OB体育我们必须理清楚房地产本身的特点和规律，以及我国的特殊国情，才能对中国房价有个全面认识，对未来有更靠谱的预判。

　　全文共6000字，分为4大部分：1）房地产行业的基本特征。2）房地产行业的两大基本规律。3）我国房地产行业的特殊性。4）中国房价未来走势预判。

　　上到家装家居，下到钢筋水泥，足足涉及几十个行业的发展和就业，对各国来说，都是当之无愧的龙头产业。

　　中国房地产占GDP约7.5%，美国房地产占GDP的比重均值为12.1%，英国13%，德国10%。中国的房地产依赖度在世界范围内目前算比较低的，还有较大空间。

　　所谓“十次危机，九次地产”。很多世界级的经济危机总是和房地产联系到一起，前有日本失去的三十年，后有美国2008年的次贷危机。

　　所以从防范风险的角度，各国都非常重视房地产的稳定。限购不仅是中国独有的现象，目前欧洲也限购。

　　世界大部分国家是私有制，ZF手中没土地，所以实行房产税制度，也即对房产持有收费，这成为地方ZF最重要的收入来源。

　　中国ZF手中有大量土地，卖地成了重要收入来源，土地的成本也直接反映在了购房者的房价中。购房者为土地成本付费后，可以不用再交纳房产税，获得的是完整的财产权。

　　一个是前付费，一个是使用中付费。一个是一次性付费，一个是阶段性付费。一个买的是部分财产权，一个买的是完整财产权。

　　住是刚需，是民生行业。有恒产者才能有恒心，房产是影响国家稳定的重要因素。

　　我国是全世界房屋自有率最高的国家，约90%，远超世界其他国家(美国为65%，英国为70%，日本为60%)。

　　但是不可否认，因为我国地域辽阔，很多人所谓的有房，也是老家的房屋，而自己的工作地仍然需要租房。

　　比如北京、成都、杭州等城市，通过各种限价政策压低价格，出现了新房比周边二手房便宜的倒挂现象。

　　但是中国不管是制度，还是文化，都非常看中买房这件事（大胆猜测一下：是不是本质还是负担得起、过去这些年房价上涨的效应？）。

　　当然丈母娘也不是完全不讲道理，如果首都买不起省会也凑合，如果省会买不起家乡小县城总可以吧，多少要根据自己的财力买一套房。

　　衣食住行，这辈子需要花钱最多的，同时又可以以财富形式传给后代的，就只有住了。

　　辛苦攒钱买个房子，不仅自己可以住一辈子，还可以留给自己的儿子、孙子，妥妥的家族财富。

　　目前，房地产财富占国民财富的比重，除了美国略低（因为有发达的金融市场），英国、法国、德国、加拿大比重都超过了50%。

　　麦肯锡的研究也显示，在其所统计的全球净财富中，房地产财富占比超过三分之二。

　　而按照中国社会科学院的估算，中国房地产的价值占国民财富的比重还不到40%，仍处在上升阶段。

　　由于房产风险相对较小，可住可租可卖。当居民有一定的收入储蓄之后，房产就是一条必然会被考虑的投资方向。

　　买房人就像是一个个小股东，初期通过购买房产给城市建设贡献了资金，后续通过房价上涨共享了城市发展的红利。

　　根据《The Wealth Report 2019》，不管是亚洲、欧洲还是美洲，高净值人群（净资产达到3000万美金的人士），46%的资产投资于房产中，人均4套房，远超过股票的18%，更远远超过债券的13%。

