制定针对性的策略，我们进一步将这组数据打开，分析不同能级城市的具体情况：

　　■一线月相同；二手房价格环比上涨0.7%，涨幅比1月扩大0.3个百分点。

　　环比来看，一个明显现象是，在此轮房屋销售回暖房价止跌甚至回升的周期中，各能级城市二手房市场表现均好于新房。其中一线城市二手房房价最为坚挺，二线和三线城市环比也均摆脱负值。

　　一线城市新房市场和二手房市场出现明显分化，二手房市场环比涨幅虽远居于前列，但是新房市场涨幅却不及二、三线城市。

　　从具体城市表现看，新房市场中，房价环比涨幅前5名分别是湛江、天津、宁波、济南、昆明，这其中不仅有重点省会城市的身影，还有三线城市（湛江）的身影，而新房TOP15中无一线城市身影。

　　一方面是该类城市受返乡置业的带动，叠加二三线城市不断放宽的楼市政策，包括限购、限贷、补贴、降低利率等一系举措，对楼市形成了有效的需求支撑，楼市成交开始回暖。

　　另一方面，一线城市相比于此类城市，房价波动幅度较为平缓，而此类城市近两年已经积累了较大的跌幅，所谓跌有多深，涨有多高，所以在需求集中释放的当口，房价也会出现较大的波动。

　　二手房市场中仍是高能级城市一片火热，北上广深的身影均出现在二手房TOP15中。

　　从同比上来看，不管是新房还是二手房，房价同比涨幅前三名城市为：成都、北京和上海，和前期数据表现一致。

　　这说明房价同比上涨的城市，已形成了一定的惯性优势，不出意外的话将继续保持同比增长。

　　对正反两方城市特征进行对比不难发现，城市经济发展、人口净流入等因素正成为楼市持续发展的决定性因素。

　　其实这不仅仅是反映出来的现象，同时大概率也是未来分化的必然趋势。就像政府工作报告已经明确：加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

　　未来的方向已经很明确了。新市民、青年人去了哪些城市，住房需求就在哪里，购买力也就会去向哪里。只有人口持续流入的城市，未来房产才有价值。

　　那如何吸引新市民、新青年？其实在31份省级政府工作报告中就可以看出端倪，各地政府工作报告提及的人才工程“争奇斗艳”，“抢人”大战在纸面上已显现硝烟气息。

　　比如，北京、上海均提出将实施“高水平人才高地”建设；浙江提出实施科技创新和人才强省首位战略，并明确未来一年计划招引人才人数量；广东省提出健全“一把手抓人才第一资源”机制；山东省提到要打造济青人才集聚平台，建立用好顶尖人才引进“直通车”机制。

　　对于房地产的作用，住建部部长倪虹用数字“456”进行了概括。即房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%在住房上，可以说房地产牵一发而动全身。

　　所以，个人认为，2023年中国经济的胜负手，绝对不在消费，也不在科技，而仍然在房地产。

　　供给端信心不足，即使在救市政策的“撑腰”下房企依然谨慎拿地，收缩投资规模；

　　融资端信心不足，银行即使在政策的指导下，也会将资金投向安全边际较高的主体。

　　试图套用市场经济理论框架去完整的描述房地产问题，一只“看不见的手”（市场的供求规律）和一只“看得见的手”（人为的调控因素）。

　　当市场趋于正常的时候，双方处于一个较为均衡的状态，而一旦这种均衡被打破，另一方就需要花费更大的力气，从而让两者的合力回到原始状态，而且一鼓作气、再而衰、三而竭，超市场预期的降准是一剂不错的强心针，那之后这只“看得见的手”又该是什么呢？