　　1970年-2022年间，23个国家房价平均上涨32.4倍、年均增长超过6%。以美国为例，广义货币增长26.3倍，实际GDP上涨2.9倍，房价上涨18.5倍。

　　假如生活在这个国家的人民，坚持长期持有房产，首付比例在30%左右的话，也就意味着，可以获得年均20%的投资收益率，和巴菲特不相上下。

　　从风险角度看，这些国家的房价都是长期上行，偶尔下降，除去日本和香港，回撤最大的也就在30%左右。

　　那么，为什么会长期上涨呢？核心原因是通货膨胀，而房屋是抗通胀的优质资产。

　　自从纸币被发明了以后，没哪个国家不爱印钱的。通胀+2%/年，就是经济最好的状态。一次通胀一次爽，次次通胀次次爽。

　　房子抗通胀从微观上也好解释：买了一个城市的房子，相当于买了这个城市的股票。

　　房子买好的那一刻成本已经固定了。但是城市会随着产业、人口越来越好，而新建的房屋的人力、材料成本会随着通胀上升，价格自然就涨上去了。

　　有周期性的原因是因为房产的金融和资本属性，房价在快速上升时，人性贪婪追高，借助金融杠杆大量买入；同时需求端房地产企业也会借助杠杆大量开发。

　　自从大陆决定实行从香港学回的土地拍卖制的那一刻，中国ZF就成为了全世界最有钱的大地主。

　　对二手房，即使房屋所有权是民众，地主也可以规定哪些人可以买哪些人不能买，想收多少交易税就可以收多少，让贷款几成就得贷款几成。

　　对二手房的价格来说，貌似是市场化的，但是但凡有一点经济学基础的读者一定知道：

　　与此对应的，因为卖地收入是地方ZF的主要收入来源，且房地产也是经济发展的重要组成部分。

　　而收房产税的国家，房价涨跌对房产税的收入影响极小，只要不至于发生大危机，一般ZF都不会过分干预。

　　中国房地产的制度特殊性，一方面导致作为市场信号的价格发生扭曲，另一方面价格即使不被扭曲，供需也无法被调节，因为供地的只有一家。

　　而目前中国的房子，可以自己住完儿子住，儿子住完孙子住，世世代代无穷尽也，妥妥的优质资产。

　　但是从数据来看，目前中国房地产GDP占比比美国、德国、英国、日本都要低，看起来房子还不够......

　　某人曾经说：“中国不但要发展房地产，而且在GDP比重要占到10%以上，否则中国老百姓老是没房子。”

　　香港30平居住面积能凑出一套三室一厅，北京还没到这一步，60-80平的两居还是妥妥的。跟香港比起来，北京还是便宜的。

　　真要把你当电池去对待的话，就该你在北京打工一辈子终于买了一套30平米的房子一家五口挤在里面最后老无所养房子也被收回还欠了一债离世你儿子因为遗产税过高都没钱继承这套房最后被收回发给下一个电池。

　　最早是2012年前任ZL曾经说：“合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应”。

　　网友们甚至据此算出了ZL房价，简直低的离谱，不管是一二三四五六七八线，价格没有上万的。

　　然后是17年重庆黄市长：“六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们高得离谱”。

　　这种算法引来各种学者的批评：房价不是所有人决定的，而是由头部收入人群决定，特别是北京等一线城市。另外，中国人的实际收入也存在着统计不完整的问题，台面上的收入和实际收入差距不可谓不大。

　　至于中国合理的房价收入比究竟应该是多少，权威部门并没有一个具体的方向性目标。

　　现在政府也聪明了，只提“住有所居”，至于是租房还是买房，是一线城市还是老家，死活不提了。

　　总而言之一句话：嘴上给了空军希望，脚上却把空军按在地上摩擦了好多年，惨绝人寰。

　　不过，从2017年提出房住不炒后，神如熨斗，几乎把房地产的波动周期给生生烫平了。

　　黄市长曾经讲过：“我个人认为，房价上涨是通货膨胀现象。但也还是跟具体的供求有关”。黄市长讲了房价上涨的2个核心原因，主要是货币，次要是供需。

　　首先，从2017年往后，货币政策比之前保守了，疫情都没有像其他国家一样大放水，也就21年稍微放了一些，导致了21年上半年的上涨，后来很快就被政策打停了。

　　地方是拿出来了一堆土地，但是拍卖的时候，捂盘惜售，各种供给远郊垃圾地块。然后在城市中心再拍出一个地王。

　　听话的武汉，眼瞅着自己的天量供应导致土地卖不上价，房价是稳住了，但是没钱，城市建设也慢了一拍。

　　而不听话的杭州，不仅把卖地收入搞到了全国第一名，而且城市建设的非常漂亮，提升了城市整体的吸引力，产业好、人才多，更多卖地收入，更好的城市，形成了卖地发展正循环。

　　上头很快出了两个核心政策，一个是房地产贷款集中度管理制度，一个是土地出让集中管理制度。

　　你们不是狂发贷款吗？我给你弄个总量控制。2021年1月出台的房地产贷款集中度管理制度，规定房地产贷款和个人住房贷款占比最高不能超过7.5%-40%，牢牢控制住了需求端。

　　你们不是乱供地吗？我给你弄个全管上。2021年2月出台的土地出让集中管理制度，要求各地集中发布出让公告、集中组织出让活动，且一年发布土拍的次数不能超过三次。

　　而且，土拍楼面价、溢价率、销售价格、施工、是否精装、物业，全部规定的死死的。

　　也就是说，捂盘惜售，挤牙膏式供地都不存在了。拍多少地、拍几次、拍多少钱、能卖多少钱、是否精装修、物业多少钱，通通都是上面说了算，一点回旋空间都没有OB体育。

　　自此，上头彻底控住了楼市供需两头，博弈消失了，取而代之就是真正的房住不炒。

　　黄市长说过：“全世界的KFS负债率没有超过50%的，香港的KFS全部的负债率都不超过40%，中国大陆到了80%、90%，这是过去的三高——地价、房价、市场需求量猛增16倍导致的。”

　　让我们看看KFS的负债有多夸张：十家房企总负债10.34万亿元，上半年合计利润950.9亿元，若全部用于还债，需要54.37年！这又是什么概念，举个例子，中国2021年GDP总量约为114万亿，房地产前十名的负债总额就超过去年GDP的10%！

　　终于，经过货币、供需、三道红线这三个终极大招之后，房价这头猛兽暂时被控制住了。

　　最佳状态就是每年房价的涨幅约等于GDP+CPI，而不是一年吃掉十年的涨幅。

　　从上面可以看来，经过这些年的实践，ZF控制房价的方法越来越多，使用起来越来越得心应手。

　　从发达国家的经验看，即使城镇化建设完成了，不管大城市还是小农村，房价整体仍然跟随货币涨了几十倍，这是抵抗通胀+经济增长的作用。

　　对我国的房地产而言，中国房地产仍然是支柱产业。城镇化的继续将会带来1.3亿人进城，人均住房面积相比发达国家还有13%的增长空间，15%的住宅需要更新。房产除了有抵抗通胀+随着经济增长而上涨的资产性能之外，还会产生供需导致的价格提升。

　　随着城镇化的发展，人口还会持续向城市流入，特别是经济下行后，人口更倾向于向大城市聚集。

　　房价涨幅除了通胀部分相差不大之外，各大城市的房价会在经济增幅和供需幅度两部分慢慢拉开差距。

　　从投资角度，因为大拆大建时代过去了，房价上涨周期变长、上涨幅度变缓，加上目前交易成本太高，对挑选时机和标的的要求变高，买房对专业投资者来说不一定是最优选择了。

　　根据自己的财力水平，把房产作为资产的配置手段，好好分析供需，挑选合适的时机和标的。

　　即使买了短暂亏损，在几十年几十倍的涨幅面前，当下这一点上涨和下跌都是小钱。

　　7、8线的小城市，如果房价也就几千块，房租收益能到2%以上，我觉得也挺稳的，跌无可跌，哪次货币宽松，还能起来一波。

　　最后，说到最近房价的下跌，过去6年房住不炒已经出清了大部分泡沫，加上目前ZF的工具箱还有不少（比如棚改、降存量房利率、继续降息降准等），房价支撑已经相对比较坚实与安全，相信随着ZC的不断出台，房价会逐步企稳回升。